金融视线

金融集聚对房价的影响分析

2019-10-09 22:50 来源：www.xdsyzzs.com 发布：现代商业阅读：次

杨小曼武汉大学经济与管理学院

摘要：金融集聚会从多渠道多方面对房价产生或正向或负向的影响。银行业、保险业集聚有助于遏制房价的过快上涨；证券业集聚对房价上涨有拉动效应。政府应制定有效的区域金融政策，优化金融资源配置，缩小金融集聚程度的区域差异，促进房地产市场健康有序发展；建立科学的人才流动机制，鼓励人才向中西部经济落后地区流动；拓宽房地产企业和房地产消费者的融资渠道，倡导多渠道融资。

关键词:房价；金融集聚；抑制效应；拉动效应

一、引言

住房体制改革取消福利分房、城镇化水平快速提高、居民可支配收入增加等有利契机推动了我国房地产行业蓬勃发展。房价日益高涨，同时金融集聚程度也逐渐加深。众所周知，房地产业是资金密集型行业，从征地、开发、建设到购房，每个环节都需要巨大数量的资金。房地产市场的供给和需求都离不开金融的支持，故而房地产业也有“第二金融”的称号^[1]。资金的可得性对房地产市场发展的意义可见一斑。我国金融集聚水平的变动是否抑制了房地产价格，还是成为我国房价持续上涨的原因之一？银行业、保险业、证券业集聚对房价的作用是否存在差异？这些问题对于判断未来房地产价格走势及其区域差异十分重要。特别是在经济发展由高速增长转向中高速增长的新常态时期，研究和探讨政府能否通过优化金融资源配置实现房地产市场健康发展具有十分重要的理论和现实意义。

二、文献综述

目前研究房价的文献数量庞大，成果颇丰，主要从供给、需求、公共政策、其他层面展开研究。供给侧变量诸如土地供应、商品房的竣工面积、住宅空置率等会影响房价。张莉等（2017）^[2]发现商住用地比例的降低能够引起房价显著上升，财政压力越大的地方，供地结构对房价的影响越显著。况伟大和李涛(2012)^[3]基于中国35个大中城市的研究发现商品房竣工面积对房价有着显著的负向影响。沈悦和刘洪玉(2004)^[4]认为住宅空置率是影响房价的重要因素，发现空置率对于房价有负向影响。

需求侧变量诸如人口、收入等会影响房价。刘学良等（2016）^[5]认为需要警惕婴儿潮带来的集中大量需求对房价的冲击。余华义，黄燕芬（2015）^[6]发现热点城市（一线、东部城市）的房价不仅受到本区域收入因素的影响，也受到移民和外地转移来的购房资金的影响。

随着我国金融水平的不断发展和房地产市场的不断完善，金融因素对于房地产价格的影响不断增大。谭政勋（2012）^[7]信贷扩张对房价的放大机制即加速器效应普遍存在。周京奎（2004）^[8]认为适度金融支持是促进房地产业发展的重要条件，但是过度支持可能会导致房地产价格的膨胀与泡沫的产生。伴随着金融集聚特征的日益凸显，少数文献探讨了金融集聚与房价的关系。贾洪文等（2012）^[9]的研究表明金融集聚有助于抑制房地产价格的上涨。骆永民，刘艳华（2011）^[10]的研究表明金融集聚冲击对房价的影响存在区域差异，东部地区金融集聚短期内抑制效应占主导，长期拉动效应为主，中部地区表现为抑制效应，西部地区为拉动效应。

三、金融集聚作用于房价的理论机制

（一）金融集聚作用于房价的渠道

房地产业是资金密集型产业，主要的市场参与主体开发商和购房者都高度依赖长期、稳定、充裕的资金支持。金融集聚对房价的影响也是多渠道多方面的。

从房地产投资角度来看，其对房价存在正向负向的双重影响。一方面金融集聚可能对房价产生下行压力，金融集聚地区资金总量充裕、流通成本相对较低、开发商可以获得大量低成本的资金维持项目运转，从而加大住宅商品房供应，平抑房价。金融集聚程度提高也可以削弱商业银行的垄断地位、缓解特定开发商凭借良好的银企关系获得大量信贷资源造成寡头垄断抬高房价的情况；另一方面，金融集聚也可能推升房价。金融集聚程度的提高可能会巩固开发商的卖方优势地位。中国的房地产市场，开发商长久的占据卖方优势。中国房地产业起步不久，运行机制有待完善，缺少权威上位法的指导，市场信息传导不顺畅，购房者获得信息的成本高昂，这种典型的不完全信息加剧了开发商的卖方优势地位；我国房地产进入市场化阶段并不久，居住用地由国家唯一垄断供应，但自古以来有房才有家的传统观念深入人心，导致住宅供给有限而需求不减，开发商卖方优势地位明显；面临日益高昂的房价消费者可能会观望购买、推迟交易，但高金融集聚程度带来的充裕资金会减小开发商的财务压力，可能会助长捂盘惜售，继续保持卖方优势地位。

从房地产消费角度来看，金融集聚程度提高对房价有正向推动作用。住房价值量大、价格高，对于购房者来说难以一次付清。金融集聚程度提高，可获得的个人住房贷款的数量大、成本低，可以减弱消费者预算约束的抑制效应，不断激发潜在购买力。房价持续上涨、保值增值效果显著，投资或投机需求也会不断增加，进一步抬升房价。另一方面随着金融集聚程度提高人力资本集聚程度也会提高，受益于行业的高技术、高附加值，这些高素质人才收入水平也相当可观，这些购买力强大的需求也是房价存在区域差异的部分成因。

（二）金融集聚程度对房价的差异化作用

证券业集聚程度的提高会推升房价。我国证券业起步较晚，体制尚不健全，发展规模有限，地区差距大，仅仅在北京、上海、深圳等发达区域实现了快速发展，而在其他地区发展相对滞后。各大券商的总部、交易所大体都集聚于北上广深等经济发展水平高的地区，诸如北京金融街、上海陆家嘴等。这些地区本身就具有如下特点：资源禀赋条件优越，基础设施完善、教育、医疗、交通等公共服务供给充足，产业基础深厚、就业机会多、政策红利好，同时房价也较高，对于人力资本尤其是高素质人力资本具有很强的吸引力。而证券业的高效运行与人力资本素质息息相关，需要大量的专业人才：会计、精算、法律、计算机等。这些专业化人才可以获得充分的就业机会，完善的职业培训，证券行业的大利润空间带来的高收入。伴随着证券业集聚的人力资本集聚会推升房价，因为这些区域增量土地供给有限，存量土地开发成本极高，故而新建住宅商品房供给弹性小，但拥有强大购买力的刚性或投资投机性需求量大，供不应求的状况下房价必然会上涨。

银行业集聚程度的提高遏制了房价的快速上涨。住宅商品房开发周期长，从征地到建筑再到销售，往往需要两年以上，在此期间所需的大量的资金，仅仅依靠自有资金过于艰难，需要信贷支持以缩短资金周转时间。我国金融业仍以银行业为主导，房企融资渠道狭窄单一，银行信贷融资仍然是房地产开发商的主要融资渠道。银行业集聚程度高的地区资金充足，相关金融机构竞争充分，资金流通成本相对较低，故此房地产开发商可以获得充足的信贷支持、显著节省资金交易成本。作为房地产开发投资的重要来源，银行信贷资金的增加可以产生乘数效应，使得开发投资规模快速增长^[11]。住宅商品房供给量增加，给房地产价格带来下行压力；原因之二是银行业集聚程度提高，市场发育完善，市场主体竞争充分，有助于熨平商业银行信贷配给带来的波动。信贷配给是商业银行在房地产业风险条件下的信贷配置行为，影响着信贷资源配置的总量和结构^[12]。房地产行业是资金密集型行业，若银行业集聚程度低，商业银行占据垄断地位，则可能导致与银行关系密切的企业能够凭借较低的信贷进入门槛占领更大的市场份额，弱化了房地产开发商之间的竞争机制。竞争机制弱化、市场集中度提高、垄断现象严重，会强化开发商的卖方优势地位，从而便于开发商维持房价高位运行。银行业集聚程度提高在一定程度上可以缓解上述现象。

保险业集聚程度的提高同样有助于遏制房价快速上涨。但并非是直接作用于住宅商品房，而是通过保障房供给起到间接作用。2010年《保险资金投资不动产暂行办法》的出台，为保险资金投资不动产扫除了制度障碍，但国家政策明令禁止保险资金投资开发或者销售商业住宅。保障房的建设所需资金庞大、投资回收期长,符合保险资金的收支规律, 保险资金投资保障房建设既有利于解决保障性住房供给不足问题, 又保证了持续安全的投资收益。保障房的供应分担了住宅商品房的部分需求，缓解了住宅商品房供不应求的火热局面，有助于遏制房价的过快上涨。

四、主要结论与政策建议

本文认为银行业和保险业集聚水平的提高有助于遏制房价的过快上涨、证券业集聚水平的提高推升了房价。政府需要对金融资源在房地产市场中的地位和作用进行合理定位，制定有效的区域金融政策，优化金融资源配置，缩小金融集聚程度的区域差异，促进房地产市场健康有序发展；制定合理的区域土地供应计划，稳定土地价格；建立科学的人才流动机制，鼓励人才向中西部经济落后地区流动；拓宽房地产企业和房地产消费者的融资渠道，倡导多渠道融资。