徐丽军  高涵  沈阳大学商学院

摘要：我国房地产业普遍存在着资产负债率高、融资模式单一的问题，不少房地产企业都因资本结构不合理纷纷倒闭。因此，本文以实现企业资本结构优化为目的,选择万科股份有限公司作为研究对象，对该公司的资本结构现状进行细致分析，从而揭示存在的问题，并对资本结构优化提出具体建议,从而促进我国房地产业持续健康发展。

关键词：资本结构；房地产业；资本结构优化

近年来，随着政策的不断改革，房地产行业面临着重重压力。资产负债率高、融资模式单一的问题一直困扰着不少房地产企业。由此本文通过对万科股份有限公司进行分析，提出资本结构优化的具体建议,从而促进我国房地产行业的稳定健康发展。

一、万科企业股份有限公司简介

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为了房地产界的标杆企业。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”， 2017年、2018、2019年接连上榜。收入与业绩高速增长,盈利能力稳步提升。公司2019上半年实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属上市公司股东净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

二、公司分析

（一）资本结构现状分析

由表1可知，自2013年以来，公司总资产呈逐年显著增加趋势，由2013年末47920532万元增长至2018年末的152857936万元，公司总负债也逐年显著增长，由2013年末的37376590万元增长至2018年末的129295863万元。当负债越来越高时，会出现财务杠杆的反向效应，增大风险。 万科股份有限公司的资产负债率在前三年趋于平缓，后三年呈现上降的趋势，由13年的78上升至18年的84.59， 并且高于行业平均水平52.89很多。企业资产负债率如果越低，则财务风险就会越小，债权人资本保障程度也会越高，而过高的资产负债率则会给企业带来巨大的偿债压力和财务上的风险。在资本结构方面来看，万科集团存在融资渠道较为单一，资本结构不合理等问题。因此，管理就要采取有效措施来优化公司资本结构，实现股东和企业价值的最大化。

表1 2013年～2018年负债结构变化表

注：根据网易财经（https://money.163.com/）相关报告做成

（二）偿债能力分析

公司的短期偿债能力大多都用流动比率和速动比率这两个指标来分析。普遍而言，公司的该比率越高，表明短期的偿债能力就越强，也就是说资产变现能力越强。而衡量企业长期偿债能力的最重要指标即为资产负债率，此比率已经在上文分析过详见前文。

表2 2013年～2018年负债结构分析表

注：根据网易财经（https://money.163.com/）相关报告做成

从表2中可以看出：万科公司近五年流动比率的平均值约为1.26，速动比率的平均值约为0.43。就传统经验来说，企业流动比率大于等于2为宜，速动比率等于1时为其黄金点，位于此点表示着企业每一个单位流动负债即有一个单位的易于变现的流动资产可抵。这就保障了企业有可靠的的短期偿债能力。速动比率过低时，会给企业带来较大的短期偿债风险；速动比率过高的话，速动资产占用的企业资金相对较多，企业投资的机会成本也会相应上升。据统计，房地产行业流动比率和速动比率的平均值分别为1.92和0.63。由此可见，万科股份有限公司的流动比率和速动比率均低于平均值，并且近几年公司资产负债率一直较高。说明短期偿债能力较低，财务稳健性弱。 通常来说，速动比例较低的房地产企业，一旦无法通过再融资以缓解偿债压力，发生资金链断裂的可能性就非常大。

（三）现金流量分析                   

现金流量相当于是企业的“血脉”，经营活动产生的现金流量是最稳定的，投资活动产生的现金流量能够体现企业自我资金的生产能力; 筹资活动产生的现金流量来自于外部融资, 很大程度上受国内和国际宏观环境影响, 存在着不可控性。

表3  2013年～2018年现金流量分析表

注：根据网易财经（https://money.163.com/）相关报告做成

万科2013年～2018年的经营活动造成的现金流量净额有很大的波动性， 但均保持正数。 在国家对房地产市场宏观调控的影响下，万科始终积极营销， 加速经营活动中的资金回笼， 使企业有效避开了现金流危机。万科2013年～2018年的经营活动产生的现金净流量均大于零，投资活动产生的现金净流量均小于零， 说明了万科在此期间正处于快速发展的阶段，投资力度较大。万科筹资活动产生的现金流量在2013年～2015年为负值，主要是因为企业处在了扩张期，经营现金流量的较大部分用于补偿投资的现金流量。 除此之外， 其他年份均为正数。 这很大程度与万科保持良好的经营现金流有关。近三年期间，万科的经营活动现金流净额为正数，投资性活动现金流净额为负数，筹资性活动现金流净额为正数，说明企业处于高速发展期。可见万科通过在这一时期的扩大占据了房地产市场，销售也随之迅速增加，大量回笼了经营活动里发生的货币资金。万科对于扩大市场份额方面，企业需要的投资若是只依赖于经营活动带来的现金流净额是远远不足的，还应该加大投资，通过筹集大量的资金来补充需求。

三、万科集团资本结构的优化建议

（一）优化融资结构

首先, 合理利用内源融资。由于内源融资成本较低且无付息负担,费用比外源融资小,另外审批的程序较为简单，融资相对来说更加方便。所以万科应主要通过留存收益的方式来融资。其次, 提高股权融资比例, 发展多元化融资渠道。公司股权融资是提高直接融资比例的主要方式, 我国房地产行业的上市公司应加强与其他大型企业进行股权方式的合作, 从而为企业拓宽融资的渠道，实现公司资本结构的改善。

（二）降低资产负债率

万科需要增强企业自身的偿债能力，将资产负债率降至合理区间。在企业融资的过程中，应控制债务融资的比例，尽量减少债务融资，减弱公司对银行信贷的依赖性，提升股权融资所占的比重，这样有助于企业资产负债率的降低和产业结构调整,使资本结构更具合理性,促进房地产行业长期稳定发展。

四、结论

从对万科的分析可以看出，我国房地产行业仍然处于发展阶段,普遍存在着融资渠道单一,不合理的资本结构, 高资产负债率,依赖于银行贷款的问题。因此 ,优化内外融资结构, 多元化融资渠道, 合理降低企业的资产负债率，成为房地产企业优化资本结构的合理方案。同时也对行业整体的持续健康发展有着较为重要的意义。

参考文献：

[1]史晓娟,杨良. 企业资本结构优化研究[J].商业经济研究,2016,37(06).

[2]高波.国内房地产企业资本结构优化路径研究[J].经济研究导刊,2017,4(01).

[3]曹悦灵,闵雪.企业优化资本结构的问题研究[J].中国商论,2017,27(19).