史伟利¹   邓正升² 河北建筑工程学院

摘要：房地产众筹由于其具有门槛低、收益率高、投资流程简便的特点而深受众多投资者的青睐。但我国房地产众筹起步较晚，各方面还不太成熟,特别是行业标准规范和制度尚未形成，导致投资者在房地产众筹中面临的风险较高。本文从房地产众筹模式分析入手，在深入探讨投资者在房地产众筹中面临风险及成因的基础上，提出了一些保护投资者利益、完善房地产众筹行业相关制度的建议。

关键词：房地产众筹；众筹模式；投资者风险

房地产众筹，是房地产开发企业融资的一种方式。房地产开发企业首先通过众筹平台发布房地产众筹项目有关信息，吸引众多社会投资者向自己选定的众筹项目投资；若众筹目标完成，房地产企业即将众筹所获取资金投入房地产项目；待房地产项目开发成功后，房地产企业按照投资额给予投资者以相应投资回报。房地产企业给予投资者的投资回报，既可以是分红、利息，也可以是折扣买房等。若众筹目标失败，房地产企业则将众筹所获取资金分别向各投资者退还。众筹平台在房地产项目众筹过程中收取部分手续费和服务费。一般来说，中小投资者很难参与到传统的房地产投资项目中，而房地产众筹改变了这种局面并在互联网的推动下得以迅速传播发展，这使得很多投资者有机会参与到房地产投资其中。目前，由于房地产众筹方面法律的滞后性和相关制度的缺失，对于房地产众筹投资者而言还存在关联交易风险、退出机制缺失、不实宣传、信息披露不足等问题。如果对房地产众筹方面存在问题视而不见，不加强房地产众筹相关制度建设，放任对房地产众筹行为的有效监管；就难以保护众筹投资者的合法权益，从而影响众筹投资者投资众筹项目的积极性，进而影响到房地产众筹业的健康发展。

一、房地产众筹模式分析

（一）房地产众筹的模式

目前我国的房地产众筹主要有三种模式，第一种为营销推广型，以远洋地产与京东金融联手推出的“11元1.1折购房”为例，投资者通过注册成为平台用户，并支付11元就可以参与折扣购房资格的抽取，其中仅11套房源参与活动。类似的还有苏州万科推出的众筹项目，开发商此举的目的在于促进房屋销售，因此，这种模式下的众筹房源仅作为企业营销管理成本，不会真正大量推出。第二种为投资理财型，此类众筹数量较多，其性质也比较接近于理财产品。以万达“稳赚一号”为例，投资者的资金用于项目建设，待项目完成后投资者可获得商铺租金分红。在其他项目中，投资者还可获得房屋销售分红、开发商提供的服务产品等形式的投资回报。第三种为投资建房型，以民生银行与保利地产合作推出的“利民保”为例，房地产企业在项目建设过程中发起众筹，参与众筹的投资者可以在开盘后获得购房优惠。

（二）众筹购房者在不同众筹模式中的体验

此类众筹者的目的为购房，在营销推广模式中，房地产企业将少量房源用于众筹并通过抽取折扣购房机会的方式，抓住了很多有购房意愿的人希望在购房时获得优惠价格的心理，吸引了很多众筹购房者。但由于参与众筹的房源有限导致了大部分投资者最终都不能获得优惠价格购房资格，而是收回众筹金或者取得盈利分红。对于房地产企业而言，这种营销产生的效果也会使一部分购房需求强烈的众筹者转而关注并购买此众筹项目的其他房源。在投资建房模式中，众筹者的购房意愿一般比较强烈，而房地产企业可以通过这种模式解决融资问题、快速锁定客户。因此，房地产企业能够给予众筹购房者一定的价格优惠。相比之下，众筹购房者更适合在这种模式中实现购房目的。

（三）投资理财者在不同众筹模式中的体验

    对于大部分投资者而言，房地产众筹只是一种理财方式，并且这种投入少量本金就能获得较高收益的房屋销售或租金分红的理财方式吸引了很多中小投资者。但部分房地产企业并没有在宣传中提及项目具体内容，也没有对众筹失败后的处理方式作具体规定。且由于房地产众筹的互联网特性，投资者在众筹后一般无从得知项目的进展情况。因此，这类众筹项目对于投资者而言，存在有很多潜在风险。

二、投资者在房地产众筹中面临的风险

（一）众筹性质超出法律界限

2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条列举了刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款” 四个条件。我国房地产众筹自产生以来之所以在学界争议较大，就在于其貌似满足了“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款” 四个条件。并且根据我国有关法律规定，因参与“非法吸收公众存款或变相吸收公众存款”而受到的损害，由参与者自行承担。由此可见，若房地产众筹被认定为非法集资，众筹投资者的利益就不受法律保护。正因为房地产众筹活动的合法性与合规性的探讨在我国一直存在，从而在一定程度上影响了众筹业务在房地产业的拓展。

（二）退出机制缺失

对于投资者而言，在看到众筹项目中存在的风险时能够及时退出，是保护自身权益不受损害的重要手段之一。而一般的房地产众筹项目在投资者完成众筹之后，众筹资金便完全由融资者操控，想要退出非常困难。即使部分众筹项目存在退出机制，也都规定有一些对于投资者而言较难实现的条件。比如快钱金融规定的“允许投资人在经过一定时间的持有期向平台注册用户转让”。这一条件虽然让投资者有一定的退出机会，但由于房地产众筹的互联网特性，投资者通过互联网与不认识的同众筹项目投资者联系难度较大。因此投资者难以及时退出，在遇到有风险的众筹项目时难免会遭受损失。

（三）不实宣传与信息披露不足

房地产开发企业利用众筹方式筹集投资建设资金，必须通过作为中介机构的众筹平台发布有关众筹信息。潜在投资者根据众筹平台上公布的众筹信息选定众筹项目，并与实施众筹项目的房地产开发企业签订电子合同。而房地产企业为了吸引更多的潜在投资者关注并投资众筹项目，可能会过度渲染众筹项目的优势与投资回报收益，而对众筹项目自身存在的缺陷与面临的风险避重就轻，甚至避而不谈。对此，若众筹平台未经仔细审核就房地产企业所提供的信息向投资者发布，就会导致投资者盲目参与众筹项目之中。待达到众筹目标后，由于我国众筹监督机制和信息披露机制的缺失，投资者很难及时、准确地了解众筹项目的进展情况、资金使用情况等信息。在这种情况下，投资者是否能在未来取得投资回报就很难说了。

（四）关联交易与劣质众筹平台

具有投资关系或合同关系的主体之间所进行的交易，就是关联交易。关联交易产生的基础是交易主体之间存在关联关系。正常的关联交易，可以稳定企业业务，分散经营风险，有利于企业的发展。如果交易主体一方利用自己关联关系的优势与控制地位，迫使从属关联方从事不当交易，就会损害从属关联方和企业少数投资人的合法权益。目前房地产众筹中存在众筹平台为房地产企业子公司的情况。房地产企业与众筹平台关联密切，会使得投资者从众筹平台处获得的信息真实性存疑。若众筹平台在处理房地产企业与投资者之间相关事务时不能够保持中立态度，不能独立、公正地开展众筹业务，那么投资者的权益极有可能受到损害。此外，由于众筹平台的准入制度缺失，有些低劣众筹平台混入其中发布虚假众筹信息，而投资者通常很难识别众筹平台的真伪。若通过此类低劣众筹平台进行投资，将直接造成经济损失，甚至血本无归。

三、投资者在房地产众筹中面临风险的原因

（一）现实原因

房地产开发资金筹集，是房地产投资开发经营活动中的一项重要内容。合作投资、发行股票、发行债券、向银行借款等都属于房地产开发资金筹集的传统方式，具体采用哪一种资金筹集方式，尚需根据项目开发地的宏观经济环境、融资政策法规、房地产开发企业自身需要来加以选择。当前，互联网技术已经融入到各行各业中，房地产行业也不例外，而房地产众筹作为互联网与房地产相结合的产物，实际上是房地产融资在传统方式基础上所作的创新。这种创新恰好为目前的房地产业发展困境提供了一个新选择。但作为一种创新的融资模式势必会导致其在发展初期由于法律和制度方面存在的缺失而产生一系列问题，进而给参与房地产众筹的投资者带来一定的风险。

（二）企业原因

房地产企业的经营管理水平会影响投资收益，若房地产企业在众筹项目中存在不规范的经营行为，就会造成众筹项目亏损、影响投资者收益。目前，房地产众筹尚处于前期探索阶段，相当一部分房地产企业对房地产众筹项目管理制度的制定还不够重视，致使一些必要的房地产众筹管理制度和措施还不够完善；而因为这些管理制度和措施的不完善而影响到房地产众筹项目的运行，就可能造成房地产众筹项目亏损。

（三）自身原因

   房地产众筹与传统房地产投资相比，门槛更低，其作为一种投资方式，本身具有一定风险。大部分投资者在面对房地产众筹时往往只看到了其低风险、高回报的特点，或者抱着一种投机的心理而盲目地参与到众筹项目之中。由于投资者参与众筹时忽略了众筹其中存在的风险，一旦众筹风险事故发生，就很容易对投资者众筹回报利益造成损失。

（四）不可抗力原因

房地产众筹项目在运行阶段可能遇到很多不利于项目进行的未知因素，而这些未知因素在投资者选定投资项目、实际参与众筹项目前是无法提前预见，也是无法提前避免并不能克服的客观情况。诸如自然灾害、政府行为、社会异常事件等不可抗力，都有可能导致房地产众筹项目的最终结果无法达到投资预期值。

四、房地产众筹中强化投资者权益保护的建议

（一）建立房地产众筹法律体系

由于房地产众筹立法的滞后，导致房地产众筹与房地产非法吸收公众存款界限模糊，在判断时很容易将房地产众筹与非法吸收公众存款相混淆。一旦房地产众筹被认定为非法吸收公众存款，众多社会投资者投入众投项目的资金就会冒很大的风险。鉴于此，潜在投资者在捕捉到众筹平台上发布的众筹信息后，大多会持观望态度，望而却步，从而使得事先拟定的众筹目标难以实现。为了促进房地产众筹业的健康发展，从根本上保护众筹投资者的合法权益，迫切需要结合我国房地产开发实际需要，尽快建立适合我国房地产众筹发展的法律体系。既可以通过制定法律、行政法规，也可以由最高人民法院出台司法解释来厘清众筹与非法吸收公众存款、非法集资的界限。此外，还可以通过立法将房地产众筹限定为非公开发行性质。

（二）健全房地产众筹退出机制

    健全的退出机制有利于提高投资者的投资积极性，而目前退出机制的缺失和退出条件的困难会使投资者在看到自己满意的众筹项目时有所顾虑，从而使他们众筹积极性遭受打击，长此以往则不利于房地产众筹行业的发展。因此，房地产众筹市场亟需建立完善的退出机制。如果把融资者股权回购作为房地产众筹市场退出机制，就可能会导致投资者随意退出，从而使房地产众筹项目无法顺利进行。因此可以建立和完善类似于场外交易市场的股份转让报价系统。各众筹投资者在该系统登记投资信息，并根据项目经营状况、股权收益情况在该系统中进行报价转让等一系列操作，同时披露相关信息。通过进行股权或收益权的转让，让资金有效地流动起来。

（三）加强监管，完善信息交流渠道

由于目前众筹平台完成房地产众筹后所筹集的资金最终要交给房地产企业使用。为了保护投资者利益，应指定监管机构对众筹资金的划拨与使用情况进行监督，降低资金被挪用和滥用的风险。监管机构应定期将资金使用情况提供给投资者，以提高资金使用的透明度；同时还应将资金使用方案告知投资者，听取投资人意见，并在投资人与众筹平台达成一致的前提下应用此方案。鉴于目前的融资方在发布的众筹信息中内容过少或夸大宣传都可能会误导投资者的判断，加大投资风险。因此，要完善我国房地产众筹的信息披露制度。房地产企业应在众筹信息中向投资者提示众筹风险，让投资者切实了解到众筹项目的真实情况。而众筹平台作为投资者的信息传递渠道，不仅要向投资者提供房地产企业的详细基本信息，还应该在众筹完成后的项目运行阶段定期提供项目进展情况、资金使用情况等。

（四）制定准入标准，保证众筹平台的中立性

房地产众筹业的健康发展，离不开众筹平台独立、自主、规范地执业。为了防止个别劣质众筹平台混入众筹市场进行金融诈骗，损害众筹投资者的合法利益，非常有必要建立众筹平台市场准入制度。我国众筹平台准入制度的建立可以参考英国“投资型众筹平台的设立要经过监管部门授权”的规定。建立健全众筹平台准入制度，可有效地将个别劣质众筹平台排除在众筹市场之外。在设定众筹平台准入条件时，一方面应要求众筹平台的从业人员必须有一定比例的管理人员。众筹平台从业人员只有具有房地产行业从业经验，才能更好地开展房地产众筹业务。另一方面还要严格划分众筹平台的经营范围，明确它在房地产众筹中的权利与义务，防止众筹平台与房地产企业产生利益勾连。

五、结论

房地产众筹开发项目有别于房地产传统融资项目的特点，就是让中小投资者有机会进入房地产行业，并从中获取收益。而中小投资者在投资项目中的风险防范能力往往较弱，因此对于房地产众筹中数量众多的中小投资者而言，房地产众筹市场制度的完善更有利于保护他们的合法权益。但我国房地产众筹尚处于发展初期，法律及监管制度还有欠缺，投资者在房地产众筹中面临很多潜在风险。若投资者的权益得不到保障，可能会不利于未来房地产众筹市场的发展。因此尽快完善我国房地产众筹制度和法律体系，加大对房地产众筹的监管力度，保障投资者合法权益，持续推动房地产众筹的良性发展。

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