韩艳翠 南京航空航天大学金城学院

摘要：房产税改革是新一轮财税体制改革方案中的重要内容,我国自2011年开始在沪、渝进行房产税改革试点，试点方案是否实现了预期的目标，如何响应十八届三中全会要求进一步加快房地产税立法并适时推进改革，成为社会关注的热点。本文重点分析了上海、重庆试点方案在调控个人住房市场、公平收入分配和筹集财政收入等方面的成效，基于试点效果探讨试点方案在税制设计上存在的主要问题，并提出进一步推进房产税改革对策建议。

关键词：房产税；沪、渝试点方案；改革

一、引言

税收是国家进行宏观调控的重要财政手段，房产税作为一种存量财产税，在筹集地方财政收入、调节收入分配、规范房地产市场发展等方面起着重要的作用。我国自1986开始征收房产税，由于长期实行住房实物分配制度，个人住房数量有限且很多属于公有，所以规定个人非经营性住房免征房产税。但随着1998年个人住房市场化改革的完成，房地产市场的迅猛发展，带动了经济的快速增长，提高了人民生活水平，同时也引发了房地产市场发展过热，房价上涨过快催生了房地产泡沫的产生。为了防止房地产泡沫诱发经济危机，影响到社会稳定和人民群众的切身利益，2010年国务院提出加快推进房产税改革，其改革的关键就是将个人非经营性住房列入征税的范围，并将上海、重庆作为试点城市，自2011年1月28日开始实施，拟通过征收房产税达到规范房地产发展的目标。制度实施历时四年，房产税改革的试点是否取得预期的效果，以及如何进一步深化房产税改革成为社会公众普遍关注的问题。

二、沪、渝房产税改革试点的实施成效分析

    （一）对个人住房价格的影响

从短期来看，房产税征收导致个人住房持有成本增加，必然会对当前的供需结构产生影响，个人住房总需求会因为投机型购房者的减少而降低。由于房地产市场中，短期供给具有刚性，因此买卖双方的讨价还价力量对比变化，使之朝着有利于买方的方向倾斜，新增加的房产税会转嫁给销售者，房地产的价格会随之逐渐下降。

从长期来看，征税导致房地产利润下降，开发商会根据市场的需求调整市场的供给量，随着开发商住房供给量的减少，房价会有所回升。另外，从现实经济考虑，目前我国居民的自住型居住需求尚没有得到完全满足，即需求弹性较小，此时购房者承担的房地产税较多，通过税负转嫁使价格降低的程度较小，长期价格会进一步上扬。

从统计局公布的数据看，房产税在制定和初始实施阶段，除了刚需人群，大多数房屋投资者都处于观望阶段，由于上海试点方案征税范围较广，其房地产市场变化趋势图更能体现政策的影响效果。

（二）对商品房结构的影响

长期以来，我国房地产市场上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应不足，无法满足中低收入者住房需求，房地产市场结构性问题突出。沪。渝房产税暂行征收办法虽然有所不同，但都将大面积、高档住房列入课税对象，所以房产税的实施后，高档住房的税负会增加，从而导致此类住房的均衡产量下降。2010年上海高档住房销售量占住宅总销售量的比重高达20.3%，2011年该比重下降了约4%，由于上海的房产税比较柔和，2012年以后该比重呈平稳状态，商品房结构得到一定的优化；重庆主要对高档住房进行征税，高档住宅面积占住宅总销售面积的比重持续下降，税后所占比重一直不足4%，商品房的结构优化效果比较显著。

    （三）对财政收入的影响

我国虽然在1986就已经开征房产税，但个人住房却实行了税收减免政策，2011年沪、渝房产税改革试点后， 个人住宅纳入征税范围，必然会为两市的财政收入做出一定的贡献。但是我国上海试点方案规定了每人60平方米的免税面积，税率衣较低，重庆虽然税率比上海高，但是课税对象主要是高档住宅，征税范围狭窄，由于税率低、征税范围窄，上缴的财政收入就非常有限，每年筹集到的每年一亿元上下的房产税，并没有成为地方政府的重要财政收入来源。

（四）对公平收入的影响

从税种角度看，房产税属于财产税，对持有房产的主体进行征税，可以缩小高收入阶层和中低收入阶层之间的贫富差距，另外房产税纳税环节是房产的持有环节，税负相对来说比较难转嫁，税负主要由房产所有者承担，和房地产流转税相比更有利于公平收入；从税率来看，上海、重庆实行差别化比例税率，随着税基的增加，税收负担会随之提高，公平收入的功能比较显著，但因为沪、渝两市税率水平较低，对实际收入的调节作用不大；从税收优惠措施来看，沪、渝方案都规定了免税面积，课税对象小于一定面积不用交税，都可以在一定程度缩小贫富差距，但由于税基较窄，税率偏低，公平收入的作用还是非常有限的。

三、基于沪、渝试点效果的反思与对策建议

    （一）基于沪、渝试点效果的反思

从试点效果来看，房产税试点历时四年虽取得了一定的功效，但在制度设计方面还存在一些不足，并没有充分实现政策预期目标。（1）征税范围过于狭窄。沪市试点方案的缺陷是仅就增量房产进行征税，存量房产不征税，重庆试点方案则是将重庆市市居民家庭所拥有的普通住房排除在征税范围之外，沪、渝两市的征税范围设计均违背税收的横向公平的原则，拥有相同房产价值的纳税人税收负担却不同，不公平的制度设计很难保证房产税制的平稳运行。（2）计税依据不合理。上海、重庆试点城市个人住房的计税依据为房产的交易价格，计税依据缺乏弹性，既不能体现房地产价格的增减变化，也不能客观反映房地产的真实的市场价值，从而造成税收的流失。（3）税率不合理。沪、渝试点方案是根据课税对象交易单价与上年度平均交易之比，不仅计算复杂，而且很容易出现故意压低交易单价，达到偷税的目的，税收征管难度较大，不利于财政资金的筹集；另一方面，税率过低，保有环节税负太轻，也会影响财政收入的筹集和对房地产市场的调控效果。

    （二）进一步推进房地产改革的对策建议

1.优化税制

要想更好的发挥房产税的作用，建立长期有效的房地产调控机制，必须进一步优化个人住房的房产税制度。一是扩大征税范围。从税收公平角度看，个人住房房产税应包括个人所有房产，存量房产和增量房产、普通住宅和高档住宅、城市住宅和农村住宅都应纳入征税范围。二是建立科学的计税依据。从税收稳定角度看，个人住房房产税的征收应将课税对象的市场价格作为计税依据，由于土地价格和房屋的建造成本会随着经济发展出现上下的波动，将市场价格作为计税依据，当房屋价格上涨时，房屋持有成本会随之上升，会抑制需求，减缓房屋价格上涨的势头，反之亦然，这样房产税作为财产持有环节的直接税，才能更好的发挥调控房地产市场、稳定经济的功能。三是选择合理的税率形式和水平。房产税税率应充分考虑到不同地区之间经济发展水平的差异，和课税对象性质的差异，实行有幅度的差别比例税率，中央政府可以规定房产税的税率幅度范围，地方政府可以根据地方发展状况，确定具体的税率水平，对于一些经济比较发达，房价过高的地区应采用较高的税率，对于高档住宅也要设置较重的税率，通过设置不同的税率，达到调控房价水平和优化住房结构的目的；另外，针对我国试点方案税率明显偏低的情况，要适度提税率水平，根据国际经验，可考虑设在1%—3%之间。

    2.做好配套措施建设

要想顺利推进房产税改革，除了良好的税收制度设计外，还要做好配套措施建设。一是要建立不动产统一登记制度。要征收房产税，首先要清楚各地有多少套住房，在实名制的前提下归谁所有，以及房产税征收确定的免征额，都需要房屋主管部门和税务部门建立全面统一的、实时动态的个人及家庭房屋持有情况的数据库，这样才能保证房产税的顺利征收。但是目前我国房地产市场的信息化建设远远滞后于房地产市场自身的发展速度，2015年房地产统一登记才刚刚起步，不动产登记制度涉及事项繁琐，各地区开展起来还需要做大量的铺垫、协调工作，做好不动产统一登记制度建设，是房产税进一步改革的前提。二是建立完善房地产评估体系。房产税科学合理的计税依据应是房产的评估价格，沪、渝试点方案只所以选择成交价格作为计税依据，其原因在于我国的房地产评估体系还不够完善，有关财产评估的制度和法规不健全，缺乏高素质的评估队伍，进一步完善房地产评估体系是房产税改革的重要环节。

参考文献：

[1]李永刚：《中国房产税制度设计研究——基于沪渝试点及国际经验借鉴视角》，经济体制改革，2015年1月

[2]吕洪良：《我国房产税改革研究》，财经问题研究，2014年3月

[3]任强：《房产税：美国实践与借鉴》，财政研究，2015年1月