马丽雅   浙江师范大学行知学院

摘要：自沪渝两市成为房产税试点以来，许多人呼吁房产税全国推广。文章通过对沪渝两试点的分析，发现我国房产税目前存在许多问题，认为房产税在全国推广虽势在必行，但时机未到。此外，文章还提出了相关能完善房产税机制，推动房产税全国推广的有效建议。

关键词：房产税；推广；时机；建议

    2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，简称“国五条”，其中第二条强调“扩大个人住房房产税改革试点范围”。近几年，为抑制房价非理性增长，国家相继出台了一系列调控措施，在新一轮的遏制部分城市房价过快上涨的调控中，首次提出了“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国”的理念。随着对房地产市场调控的不断深入，房产税改革的全面推广势在必行，但笔者认为时机还未到。

 一、沪渝两市房产税试点分析

房产税是指以房产为征税对象，以房屋的计税余值或租金为计税依据，向财产所有人征收的一种财产税。作为政府调控房地产市场的重要调控手段，房产税能调控房产价格，实现房产资源的有效利用，还能增加地方政府的财政收入，缓解地方财政危机。

2011年1月26日，“新国八条”出台，28日起重庆和上海成为征收房产税的试点，至此房产税正式进入税收体系。这是我国第一次针对个人非营业用的房产在保有环节征税。沪渝两市的率先试点改革，为积极探索出一条适合我国房地产发展国情的房产税制道路，做出了不菲的贡献。虽然取得了一定的成效,但都存在着不可忽视的问题:一是对房价的抑制作用不明显。国家统计局数据显示,上海市在2011年第一季度商品房销售的成交平均价格上涨了12%,3月重庆的新建商品住宅价格同比上涨5.7%,上海则上涨2%。因此,从沪、渝商品房价格的同比价格指数上看,两个地区的房屋成交均价没有发生明显转向,房产税制度的改革对房价的抑制作用没有预期的明显。二是对地方财政收入的影响效果不明显。在房产税征收的前3个月,沪、渝两地的房产税缴纳率仅有1%和5%，两市征收房产税获得的收入也都不足百万元。与其高达千亿的财政收入相比，此收入较低，对增加地方财政收入起到的作用不明显。

二、我国房产税目前存在的问题

    沪、渝两个房产税试点出现的问题仅仅是我国目前房产税问题的一角，我国房产税目前还存在着许多问题，要将房产税由试点推广至全国，时机还未到。我国房产税目前存在的问题主要有以下几个方面：

    (一)房产税性质欠明确

    从沪、渝两地的试点实施方案中可知,房产税的计税依据不是价值而是交易时的价格,这使房产税没有突显其财产税的属性,而偏向于商品税。这不仅仅是属性的问题,而将涉及税负的转嫁。因为商品税比财产税更容易转嫁税负,房地产幵发商很有可能将国家征收的房产税通过价格转嫁给购买者,这不利于促进房价回归到合理水平。

   （二）征税对象范围较窄

    上海市房产税的征收针对增量房而非存量房,这虽可使实施具有可行性和简单性,但在新旧购房者之间存在不公平因素,这与税收制度的基本原则背道而驰。重庆市房产税虽然对增量房、存量房都有所涉及,但只是针对高档住房和别墅,范围过窄,也难以满足税收收入的需要。

   （三）缺乏严密的法律规范性

沪、渝两地的房产税暂行条例是两地政府根据国第136次国务院常务会议有关精神制定、印发的。无规矩不成方圆,一项税收制度如果缺乏严密的法律规范性，那么它不仅不利于实施,也不利于纳税人的心理认同。政府的税种的幵征以及规模需由纳税人代表组成专门的代议机构审核批准,政府不应在未征得纳税人同意的情况下课税。因为这易导致纳税人对政府出台的暂行条例与行政命令混同，产生法律规范性上的质疑。

三、房产税全国推广的建议

房产税的实际征收道路虽十分艰难，时机也尚未成熟，但关于房产税在全国范围内推广的声音从未因此减弱。房产税在全国推广似乎已是一个势在必行的趋势，且房产税改革是世界各国的普遍做法。但笔者认为，若只是照搬沪渝做法，这项政策意义不大。房产税要在全国范围内开征,我国目前时机还未到，我国要顺利推广房产税，需要在以下几个方面进行完善：

(一)扩大征收对象范围,全国房产信息联网

    沪渝都将征税范围限制在多套住房或高档住房，未涉及居民普通自住房。从预期税收的规模和稳定性看，该项税收的收入汲取能力有限。若不扩大征税范围，这一税种将难以成为地方政府财政收入支柱。笔者认为应将普通住房也纳入征收范围，用于非农业经营和出租的房屋和“城中村”地段的房产都应纳入房产税的征收范围。农民自住房屋和用于农业经营的房屋可继续实行免税优惠，以鼓励农业产业化的发展。此外，若要促进房产税逐步扩容,直至实现全国范围开征,笔者认为我国还应拥有全面、详细的房产信息。住建部可和各个城市的住房信息系统联网,实时监控房市销量、房屋空置情况,从而为各地方征收房产税提供权威的信息支持。

    （二）以房屋现值为计税依据，从价计税

     沪渝两市都以市场交易价格作为计税依据，而事实上大多数国家都选择房地产的评估价而不是原值作为计税依据。因为这能保证国家财政来自房地产市场的收益随物价水平的弹性而变化。例如日本的土地税按土地的估定价值征收，韩国的综合土地税基础是土地的市场价值和租金价值。我国在全国推广房产税征收时可考虑用房屋的现值为计税依据，从价计税。

   （三）完善法律机制,赋予地方自主权

    沪、渝作为试点征收房产税并未经过严密的立法程序,未保护纳税人的合法权利,这不利于税收工作的开展。在今后房产税改革扩容的实施中应避免该情况的发生,应保障纳税人合理行使合法权利。另外,我国各地区之间经济水平存在较大差异,纳税人的实际税负能力也不尽相同。所以由中央制定“一刀切”的房产税细则显然不符合国情,会导致不公平。笔者认为中央应当对房产税的制定、实施、管理赋予地方足够的自主决定权,允许地方政府根据自身情况制定合适的税率和其他相关细则。比如一个房价居高不下,投资性需求过剩的地区，地方政府可制定较髙的税率来给房市降温,而一个发展滞后,需要积极招商引资的地区,地方政府可通过降低房产税税率吸引外来资本,促进地区建设。

   （四）建立公正客观的房产价值评估体系

我国要想顺利开征个人住房房产税，笔者认为必须要有一个公正客观的房产价值评估体系。首先，房产税的评估与征收管理要相对独立，以保证评估的公正客观。笔者认为可由税务部门以外的第三方政府机构负责评估，这样结果相对公平，也便于评估工作的开展。其次，加大对房产评估部门的技术投入，加大对评估人员的培训力度，提高职业素养，确保工作人员能科学公正的评估房地产。最后，因房地产价值有不稳定性，通货膨胀、房产需求等因素都会使房价波动，所以评估结果不能恒久不变，应以一定的频率重复评估，这既可以有效保证评估价值的时效性，又能避免评估工作冗余。笔者认为我国可每五年进行一次评估，因为我国现阶段的经济计划是每五年制定一次，每个计划都会有相同的目标及政策，这有利于房产评估的管理及公布。

   （四）结束语

尽管我国目前还未具备将房产税推广至全国的条件，但房产税作为一个可持续的税种，对社会具有深远的现实意义。于民，它能抑制房价过快增长；于政府，它能增加财政收入；于经济，它能调节贫富差距；于资源，它能促进土地可持续利用。为早日实现房产税全国征收，我国应将其合法化，并早日实现住房信息全国联网，建立公正客观的房产价值评估体系。

参考文献：

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[2]付宏才，罗丽琼，王东.浅析我国征收房产税的必要性和可操作性[J].经济研究导刊，2014(2):220

[3]原微，郑权.我国现行房地产税收政策的问题及对策分析[J]财政与税务，2014(4)