高晓飞  青岛国信置业有限公司

摘要： 2017年，伴随政策红利的不断落地和全国性公寓品牌陆续入青，青岛长租公寓市场进入加速发展期。为准确把握青岛长租市场发展脉络，笔者实地调研万科泊寓、世联红璞2家全国领军品牌，并大量挖掘政策、行业等相关统计数据，形成对青岛公寓发展简史、发展现状、背景及驱动力分析的基本判断。

关键词： 青岛、长租公寓市场、调研研究

一、青岛长租公寓行业发展简史

1. 萌芽期：2012年，青岛一站快租房产经纪有限公司（简称：一站快租）成立，是青岛最早的青年公寓运营商，从事托管式房屋包租管理和公寓运营。

2.自然发展期：2013-2016年，公寓市场发展速度较慢，租赁市场仍以散户-中介-租客的传统模式为主，知名长租品牌较少，规模较大的10家左右，多以本土公寓品牌为主，总体房屋规模近2万间，其中最大的长租公寓品牌是“一站快租”，房屋数量3000多间。同时，青岛城市自身的强旅游属性，促使诸多酒店如丽晶御筑、住美、三度空间、V家等开始采用旺季做酒店日租、淡季做长租公寓的模式。但这些长租多属于单店经营，未形成规模优势。2016年底，房地产中介系长租公寓品牌美丽屋进驻青岛，分散式经营，市内有多处房源。

3.加速发展期：2017年，受政策红利和市场推动双重因素影响，长租公寓进入发展快车道。全国公寓品牌商万科泊寓、世联红璞相继在青岛开业，且在筹备后期项目投入；龙湖冠寓、旭辉、链家自如处于前期调研阶段。截至2017年底，万科泊寓、世联红璞、一站快租等有较高的品牌知名度。

二、发展背景及驱动力分析

（一）发展背景

1.房价大幅攀升，人口流动规模扩大，租赁市场存在一定发展空间。

1）房价大幅攀升：2016年前后，受全国房价飙升影响，青岛主城区及周边区域价格大幅上涨，涨幅创历史新高，房价持续高企，逐渐超出普通家庭的承受能力。同时，受限购限价政策影响，房产投资逐渐从住宅转向公寓市场，公寓销售经历多年低迷后开始逐渐上扬。

2）人口流动规模扩大：《山东省城镇体系规划（2011-2030）年》提出“两核、四带、六区”，再次明确青岛市在山东省的区域中心城市地位；青岛市“十三五”规划提出“三湾三城、组团式、三带一轴”布局规划，带来城市发展新机会。在“十三五”期间，青岛将采取适度人口扩张策略，2020年人口控制在1000万左右，强化规划和政策引导，放开新城落户限制，促进人口流动。截至2017年8月，青岛登记流动人口为227.63万人，租赁房屋32.45万户；2017年新增流动人口69.79万人，其中新增大学毕业生流入人口4.7万人，租赁房屋2.46万户。

2.租购并举的长效机制之下，山东、青岛租赁政策陆续出台，试点、平台搭建工作逐渐落地

1）山东省、青岛市租赁政策陆续出台

2017年下半年，为响应中央下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等租赁文件要求，山东省、青岛市陆续出台相应规定：山东省人民政府办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求各地结合实际制定优惠政策支持住房租赁消费，符合条件的租房者可享受落户、子女就近入学、公积金支付房租等优惠；青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知》，对“全市招拍挂出让土地/开发企业自持商品住房租赁”进行详细规定，从土地出让、合同签订、出租管理等方面提出了细化措施。

2）试点、平台搭建工作逐步落地

确定青岛住房租赁国有重点企业：2017年10月，山东省办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，要求到2020年，全省培育100家省级住房租赁示范企业，带动住房租赁行业品牌化发展；2017年12月底前，每市公布1-2家住房租赁国有重点企业名单。按照《实施意见》要求，2017年12月底，省住房和城乡建设厅公布山东省32家首批住房租赁国有重点企业名单，其中青岛公共住房建设投资有限公司（青岛市财政资产管理中心下属公司，简称“青房投”）作为青岛住房租赁国有重点企业入选。

启动青岛住房租赁平台搭建工作：2017年12月5日，青岛市国土资源房管局与建设银行青岛市分行在市不动产登记中心举行住房租赁市场发展战略合作框架协议签约仪式，签署住房租赁全面合作协议，推出住房租赁金融服务方案。根据战略合作协议，双方将打造租赁交易监管、支付结算、金融服务等功能于一体的住房租赁综合服务平台。仪式现场，建设银行青岛市分行与青房投、中海地产、青岛一站快租、链家、科威五家品牌房企和中介机构签订了全面战略合作协议，为企业住房租赁项目开发及经营提供各类金融服务，支持企业住房租赁业务发展。

（二）驱动力分析

1.传统租房市场痛点多，规模化、规范化的长租公寓更加契合市场需求

传统以私人出租为主的租赁市场大多面临中介服务不规范、租期不稳定、品质无保证、监管漏洞多等问题。对新入青岛的90后人群，租房面临很大痛点：因2016年房价大幅上涨，已难以承受随之而来的新楼高昂租金；随着消费不断升级，老旧楼房的租住环境无法满足其日益增长的居住体验需求；39克拉、深蓝公寓等销售型公寓产品，因产权问题导致后续物业管理跟不上，安全、生活质量难以保障。相比之下，长租公寓专业的装修设计、24小时安保体系，以及融合社交、创业、休闲娱乐等多种元素的平台打造，对青年人群有很大的吸引力。同时，规模化、规范化的经营，以及专业服务也在很大程度上减少了矛盾纠纷。

2. 长租公寓是盘活房企存量资产的有效路径

2016年，国务院办公厅下发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》对存量房的运营进行了肯定和鼓励。根据锐理数据显示，2010年至今，青岛商办类产品持续供大于求，库存量居高不下。大部分长租公寓的房源，正是基于对存量物业的改造。另外，结合青岛市城镇化发展步调，老旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房源等，也可作为长租公寓的改造房源。通过重新装修设计和整合，使房屋空间、外观、和公共空间等均得到优化，存量资源得以盘活，为城市、社会、运营方等带来多赢局面。

三、行业发展现状

1.青岛长租公寓市场历史发展速度较慢，但随着2017年全国性公寓品牌陆续进入青岛，公寓市场进入加速发展期。

历史发展期：2012年，青岛出现首家长租公寓品牌“一站快租”。2012-2016年间，公寓市场整体发展速度较慢，租赁仍为散户-中介-租客的传统模式。规模型公寓品牌约10家左右，基本为青岛当地品牌，总体房屋规模近2万间。其中，规模最大的长租公寓品牌“一站快租”房屋数量3000间左右。

加速发展期：2017年，受政策红利和市场推动双重因素影响，长租公寓进入发展快车道，全国性公寓品牌陆续进入青岛：1月，魔方（中国）投资有限公司与即墨创智新区管委投资合作的“魔方公寓”正式建成并投入使用；3季度，世联红璞、万科泊寓首个青岛项目相继开业；龙湖冠寓、旭辉领寓、链家自如处于前期调研阶段。截至2017年底，世联红璞、万科泊寓的出租率达到90%。

2. 相比列入国家租赁试点的同类城市，青岛长租公寓发展仍相对滞后。

依据2017年中国城市人口排名，目前共有13个城市全域人口超过了1000万，其中郑州、青岛等城市人口超过了900万。2017年，为推动租赁市场发展，国家选取郑州、广州、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、佛山、肇庆等多个城市，作为首批住房租赁试点，并允许试点城市将集体建设用地用于租赁建设。追逐政策红利，各大长租公寓品牌相继在试点城市布局发力。据不完全统计，与青岛城市规模类似的郑州，作为国家租赁试点城市，长租公寓企业数已发展到了近百家，房屋规模从数千间扩张至约10余万间。和郑州的“10万级”长租公寓相比，未列入试点城市的青岛，在公寓规模发展上相对缓慢。

四、知名公寓品牌实地考察

2017年，万科泊寓、世联红璞等全国长租公寓一线品牌相继进入青岛市场。为更好了解青岛公司长租公寓市场的发展状况，笔者在2018年2月先后赴万科泊寓、世联红璞项目实地参观，并与负责人进行了座谈交流。考察记录情况如下：

（一）万科泊寓

万科泊寓在青岛有2处项目，分别处于新都心、水清沟。其中，新都心项目已于2017年9月开业，水清沟项目尚处于前期设计装修阶段。2018年2月初，笔者与青岛万科泊寓项目负责人赵总进行了座谈交流：

1.泊寓发展历史：遵循“把握城市发展脉搏”的业务逻辑，万科在2015年开始长租公寓战略布局，并设立公寓品牌“万科泊寓”。万科泊寓隶属于万科集团，后期会单独成立公司，目前暂放入城市公司编制。万科泊寓全部为集中式房源，主要来自城市老旧建筑物改造、政府安居工程等。截至2017年底，万科泊寓已布局全国27个城市，房间获取数达15万间，开业3个月物业出租率超过90%，整体服务客户数超过100万人。

2.泊寓产品逻辑：该产品定位青年公寓，针对18-35岁的年轻人。赵总认为，开发商做长租公寓，一定要认识到做出租和做开发的不同逻辑，即长租客户对租金的敏感度要比买房高很多，所以万科泊寓主要通过坪效求效益，即研究最佳面积租金比，为此万科做了很多变更，包括集采供应商都做了更换。集团很看重长租业务，在业务流程方面启动全程绿灯模式。万科泊寓目前处在规模迅速扩张期，计划2020年房间获取量达到50万间，目前只考核规模指标。通过快速做大规模的目的，一是获取18-35岁年龄段客户的终端数据，研究行为特点、消费习惯；二是实现品牌公司上市，进行海外融资。在资产轻重比方面，万科没有要求，只考虑房源是否合适，但租赁自持物业比例不能超过销售物业年销售额的5%。

3.泊寓房源获取：围绕“城市配套服务商”的定位，万科集团将长租公寓业务放入战略层面考量，前期基本不做调研，凭直觉做项目投资，通过实际项目落地了解当地市场，不关注单城市盈利能力，允许部分项目投资失误。房源拓展方面，寻找城市经营不善的存量物业进行改造、包租，采取100%集中式房源管理，目前青岛多家国企、酒店都与万科做过接触，寻求存量合作，包括刚入选青岛重点租赁企业名单的青房投。赵总表示，在房源方面，万科的选择标准就是区位，因青岛消防问题，暂不考虑厂房改长租问题；另外，青岛单项目每年仅有50-60万收益，单项目合作意义不大，必须规模化整合资源，比如将多家国企项目打包。2018年，青岛万科泊寓的规模指标是房间获取量不少于5000间。

4. 新都心项目：万科进青岛的第1个项目，地处黑龙江路162号。项目由旧酒店5-12层产品改造而成，房源拿房价格1.3元/平米/天，仅为周边写字楼一半价格，合同期限20年。项目合计房间247间，建面7520平米，采用包租模式赚取租金差。项目2017年9月22日开业，分三期入市，目前出租率达到90%。项目配2人管理团队（白、夜班轮值），保安保洁外包，订房、维修、退房等日常工作主要通过APP、后台系统控制，全程实现无纸化，无现金实物交易。截至目前，基本没有盈利。项目条线支撑层面，赵总认为需要重点关注：一是IT支持。2015年以来，万科泊寓通过经验教训认识到人力管理的不可行性，故在深圳专门组建了120人的系统开发团队，每3-4月做系统升级迭代，每年系统投入成本约几千万，但分摊到全国，成本基本可忽略。二是产品研发。万科在雄安、东莞两地设有建研中心，集团范围内共享。万科泊寓产品淘汰率5年/次，设计标准参考100人配备20多平米中央厨房、大堂面积约为项目总面积的3-5%，具体设计根据项目实际情况。融资方面，城市公司会拿出年销售额的2-3%用于长租公寓业务拓展。

5. 对未来趋势的判断：从市场参与主体方面，考虑长租公寓行业投资回报期长、盈利能力差的特点，80%公司会在2020年前退出市场，开发商系长租品牌只会留下3-5家龙头企业。开发商系：对于碧桂园、龙湖等大型企业，资金方面有保障，关键是做长租的目的，如果是迎合国家导向，这类品牌会在2-3年内选择退出；互联网+资本系：市场融资难度越来越大，不看好魔方等同类品牌的未来前景；酒店系方面，因前些年经济型快捷酒店快速扩张导致部分网点房间空置率较高，因此改做长租公寓，但是酒店涉足后，发现长租很难做，还不如酒店赚钱，估计后期会退出。

（二）世联红璞

世联红璞在青岛有2处项目，分别处于李沧果园路、市南高雄路。其中，果园路项目已于2017年8月开业，高雄路项目尚处于前期设计装修阶段。青岛世联红璞隶属于世联城市公司，目前是7人管理团队。2018年2月，笔者与青岛世联红璞项目负责人巨总进行了座谈交流：

1.红璞发展历史：世联红璞成立于2015年，是世联行旗下的长租公寓平台。房源获取以存量物业为基础，以集中式公寓为主。截至2017年12月，世联红璞已进入了深圳、广州、杭州、武汉、青岛等29个城市，房间获取量11万间，落地3万间，出租率达到95%。

2.红璞产品逻辑：面向青年租房市场，致力于为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。客群包括外来高管、初入职场3年以内的白领、新毕业大学生等，并根据客群分为高、中、低档3类产品，但品牌名称统一采用“世联红璞”。世联红璞的项目运作逻辑核心，在于精准筛选潜力项目，即城市公司找到低估值、高溢价的存量项目，报集团审批通过后，围绕项目进行客群定位。2018年，计划房间获取量达到20万间。做长租公寓的主要目的，一是通过资产升值，实现后期REITs操作；二是通过规模化发展，获取客群消费行为信息；三是后期针对开发商，进行管理输出，提供托管服务。

3.青岛项目情况：世联红璞果园路店，是世联红璞进青岛的第1个项目，也是全国长租公寓品牌在青岛市区的首个项目。项目位于李沧区果园路23号，紧邻李村商圈及李村公园，周边交通便利（地铁君峰路站），商业、办公氛围浓厚。项目为独栋5层单体建筑，总面积3000多㎡，共有房屋105间，配套公共休闲区、会客厅、公共厨房、健身房、公共洗衣房等社区服务体系。项目2017年8月开业，平均建面30平米，价格是民居同面积段的1.5-1.6倍，推出1个月，出租率达到85%，目前出租率超过90%，采用包租模式赚租金差，目前尚未实现盈利。项目配3人管理团队，保安保洁外包。订房、维修、退房等日常工作主要通过后台系统控制，全程无纸化交易。租客主要为90后人群，50-60%是刚毕业大学生，其中女性人数占比超过60%。项目条线支持层面，巨总建议重点关注：一是要有强大的IT后台支持。世联总部有专门的IT团队，平均3个月升级迭代1次，保证后台系统稳定性；二是产品设计上，要契合90后人群宅、懒、好玩的个性特点。为此，世联总部有专门的设计团队，负责户型、面积段、风格等标准设计，青岛当地有3个设计师，负责户型配比等细节。

参考文献：

[1]山东省城镇体系规划（2011-2030）年

[2]山东省办公厅2017年《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》

[3]2016年《青岛市‘十三五’城市规划纲要（2016-2020年）》

[4]锐理数据库2017年房地产市场总结

[5]赛普咨询2017年房企转型新产品研究报告