曹青  昆山城市建设投资发展有限公司

摘要：保障房融资是推动保障房建设发展的重要基础，但融资难问题成为制约其发展的重要因素。本文分析了保障房融资困难的原因及具体表现，并在此基础之上，阐述了破解保障房融资难问题的应对策略。本文旨在强化对保障房融资的认识，并为今后相关领域的研究提供一定的参考资料。

关键词：保障房；融资；问题；应对策略

前言

随着改革开放的不断深入，处于社会转型发展期的中国，如何深化民生事业发展、推进社会现代化进程，直接关系到中国特色社会事业的可持续发展。保障房建设是一项重要的民生工程，但保障房融资难问题一直是制约其发展的重要因素。一方面，中央加大了保障房建设的任务与补助；另一方，地方政府财政短缺，保障房融资难问题突出，导致保障房建设面临较大的阻碍。因此，在新的历史时期，破解保障房融资难问题显得十分的重要与紧迫。本文立足于对保障房融资难问题的分析，就如何强化保障房融资提出了若干建议。

一、保障房融资难问题的分析

保障房建设是国家深化民生事业发展的重要举措，也是新时期社会转型发展的必然需求。2014年，中央财政下拨80亿元补助相关地区廉租保障住房建设，保障房融资难问题显然成为地方政府推进保障房建设的重要制约因素。因此，清楚地认识保障房融资难问题，分析其主要因素，是有针对性、有建设性推进保障房建设的重要基础。具体而言，保障房融资难问题，主要由以下因素所致：

（一）利润空间小，缺乏激励性

当前，我国保障房尚未形成市场化运营模式，这就导致保障房建设缺乏理论空间。相比于普通商品房，保障房的吸引力远远不够。从实际情况来看，保障房投资的回款周期长，特别是其中的公租廉租房，其回款期要长达30余年。因此，在利润小、回款周期长的问题之下，保障房项目缺乏融资投入的吸引力。据统计，我国在2010年地产信托高达千亿元，而以保障房项目为对象的信托仅仅10.7亿元，这足以见得保障房融资之难。

（二）监管不到位，回款风险大

保障房项目建设一直是中央关注的重点，地方政府在落实建设任务的过程中，过于关注开工率，而对于保障房建设质量缺乏有效监管，以至于保障房项目质量问题频频发生，如空心楼板、瘦身钢筋等质量问题，成为保障房项目建设的“伤疤”，也增加了保障房建设回款的风险。

（三）产权归属不明确，退出机制不健全

保障房项目建设的融资难问题，在于退出机制的缺失或不健全。民间资本投入保障房建设，需要健全的退出机制作为基础。如，保障房建设竣工之后，允许部分用于租赁性保障房的销售。与此同时，我国在对保障房的产权归属方面，存在较大的不明确性，尚未有明确的退出渠道。

（四）政府动力不足，保障房发展阻碍大

保障房建设具有特殊性，强调政府在其中介入的重要性。在财力充裕地区，保障房建设通常由国有公司代建，由财政承担其资金支付，但这样一来，政府普遍存在财政压力大的问题；对于西部欠发达地区，在保障房建设方面往往是“捉襟见肘”，缺乏一定的财政支撑。因此，在保障房建设的过程中，政府动力不足，保障房发展阻碍大。

二、破解保障房融资难问题的应对策略

保障房建设是国家深化民生事业发展，适应社会转型的重要举措，在新的历史时期，具有显著的现实意义。当前，保障房融资难问题制约了其发展，这是一个不争的事实。如何破解保障房融资难问题，关键在于如何强化分配管理，建立健全退出机制，并逐步完善融资的相关体系。

（一）加大惩罚力度，狠抓落实管理

    在大力推进保障房建设的进程中，要强化住房消费观念的转变，逐渐营造良好的内外环境。在保障房的申请、出售等环节，要进行严格的监控，并需做到完全的公开公平公正，同时进行不定期的抽查，强化惩罚力度，也是规范保障房事业发展的重要内容。与此同时，在保障房管理的过程中，应逐渐实施动态管理，建立廉租房退出机制，让保障房实现更加良性的运作。

（二）加大政策倾斜力度，提高收益回报

    保障房融资难的最大问题之一，在于投资收益回报小、周期长，对民间资本缺乏吸引力。因此，对于民间资本而言，保障房的投入应实现安全性与较高的收益性、首先，保障房过小的利润空间显然无法吸引民间资本，保持合理的盈利空间，是刺激民间资本融入的重要基础。其次，在政策方面，要进行适当的政策倾斜，在税收、政府补助等方面，要大力鼓励民间资本的融入。如，在税收方面，应对参建企业减免或优惠税收；在金融贷款方面，可以对参建企业予以一定的财政贴息，等等。让民间资本在投入中，收获合理的收益。

（三）建立健全退出机制，缩短回款周期

在保障房方面，尤其是对于租赁性质的保障房，其在N年之后方可出租，并在相关规定期满之后，方可实现所有权的转让。因此，首先，对于投资建设方而言，应允许其在出售或经营方面的权利更加灵活，可以基于实际情况，进行经营或出售，以缩短回款周期；其次，在与住户签订合同的过程，对于居住到期的住户，若其不愿退出，则可以允许依据现行市场价格，对其产权进行转让。

（四）建立健全投资融资体系，完善监督机制和流动渠道

在解决保障房融资难的问题中，建立健全投资融资体系（具体如图1所示），是破解难题的关键。在笔者看来，一是要拓展流动渠道；二是要健全监督机制；三是要构建服务体系，从本质上提高保障房融资的有效性，推动保障房建设。

图1：保障房资融资体系

1.建立良好的流动渠道。在保障房融资难的问题上，实现受益凭证的流动性非常重要。当前，我国在信托产品方面，期限较短且不可随时转让。这样一来，不利于增加融资的吸引力。在交易平台的构建中，缺乏核实的交易平台，导致募集资金缺乏良好的平台渠道。因此，在大力推进保障房建设的进程中，要逐步建立健全流动渠道，让投资者随时参与、退出，这能激励民间资本的融入。

2.建立健全服务体系。在加大融资的过程中，应强化民间投资服务机构的建立，以便于更好地提供服务，满足投资方的需求。首先，鼓励招标代理、咨询等专业服务机构的创建，让保障房投资中介服务更加市场化；其次，着力于人才培育，尤其是复合型人才培养，对于增加融资具有重要的作用。

3.建立健全监督机制。混乱的保障房现状，不利于民间资本的融入，也不利于保障房的建设与发展。因此，应强化监管机制的建立健全，从本质上夯实保障房融资的内外环境。并且，强化监管力度，做到责任到人，规范并引导各方行为，为保障房融资的有效开展创造良好的基础。

结束语

综上所述，我国在深入推进保障房建设的进程中，融资难问题成为了重要的阻碍因素，如何破解制约，增加保障房融资，成为实现保障房建设可持续发展的重要基础。一方面，保障房建设具有特殊性，利润空间小、回款周期长等问题，弱化了其对民间资本的吸引力；另一方面，保障房融资难问题的解决，关键在于如何针对问题，有建设性的提出解决措施，如加大惩罚力度，狠抓落实管理、建立健全投资融资体系，完善监督机制和流动渠道等，都是新时期破解保障房融资难问题的重要举措。

参考文献：

[1]张勇.我国保障房融资难问题分析与对策研究[J].生产力研究，2014（04）

[2]韦颜秋.我国保障房融资体系建设现状与构建[J].中国国情国力，2012（02）