王莉  西安市长安区不动产登记服务中心

摘要：房地产开发企业对于我国经济的发展具有重要作用，在国民经济中处于支柱产业的地位，利于经济繁荣持续的增长。房地产企业由于其重要地位在发展过程中始终具有蓬勃的生机，造就了房地产开发企业的黄金发展阶段。然而在国际市场上都具有重大影响力的房地产企业看重中国房地产市场的发展前景纷纷入驻中国市场，对我国房地产企业的发展造成剧烈冲击。因此我国房产企业想要生存就必须形成独特的竞争优势，所以企业的核心竞争力就成了必然选择和关键要素。

关键词：房地产企业；核心竞争力；战略研究

一、房地产开发企业核心竞争力的研究背景

从当前房地产市场发展形势来看，发展主体日益多样化，在国外拥有较强知名度的房产企业强行打入我国房产市场内部。然而我国的房地产企业处于初始发展阶段，缺乏成熟的经营管理观念，对于外部的挑战我国的房地产开发企业是缺乏应对能力的。对于房产购买者而言，外国商户的入驻对于其购房需求拥有了较多的选择可能性，购房者在选择过程中就会选择那些比较成熟的企业，避免自己购房过程中出现种种问题。如果房地产开发企业不进行开拓创新形成自己的发展优势，仅仅凭借一些短期的商业广告是无法形成竞争优势的，尽管开发的楼盘优势较多，也无法成功得到客户的赏识，最终楼盘的销售将会陷入困境。所以经过上述的分析我们可以看出在当前房地产企业面临严峻挑战的今天，发展的当务之急就是要进行核心竞争力的建设，这样才能够在和国外房地产企业的竞争中体现自己的优势。

二、房地产开发企业增强核心竞争力过程中存在的问题

（一）房地产开发企业不重视树立品牌地位的建立

当前房地产市场竞争惨烈，在国家调控政策的影响下，购房用户在选房购房也更加理性所以房地产企业必须在市场中具有一定的声誉以及影响力。但是众多企业并没有认识到品牌模式下带来的经济效益，在房地产企业的经营管理中不愿意投入资金进行品牌的宣传，企业在市场中无法对自己的发展模式进行准确的定位。企业在市场上没有形成自己独有的品牌地位，企业资金来源渠道也会受到一定的限制，在《关于规范住房金融业务的通知》颁布实行之后，对于实力弱、信用度低的房地产开发企业而言向银行借贷的难度会进一步加大。由于房产企业在市场中没有形成自己的品牌，贷款申请对于银行而言具有较大的风险。 所以企业要高度重视树立品牌特色，创造优势的市场地位，形成企业发展过程的独特优势，提升企业的核心竞争力。

（二）房地产开发企业不重视内部管理

对于房地产企业而言，为了保持在市场中的核心竞争力地位，就要保障企业的健康运行，但是很多房产企业在内部管理方面存在较多问题。企业内部对于经营方针策略的制定流于表面，缺乏严格的人员管理制度，薪资的奖励情况也不够明确，对于企业文化的建设也不够重视，这些内部管理上存在的问题导致房地产企业内部无法保持一个健康有序的发展环境，工作人员缺乏工作的积极性，内部管理与社会发展对于企业提出的要求不具有协调性，从而无法为企业的外部发展进行助力。忽视企业内部管理的重要性，会给企业的经营和管理带来前所未有的挑战，会严重阻碍企业提高核心竞争力的进程，所以当今社会的房地产企业要高度重视企业内部管理中存在的问题并及时的进行解决。

（三）房地产开发企业对市场需求进行精准的定位

随着国家对房地产行业调控力度的加强，房地产开发企业在进行项目选择是更要充分了解市场需求，对市场动向进行精准掌握。但许多房产开发企业在对项目进行评估的过程中，将关注焦点放在项目的盈利数额上而不关注市场的需求情况。在对房产项目的评估过程中没有真正了解购房者的住宅和投资需求，对于市场需求也没有进行详细的区分，从而无法建设出符合人们需求的户型结构，无法提供良好的服务。企业如果无法对市场需求进行精准定位，就无法在市场形成影响力，对于房地产企业市场核心竞争力的形成会带来一定的障碍。房地产开发企业的项目建设要深入民心，减少决策过程的草率性，树立良好的企业形象。因此在项目进行中房地产开发企业要对市场需求问题高度重视，详细的进行调研，解决目前企业在市场定位方面存在的问题。

（四）房地产开发企业的风险应对能力较差

房地产开发项目具有投入资金大、资金回流速度慢的特点，因此房地产开发企业属于投入大、风险大的行业，此时对于房地产企业的经营管理就需要进行规范化的运营，从而能够在外部风险到来的能够自主应对。据市场对于房地产企业的发展情况的客观数据分析，我们可以看出尽管我国的房地产企业数量高达几万家，但是企业的资产规模却无法负荷房产企业的运行，每年开发的房产规模都不能达到一万平方米。同时在这些房地产开发企业中能够达到一级资质的更是微乎其微，大多数都属于三级以下的小型开发企业，由于房地产开发企业的经营规模较小，所以企业拥有的资金数量也是相当有限的，房产项目的运行资金大多是在银行借贷、材料供应商处拖欠材料费、进行房屋的预售方式得以维持的。企业经营规模较小导致企业资金借贷的来源途径较少，只能依靠银行的信贷资金，导致房产开发企业的资金结构较为单一。企业的这种资金结构在房地产销售达不到预期的情形下，势必会导致资金链断裂，企业面临着无法偿还借贷的经营风险，对于企业的经营势必带来致命的损害。

三、提高房地产开发行业市场竞争的具体措施

（一）树立企业品牌提升核心竞争力

房地产开发企业在国家新出台的住房政策的影响下，经过数十年的经营发展，在房地产行业竞争较大的情况下也通过了考验，最终也是得益于房地产品牌建立的帮助。随着房产市场的发展越来越多的房产企业也意识到了树立品牌的重要作用，并且进行了积极的尝试和探索。品牌观念的形成和发展在房地产行业刮起了一股热潮，导致同类型企业都纷纷加入到企业品牌建设的队伍中来。

我国房产市场企业品牌建设主要通过以下方式进行建设：房产项目由于具有自身的行业特性，所以在品牌建设方面也保持了独特性，在进行品牌建设时会同时建设公司品牌以及项目品牌，让两个品牌在市场中进行有效互动，从而推动房地产企业树立优秀的房地产品牌。一个房地产项目的顺利进展需要有力的公司品牌作为支撑和保障，然而项目的良好运行又能够进一步促进公司品牌的影响力，两个品牌间相互影响构成房地产行业区分于其他行业的关键。此外有些房产企业的品牌建设是通过企业品牌和产品品牌相结合的模式进行建立的，这种模式对于企业的竞争优势主要体现在它能够借助公司的品牌迎合市场中不同消费者的需求，对于企业在市场竞争中取得胜利具有重要作用。通过各种方式加强房地产开发企业品牌模式的建立，有利于加强消费者对于企业形成强烈的认知，加快企业核心竞争力的形成。

（二）加强企业内部管理提升核心竞争力

由于国家政策的影响，我国的房地产行业在国家的宏观调控下进行运营管理，实际发展经由市场要素调节。在这种情况下房地产开发企业更加需要加强内部建设，提升企业的核心竞争力。企业进行内部建设主要从制度、流程、考核等方面进行着手，进而打造出科学严明的现代化企业制度规范。企业内部保持健康运转的关键在于由科学的流程进行引导，因此房地产开发企业要对企业的经营管理环节进行科学设计，在遵循企业发展策略的情形下，对企业的项目开发、筹备、施工、销售等流程进行合理性的创新规划。企业想要保障外部平稳的进行经营管理，企业内部环境的良好运行就是重要的保障，所以企业要建立严格的内部管理制度。在对员工进行管理时制度的设置要宽严相济，在管理时既不能遗漏管理，又不能过度管理，让员工工作的热情大幅度降低。在进行内部管理时也要高度重视员工业绩考核制度的建立，员工工资采取高提成模式，在房地产市场低迷时会导致大量员工离职，对于企业内部人员结构的稳定性带来严重损害，所以对于员工的考核制度要制定的要更加规范合理。

（三）根据市场需求精准开发提升企业核心竞争力

国家对于民生工程的建设越来越重视，房地产市场的消费状况也趋向于理性消费，房地产市场开始逐渐降温。国家对于房地产行业进行调控，导致了房产企业和购房者之间对立状态的形成。虽然在个别时间段内形势出现缓和，但总的来看房地产行业仍处于下滑状态，如果这种状态继续发展下去对于房产企业的发展势必是一道重大的难关。我国的房地产企业具有数量多、规模小的特点，这就要求企业在房地产项目的选择上要对市场需求进行准确定位。

（四）增强风险应对能力提升企业核心竞争力

国家的调控政策是房地产行业发展时的指南针，国家把房地产项目当作民生工程而给与了高度的关注。所以房地产行业想要在市场中平稳发展，增强外部风险的抵御能力，就要充分把握国家针对房地产行业给予的优惠政策，探索多元化的融资渠道较少经营风险。同时企业要对国家对于房地产的调控政策进行思考，站在大局角度上考虑，以免企业的发展方向和国家调控政策相违背，针对这些方面进行严格把握企业的风险应对能力会得到加强，进而会提高企业在市场中的核心竞争力。

四、结语

当今房地产行业竞争日趋激烈，我国房地产开发企业在发展过程中面临严峻的压力，在处理好企业内部问题的同时还需要面对外部企业的竞争，对于企业生存提出了较高要求。企业在内忧外患的情形下，为了在房地产市场中占据一席之地，只有根据市场需求及时调整企业的经营方针，在处理好企业内部问题的同时及时解决外部难题，切实结合企业自身发展的实际找出存在的问题及时提出解决对策。对于房地产企业目前的发展而言最重要的是在市场中建立自己的优势地位，和同类型的房产企业形成区别性优势，找出自己企业发展的方向，因此提高企业的核心竞争力是势在必行的，这对于企业在市场中谋求新的发展道路，树立企业的自身优势是最为便捷有效的。但在房地产开发企业树立核心竞争力的过程中会遇到各种问题，这都是房地产开发企业在发展过程中必须要经历和解决的，经过发展锻炼企业想要获得快速发展是必然结果。

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