周思成 北京正阳恒瑞置业公司

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，进行合理的、恰当的资本运营成为房地产企业发展的关键。作者针对房地产企业资本营运理论和加强资本运营的必要性等问题进行了探讨，根据资本运营的相关理论和必要性，提出北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划和有关建议，通过上市、发债、整合、管理等资本运营手段来创新企业资本运营模式，实现企业价值的快速增长。

关键词：房地产企业，资本运营模式，模式创新

房地产业是国民经济的支柱产业。经过几十年的发展，中国房地产业的开发投资总额已从1991年的336亿元增加到2012年的71804亿元，增长了212倍。但是，从2003年开始，房地产业出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在北京、上海、广州等大中城市，房价涨幅过高，中国房地产出现了诸多问题：房价上涨迅猛，住房供需结构错位；投资性购房比重大，造成房屋高空置率；圈地炒地狂潮出现，地价持续上涨；房地产资金过多依赖银行贷款等。为了控制房地产投资规模、稳定房地产市场价格，我国政府出台了一系列相关政策，对房地产市场进行调控。因此，房地产企业都想通过加强资本运营来解除生存危机，抓住高速发展的机遇，完成企业跨越式发展。

一、房地产企业资本运营理论分析

1、资本运营的概念

所谓资本运营是指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将企业的各类资本，在企业内部各部门之间，或与其他企业之间进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以使本企业的价值最大化。

2、房地产企业的资本运营方式

房地产企业的资本运营包括了融资过程、投资过程以及资本结构优化过程。

(1) 融资过程。房地产企业的融资方式有很多，主要有商业银行贷款、房地产抵押融资、债券融资、房地产信托融资以及股权融资等方式。

（2）投资活动。房地产企业的投资活动主要涉及投资方向、投资方式以及项目投资所处区域等。

（3）资本结构优化。房地产企业的资本结构优化是指相关企业通过兼并收购、资产重组等方式，对企业的资本重新组合，达到优化资本结构的过程。

二、房地产企业加强资本运营的必要性

1、国家对房地产业的定位要求房地产企业加强资本运营

2003年8月，国务院下发第18号文件，即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确将房地产业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一。

2、土地政策的变化改变了房地产企业资本运营的基础

2004年国土资源部的71号文件终止了经营性土地协议出让这一方式。至今，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让成为土地供应的主要渠道。2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》，加强对闲置土地的管理。这些政策使企业获取土地储备的难度加大，靠炒地为生的房地产企业将被逐步淘汰，而资本运营能力强的房地产企业将获得竞争优势，并不断发展。

3、信贷政策的收紧扼住了房地产企业资本运营的命脉

2003年，中国人民银行颁布了121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，提高了房地产信贷门槛，国内银行针对房地产企业的开发贷款逐渐收紧。2004年，国务院13号文件将房地产开发项目的资本金比例提高到35%以上。信贷政策的收紧扼住了房地产企业资本运营的命脉，资金链紧张的房地产企业面临被淘汰的危险。

三、北京正阳恒瑞置业公司资本运营规划

根据上述资本运营的相关理论和必要性，作者提出下列资本运营规划。

1、红桥市场运作上市

北京红桥市场始建于1979年，是目前全球最大的珍珠零售市场，是国外政要在京购物最集中的场所之一。2005年被中国宝玉石行业授予“京城珍珠第一家”称号。面对激烈的市场竞争，若想有更大作为，就必须借助资本运作平台，使产业资本与金融资本有机结合，促进企业健康快速发展。目前，红桥市场从独立性、规范运行、财务会计等方面，已符合中小企业版上市的基本条件，下一步将进入中小企业板发行上市的工作程序。

2、发行企业债券

公司目前面临巨大的资金压力，不仅支付项目工程款的资金紧张，而且还贷压力也很大。因此，尝试新的筹资渠道，申请发行企业债券，以筹集项目开发资金和补充企业流动资金。

在与中信建投证券股份有限公司就公司发行企业债券展开充分的论证后，作者起草了公司发行企业债券方案，推进公司发债前期工作。在北京市东城区区政府、国资委和财政局的支持下，通过国资系统企业资源整合、资产划拨，公司发行企业债券的基本条件已具备。下一步工作是确定募集资金投向及发行规模，确定中介机构和债券发行方案，然后向国家发改委申报，最后获得批文公开发行。

3、整合下属物业公司

开兴义、开兴辰、开兴远、开兴和、开兴业是公司下属的五家物业公司，目前没有能力参与物业市场的竞争。公司作为这五家物业公司的股东，如果促成这五家物业企业整合，推动其建立现代化物业管理运营模式，就能形成区域物业管理核心竞争力。物业公司整合的首要工作是推动其建立现代企业制度，完善其法人治理结构，加强企业内部管理。

4、提高房产经营效率

公司租金收入中，对公司租金收入贡献最大的是社会租户，其合同年租金收入为1600万元，占公司全年合同租金收入的80%；其次是其他企业，其合同年租金收入300万元，占全年合同租金收入的15%，上述两者的年租金收入达到全年合同租金收入的95%。

虽然社会租户租金收入对公司收入的贡献最大，但是与市场租金行情相比，仍有较大的租金提升空间。如果能将这部分房产重新梳理，用于连锁出租，可以极大地降低管理成本，提高租金收入。

综上所述，房地产企业的资本运营能力决定了其未来的发展前景，资本运营是房地产企业快速扩张的基石。鉴于企业实情不同，我们要根据各自的特点和实情，创新适合自己的资本运营模式。

为此，作者提出如下建议：加强财务控制，保持强劲持续的现金流；适时的开展金融创新，拓展多元化融资渠道；改变融资观念，与国际金融市场接轨；运作合作开发，弥补资金和土地短板。只有这样，房地产企业才能在激烈的竞争中立于不败之地。