李其轩  黄河小浪底水资源投资有限公司

摘要：在“互联网+”的发展下，智慧城市和智慧社区得到了良好的发展，智慧物业应运而生，但是由于智慧物业出现的时间相对较短，相关法律法规还不够完善，在一定程度上阻碍了智慧物业的进一步发展。基于此，本文从智慧物业的内涵入手，结合社区物业管理中存在的不足，制定完善的法律法规，为智慧物业的落实及推广提供保障。

关键词：智慧物业；物业管理；缴费

中图分类号：F299.23   文献识别码：A   文章编号：1673-5889（2019）33-0000-02

一、 前言

在传统的物业服务行业中，普遍存在服务效果差、监管不严以及机制不顺等不足，上述问题出现的原因主体涵盖政府部门、社区街道、物业公司及小区业主四个方面，政府部门需要通过完善法律法规的制定及实施，规范各个行为主体的物业管理行为，结合信息技术，推进智慧物业的建设。

二、智慧物业发展分析

在市场经济良好发展背景下，群众的生活质量与生活水平有较大的提升，对社区服务的要求有所提升。再加上“互联网+”及智慧城市的建设，为智慧物业提供了良好的发展机遇。智慧物业不仅与居民的生活联系密切，也会对国民经济发展产生影响，政府 部门需要抓住智慧物业的发展机遇，进一步促进社会及经济的发展。虽然智慧物业在居民生活水平提升和社会经济发展方面有重要作用，但是受到多种因素的影响，智慧物业的发展受到阻碍。具体的影响因素如下：

（一）业主因素

在智慧物业发展过程中，业主的不足主要体现在物业管理理念和业主委员会两方面。在物业管理理念方面，业主普遍存在法律意识和自治意识缺乏的问题，有些业主缺乏法律意识，恶意拖欠物业公司的物业费用，对物业公司的可持续发展造成了严重的影响，相关数据统计表明，某些地区的小区物业费用收缴率还不足40%，显著降低了物业的服务水平和管理效率。同时，有些业主认为物业管理工作由物业公司和业主委员会全权负责，缺乏自我管理意识。正是由于业主自治意识的缺乏，导致业主委员会出现不作为或者乱作为问题，根本不能结合业主的实际生活状况，与物业公司及社区街道进行交流沟通，导致物业管理与物业服务脱离群众生活实际，难以发挥出物业管理的作用，不利于社会公共管理水平的提升。

（二）管理因素

管理因素主要是指政府部门及行政主管部门存在的不足，由于智慧物业在我国出现的时间较晚，所以相关管理制度和政策法规还不够完善，导致政府部门及行政主管部门的管理工作出现问题，难以保障物业管理的有序开展。具体而言，管理因素的不足主要体现在法律法规不完善和管理机制不合理两方面。

在法律法规不完善方面，各地区的住宅专项维修资金均存在使用困难问题，虽然各地区均结合实际状况，制定相应的条例和规定，但是由于政策法规的操作性不强和管理力度不足，难以在资金使用中落实各项规定，导致专项维修资金得不到最大化利用。同时，由于政策法规的操作性不强，行政主管部门难以对物业服务等级进行精准评估，导致物业服务的基准价与浮动幅度难以确定，使得大部分物业公司仍旧按照传统的服务收费标准，很容易引发业主的不满，产生物业管理矛盾纠纷。另外，政策法规中并未明确业主在物业管理方面的法律地位，导致业主难以合法开展物业自治，不仅会引发矛盾纠纷，还会影响智慧物业的进一步发展。

在管理机制不合理方面，行政主管部门及社区街道对物业公司及业主的管理机制不合理，存在监管盲区和空白，导致物业公司表现出诚信经营不足现象，业主表现出欠缴物业费用的现象，对物业管理水平和物业服务水平的提升造成不利影响，难以推进智慧物业建设。再加上物业管理涉及到民政部门、市场监督管理部门、住房和城乡建设部门、司法部门和社会保障部门等多个职能部门，各个职能部门的协调配合难度较大，难以开展有效的物业管理工作，很容易出现推诿责任的问题，不利于社区的和谐稳定发展。

（三）物业公司因素

就目前的状况而言，我国大部分小区都存在服务质量偏低、收费标准高、收缴率低等问题，严重阻碍了物业管理的发展。这一问题出现的原因在于物业公司提供的服务不符合业主的要求，有些业主对物业公司提供的服务内容和服务标准不认可，对物业公司的服务产生不满情绪，从而降低物业公司的收缴率。而物业公司难以选择有效的方法，改进收费标准，导致物业公司和业主间的关系逐渐恶化，影响社区的和谐稳定发展^[1]。

同时，近年来的物业管理矛盾纠纷逐渐增多，由于房产开发和物业管理并未得到有效分离，使得某些开发商引发的问题由物业公司承担责任，产生严重的物业管理矛盾纠纷。再加上物业公司的市场进入和退出机制不规范，很容易导致小区出现新物业公司进不来，旧物业公司不出去或者新旧企业衔接不紧密等问题，小区的物业服务出现“空白”，对社区的稳定造成不利影响。

三、基于智慧物业发展的法律法规完善对策

通过上述分析可知，智慧物业是未来物业管理发展的必然趋势，能够提升物业服务水平及公共管理水平，有助于社会的和谐稳定发展。但是在智慧物业推广应用的过程中，由于缺乏成功经验和完善的法律法规提供指导，导致智慧物业的发展受到阻碍。因此，本节结合智慧物业发展的影响因素，对智慧物业发展下的法律法规完善对策进行分析，以期丰富相关研究理论，为智慧物业发展实践提供帮助。

（一）制定完善的智慧物业监管机制

针对传统物业管理中存在的不足，政府部门需要制定完善的智慧物业监管机制，利用完善的法律法规和先进的信息技术，提升物业管理水平及有效性，提升物业服务水平，使其满足居民的生活起居需求。首先，政府部门需要将社区物业管理纳入到基层社会治理工作中，注重社区党组织、居民委员会、物业企业及业务委员会良好关系的构建，在党组织的带领下，开展规范有序的社区治理工作，有助于社区治理有效性的提升。同时，在智慧物业发展过程中，针对责任主体表现出不同的问题，政府部门需要结合智慧物业建设的要点，明确主体的具体责任和改进策略。比如，政府部门需要提高对社区管理的重视，做好统筹协调工作；社区街道需要提升自身的组织管控能力，贯彻落实属地管理责任；物业公司需要合理收费、提升物业服务水平；业主需要积极参与社区治理，提升小区自治水平^[2]。

以某地区为例，民政部门充分认识到自身在智慧物业建设中的作用，带领街道社区、物业公司及业主共同构建了社区议事协商平台，实现社区问题的透明化及公开化，为业主参与社区治理和物业管理提供了平台。在此基础上，该地区的老旧小区电梯更换以及小区停车难问题得到了妥善的解决。

（二）房产开发与物业服务的有效分离

在以往的物业管理工作中，物业工作大都由开发商自配或者自选，这类物业公司更为注重开发商的利益，在物业服务和社区治理方面存在较多不足，难以满足业主的生活需求。在此基础上，政府部门需要在注重房产开发与物业服务的有效分离，通过服务项目招投标工作的开展，选拔有资质的企业作为小区的物业公司，为业主提供专业可靠的物业服务。同时，政府部门需要加强对物业公司的管理，制定完善的退出预警制度和资金管理制度。退出预警制度要求物业公司在决定退出三个月前，将退出公告发送给主管部门、街道办事处以及业主，避免物业公司的突然退出，导致社区物业服务出现断层问题；资金管理制度要求物业公司严格按照规范要求应用专项维修资金，合理设置物业服务费用，为业主提供性价比更高的物业服务。

在规范物业公司合理使用资金的同时，政府部门需要引导业主按期足额缴纳物业费用，避免业主拒缴物业费引发物业公司与业主的矛盾纠纷，影响整个社区的和谐稳定发展。针对这一问题，政府部门需要制定完善的物业管理规范，明确物业公司及业主的责任，并加强政策法规的宣传，培养业主的法律意识和正确的消费意识，在物业公司和业主间构建良好的关系，有助于物业管理水平及物业服务水平的提升，为智慧物业的发展奠定良好的基础。比如，某地区结合当地社区管理现状，制定了完善的《物业服务合同示范文本》，在该政策法规中规范了物业公司和业主的职责与义务。社区街道组织物业公司和业主共同进行政策法规的学习，有效提升了物业公司及业主的法律意识，约束其行为，保障物业管理工作的可持续发展。

（三）提升社区及小区自治水平

智慧物业具有显著的信息化与智能化特征，可以支持业主的自治，引导业主积极参与到社区治理工作中，有助于物业管理水平的提升，营造更为舒适的居住生活环境。因此，在智慧物业建设发展中，政府部门需要重点提升社区及小区的自治水平，通过相关法律法规的完善，明确社区在物业管理方面的责任和义务，保障社区自治工作的有效开展。具体而言，各地区可以从省级层面出发，对现行的物业管理条例进行修订，明确社区在物业管理中的职责与权利，确保社区委员会能够监督物业公司的物业服务行为，由社区居委会组织业主参与业主大会，选拔有意愿和有能力的业主作为业主委员会的成员，共同开展社区物业管理工作，形成物管联动机制。在组织架构完善的同时，构建相应的信息管理平台，实现政府部门、社区委员会、物业公司和业主委员会的信息共享，有助于物业管理工作的协调配合，促进智慧物业的发展^[3]。

比如，某地区利用大数据技术构建智慧物业平台项目，将全面整合社区的物业服务内容、业主信息、停车场以及保安消防等信息数据，将其存储于平台数据库中，并根据业主的变化进行动态更新。在此基础上，物业公司推出了智慧物业平台的专属APP，业主可以通过APP的服务功能进行相关信息的查询和费用的缴纳，物业公司可以利用APP进行社区管理公告的推送，使业主及时了解物业服务状况，促进智慧物业的可持续发展。

（四）开展信息化物业管理工作

在物业管理工作中，管理制度是保障智慧物业发展的关键。针对物业管理工作中存在的不足，政府部门需要制定完善的政策法规，要求行政主管部门、社区街道、物业公司以及业主委员会积极落实智慧物业，开展信息化物业管理工作，避免物业管理过程中出现“信息孤岛”或者操作性不强等问题，提升物业管理的规范性及有效性。

以物业公司的信息化物业管理为例，政府部门需要做好物业企业的考核评价。行政主管部门需要将物业公司的智慧物业开展状况纳入到公司考核评价体系中，提升物业公司对智慧物业的重视，并为物业公司开展智慧物业提供技术支持，引导物业公司合理利用大数据技术及云计算技术，切实提升物业公司的信息化水平及服务水平，为智慧物业的建设奠定良好的基础^[4]。比如，行政主管部门可以在物业管理市场中引入第三方专业评估机构，对物业公司的收费标准及服务质量等内容进行评价，可以保障物业公司收费的合理性，避免物业公司与业主产生矛盾纠纷，促进社区的和谐稳定发展。

以业主的信息化物业管理为例，政府部门需要加强对业主的信用管理，利用大数据平台进行业主信用记录的存储，构建业主信用档案，在档案中表明业主是否存在无故欠缴物业服务费用、欠缴专项维修资金或者破坏基础设施等行为，为行政主管部门的监督管理提供可靠的参考资料。另外，政府部门也需要对物业公司进行信用管理，对于社会形象不佳且物业服务不规范的物业公司，由行政主管部门进行清理整顿，营造良好的物业管理市场。

四、结论

综上所述，传统物业管理在服务水平和监管力度方面存在不足，难以为群众提供有保障、高质量的物业服务。在“互联网+”发展背景下，政府部门需要制定完善的物业监管机制、保障房地产开发与物业服务的有效分离，并提升社区及小区的自治水平，结合信息化物业管理工作，促进智慧物业的可持续发展。

参考文献：

[1]邱刚.建设智慧物业城市平台,实现行业协同发展[J].中国物业管理,2019(04).

[2]伊国强.以物业管理为核心的智慧社区解决方案[J].数字通信世界,2019(03).

[3]本刊编辑部.智慧物业小区的发展难题和建议[J].城市开发,2019(03).

[4]本刊编辑部.创造城市新生活 数字物业+智慧物联[J].中国物业管理,2018(08).