童仕明  杭州荣都置业有限公司

摘要：在房地产项目中，现金流是企业通过进行众多经济活动,类似于房地产企业的经营、投资以及筹资活动，从而推动企业中现金的流入、流出。这些现金的长期运转对于房地产企业的经营风险有良好的调控作用，且对于企业的管理方针和决策具有重要的参考价值。但由于目前关于现金流的管理模式以及应用理论还不完善，无法将理论与实际操作进行良好的结合。因此本文将着重对房地产项目高周转模式下的现金流管理进行深入的分析与探讨。

关键词：企业房地产项目；现金流管理

一、高周转模式下现金流的研究背景及意义

房地产行业的竞争愈发激烈，一个企业想要稳步快速的发展，必须要有雄厚的资金作为后勤保障，现金流在企业决策中的重要性也就不言而喻了，因此保持资金链的稳定就成为企业获得发展的首要因素。企业流动现金是有限的，这些现有资金在企业的各个项目下进行快速的周转，如果管理层人员无法对房地产企业中的现金进行合理分配，这将导致企业在风险来临时无法及时应对。这种情况的发生对企业的存续会带来致命性影响，造成的经济损失甚至会导致企业破产，这种损失的危害力度不仅会及于企业本身，且会对人民和国家的经济安全构成严重威胁，因此对于房地产企业高周转模式下的现金流进行研究就有了必要性。

二、高周转模式下对现金流分析

（一）高周转模式下对现金流的具体操作

在现金流转过程中，房地产企业为了维持现金的高速有效运转，会将企业的自有财产和融资获得的资金进行合理搭配，以此来应对每个项目对于现金的需求。房地产项目在施工前期要进行启动资金的投入，这些资金是项目运转的必备资金，用来购买建设过程中所需的材料以及必要设备，支付工程价款和员工工资。资金投入在销售阶段会初见成效，因为销售资金开始逐渐回笼，企业在前期投入的现金就可以得到回收，此时企业就有资金对其他项目进行投资受用，现金又进入高速流转阶段，企业就可以同时对其他的项目进行现金平衡分配，以此企业的资金又回归到高速运转的状态中。

(二)高周转对房地产企业的影响

1.对企业的储备资金有较高的要求。由于房地产项目本身价值较大，项目前期投入资金较多，企业项目想要高速的运转，就必须完善企业的资金储备。如果无法拥有雄厚的资金作为企业发展的保障，现金流将会断裂，一旦发生紧急情况企业的存续会陷于困境。房地产项目一般比较大，所涉及的款项总额及单笔现金额都对资金高周转有着较高要求，在一个房地产项目需要的投入的资金可能高达几千万，甚至几亿元，在这种情况下如果仅凭借企业本身资产是无法满足其资金数额需求的。

2.对于资金流动性有着较大挑战。一个项目从前期投入到最终获取利润，是一个漫长的周期运转过程。尽管房屋进入销售过程，投入资本逐渐得到回收，但是要想从中获取利润还要等房屋销售到一定数量后才能真正从中盈利。由于房地产项目历时较长、资金周转速度较慢，导致无法对资金进行快速的回收，因此企业的现金在一个项目上可能就占用很长的时间。

3.要求企业要平衡现金的分配。企业的项目较多，保持资金的高周转状态，就对现金均衡处置提出了要求，否则项目资金的流动无法同步。企业如果计划开发一个房地产项目，在项目初期就会进行资金的筹集准备工作，项目中标之后将筹集的大量资金进入投入使用，经过一系列的经营运转，房产最终投入市场进行销售，此时房产企业就能从中回收项目的投入资金了，在销售情况良好的情况下企业也能从中获取利润，企业现金流又将进入下一阶段的高速运转。

(三)高周转情形下现金流管理中存在较多危险因素

1.房地产企业在进行项目筹措过程中需要较多流动资金的投入，但是凭借自有资金和企业能够取得的其他形式资产仍然负荷资金的高周转需求，所以在此过程中大多企业会寻找外援支持，房产企业中几乎所有的项目，企业自己实际支出的投资比例都占据较少，投资来源几乎都是依靠外部支撑，因此房地产企业负债经营成为常态，数据统计显示我国的房地产企业的负债经营率甚至高达百分之七十以上，企业如果无法在后续销售过程扭亏为盈，企业最终无法摆脱破产结局。

2.房地产企业经营管理的最终目标是追求资金回流和企业盈利，但是在实际操作过程中资金回流会遇到很多风险，资金在众多项目中无法平衡分析，无法在高速运转下进行有效分配。国内很多房地产开发企业，主要通过销售资金的回流和租赁资金的回流两种方式进行。我国的资本市场发展还尚未完善，资金回流方式无法与市场发展形成良性互动，所以在这种情形下销售资金的回流方式就成为主流。销售资金的回流方式具有明显的弊端，在回流过程中容易受到国家调控政策的影响，例如国家针对房产行业出台的公积金按揭政策和金融按揭的方针政策，使得回流的结果具有不可预测性，因此在这个过程中要时刻注意企业资金高速运转下的具体要求。

三、高周转模式下对现金流管理的应对措施

（一）将企业发展战略同高周转的现金流管理进行充分的结合

由于现金流在房地产企业的持续发展中发挥重要作用，但是房产行业的现金一般在高周转的模式下进行，所以企业如果想要保持健康良性的发展状态，就要求企业在制定未来发展策略时要充分考虑各种可能性因素，例如企业能否顺畅的进行现金的高速流转，企业在现金高速流转中是否会遭遇经营风险以及财务风险，是否能够在竞争激烈的市场存活。市场对企业高运转模式下进行现金流管理也提出了具体要求，其中最重要的就是企业要根据现有的财力情况制定具体的发展规划和实施的方针策略，切勿选择和企业自身财力状况相差太大的投资项目，以此避免在后续投资过程中出现项目资金不到位的情况。

企业进行高运转的现金流管理过程中要因地制宜，每个地区的每个企业都有自身的独有特点。对高周转模式下现金支配方案的制定，房地产企业可以针对具体的项目从别的企业中借鉴优秀的实施方案，但是切记照搬照抄。在这个过程中结合企业独有的特色，就能够制定出一套适合自己企业发展的现金管理模式，企业在紧迫的市场环境下就能够从容应对。

（二）筹资活动中科学进行高周转的现金流管理

1.市场对于房地产企业的现金高周转运行提出了较高要求，但是我国房地产企业的融资渠道和发达国家存在较大差距，主要原因在于形式比较单一。发达国家中拥有多层次、多元化的融资系统，银行借贷比例在借款总额中仅占百分之二十，而通过直接融资方式获得的投资额高达百分之四十。同时我国房地产企业的现金流是在高速运转的模式下进行的，因此对融资工作提出了更高的要求，市面上的一般房产企业在融资过程中会遇到重重阻碍，很难按照标准完成最后的融资。

2.筹资活动在现金高周转下具有重要作用，但是我国的房产企业中债券、基金以及信托在融资方式中所占比重很少，发挥的效用也是相当有限的。所以企业为了筹集资金保证现金能够高速运转，就要摆脱融资方式的局限性这一弊端，形成新的融资体系，避免对银行借贷产生过度的依赖，从而降低企业的融资风险。另外应当注意的是，每个企业都有自身的经营特点，所以在融资方式的选择问题上一定要从实际出发，选择适合企业发展需求的融资方式。

3.现金筹集过程中要密切关注行业周期这一要素。房地产企业在日常经营中，其管理活动具有周期性的鲜明特点，自然企业中的现金流也会呈现周期性的高速运转模式。在房地产项目的价格呈现周期性波动的情形下，出现了房地产行业中资产组合的最佳模式：在销售市场中如果价格具有上涨势头，此时企业应当具备敏锐的洞察力，及时进行策略的调整，减少企业中的现金持有量，推进项目的进度，这样现金也能够合理分配，始终保持高速的运转，企业也能健康发展。

(三)经营活动中对高运转的现金流进行适当管理

1.市场具有瞬息万变的特点，因此房地产行业在运转过程中要密切关注是市场动向，了解国家针对房地产行业的最新行业政策，从而对于企业下一步的经营进行合理的规划。企业想要在市场中取得优先地位，在经营管理活动中就要时刻关注国家的最新政策，尽量利用国家针对企业制定的优惠政策和借贷政策，让企业始终拥有完善的储备资金，这样企业在各个经营项目下都可以进行现金的高速周转。另一方面需要注意的是竞争对象的行业发展趋势，在自己企业持续发展的过程中也要和其他企业间取长补短，只有这样才能在市场的激烈竞争中取得胜利。

2.企业在现金高周转情形下，要注意风险防范措施的制定，对于风险的防控可以通过提前制定防范方案的前提下进行。想要保持资金的流动性，对于应收的款项数额就要进行及时的催收，以此来促进现金的回流，增加企业中可支配现金的数量，保证现金在企业各个项目写都能够高速的运转。

3.在竞争压力较大的今天，预防措施制定的在完善在风险到来的情况下可能都无法及时应对，因此重中之重在于企业防范风险的能力的根本提高，再次过程中要切实加大和金融机构的合作力度，保障资金来源的多样性和可靠性，建立持久互信的合作关系，保证金融机构在企业面临资金风险时能够及时援助，企业在金融机构的强劲支持下，就能够在现有资金的支持下放心大胆的进行现金的高运转，维持项目的平稳进行，以此企业在市场中的优先地位就能一直维持。

四、结束语

高运转下的现金流管理模式，对企业的经营管理和风险控制中起到的作用是不言而喻的，这一作用不仅在房地产行业得到淋漓尽致的体现，同时也引起了社会中的很多学术人士的普遍关注，他们根据房地产行业中高运转的现金流管理模式进行充分的借鉴，对市场的其他关联性产业也进行了深入研究后得出实践经验，把高运转现金流管理模式下的研究成果和房地产行业实际发展相结合，最终取得卓越成果。在房地产行业快速发展的今天，几乎进入全民买房的时代，房地产行业迎来了发展的“春天”，如何对房地产项目高运转模式下的现金流进行有效管理关乎企业发展的成败。因此，该问题应当引起行业的高度重视。

参考文献：

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[2]梁翠琼.浅议房地产企业现金流管理[J].中国总会计师,2016(08).

[3]邹婧.现金流管理案例分析——以江西新余某房地产企业为例[J].商,2016(33).