黄俊锋   南海东部公司资产管理办公室

摘要：企业通过区域大环境和市场发展前景分析，加强企业的内部管理，如成本管理、HSE管理、人事劳资管理等因素，及时制订符合公司所属物业条件的经营管理目标，并加以落实，达到国有资产保值增值的目的。

关键词：资产  市场前景  内部管理  计划落实

企业资产的经营管理工作计划，应立足于“以人为本”的管理理念，遵循“用户第一、热情有礼、规范高效、舒适文明、发展创新”的质量方针，以计划为导向，夯实实施方案，提供全方位、全过程、多元化的物业经营管理服务，提升物业在所在区域的知名度、擦亮“南油品牌”。

一、企业经营管理目标的提出

我们的物业经营已经比较成熟，目前没有可开发的新项目和发展空间可言。现阶段的工作是通过争创“一流管理、一流服务、一流人才”三个一流的管理模式，实现企业经营目标的，始终使出租率保持在95%以上，完成集团公司下达的经营工作目标，从而达到国有资产保值增值的目的。

二、羊城大环境对市场的影响分析

通过了解公司物业所属区域写字楼、商铺、住宅等结构变化状况，对写字楼、商铺、住宅市场发展趋势进行分析判断，以便及时调整、制订符合公司所属物业条件的租赁策略，保持理想的出租率，获得满意的回报。

1．经济发展模式对租赁市场的影响

近期的租赁市场悄然发生变化。一是不少在穗或准备入穗的大型中外资企业与跨国公司，正面临规模化扩张或分区扩张的趋势。这种新动向，给广州海珠、白云甚至是芳村、番禺等非主流商圈的写字楼、住宅市场发展带来新机遇。二是IT电讯业成为广州写字楼最大吸纳者。IT及电讯业的升级需求甚大，占了目前租用新写字楼需求的四成一。三是大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁热点。尤其是服装、餐饮业和家电业的扩张比较明显，象江南西这样的成熟商圈，早已成为不少商家关注的焦点。四是住宅受房贷新政的持续影响，买卖双方观望情绪更加浓厚，因此对租赁市场也造成了较大影响。新年过后，短租热出现，不少在近期转换工作的人士、新年后返回广州的务工人员或者已提前落实就业的准毕业生都有租房需求。

2．其它相关因素对租赁市场的影响

其它相关因素不容忽视，对租赁市场的形成影响。一是加入世界贸易组织的积极作用将进一步显现，将有力地推动广州进一步融入国际经济社会。二是家长租房供孩子读书和高校学生校外租房，使住宅租赁市场的一居室、二居室或三居室较受欢迎，导致这两个房型的月均租金提升较多。三是投资风的兴起影响广州租赁市场，这部分投资者的入市在抬高了房价的同时也抬高了投资片区的租金水平。 

三、公司物业所属区域的市场分析

    物业所属区域的地理位置、商圈的成熟度、交通便利度以及配套设施的完整程度，影响了商务格局。

1.商务格局分析

随着广州“城市东移和南移”战略的实施，海珠的地位由边缘挤入新城市中心。特别是随着琶洲会展中心的启用和地铁二号线的开通，海珠的商业地产获得了强有力的基础，在近几年发展迅速。华海大厦、新疆证券大厦、天一文化广场等，都以租赁为主。这一带的周边配套和商业氛围相当成熟，写字楼整体供应量不大，因此目前出租率相当高，海洋石油大厦的规模、租金水平在同地段物业中属于偏上。

2.商铺住宅写字楼市场分析

大型社区商铺和繁华商圈的主题商城依然是租赁市场的热点，服装、餐饮业和家电业的扩张，多选择江南西路段、体育中心、北京路商圈、农林下路、中华广场以及等成熟商圈，位于该商圈内的商铺都比较容易出租。春节过后学校开课，务工者回流，租赁市场开始变得非常红火，单间﹑一房一厅和两房一厅非常受欢迎。

广州江南大道中区域是海珠较早期传统的写字楼中心，以租赁为主。这一带的地铁、公交线路众多，周边配套和商业氛围也相当成熟，并且由于写字楼整体供应量不大，因此目前出租率相当高。

海洋石油大厦的规模在附近众多的写字楼中属于较大的；从租赁价格及近几年来租金的变化情况来看，其性价比较高。

3.公司物业经营管理情况优势分析

⑴ 无可取代的地理位置优势。公司的海洋石油大厦，南油写字楼，广园物业（商铺、住宅）， D楼商铺和江南大道中与江南西路附近的住宅等，位于地铁沿线、各交通要塞和发展潜力的商业路段，主干道位置无出其右，具有一流的理想位置，是客户选择的首选地段。

⑵ 配套成熟。公司经营的物业周边的商业环境及文化氛围都非常浓厚，学校、医院、邮政、银行、街市、百货商店、餐饮、宾馆一应俱全，满足多方面的需求。特别是公司的职工食堂和招待所，可对进驻公司写字楼、商铺、住宅的租户提供就餐和住宿接待的便利。

⑶ 国企效应。在市场经济中国有企业的口碑、信誉，规范的作业程序等优势对租户具有较好的吸引力。

四、物业定位规划分析

广州写字楼市场正逐步细分。海洋石油大厦目前的电梯、空调、楼高、通讯等高科技硬件技术，包括停车场都不能完全满足外资机构、大型国企设立总部以及新型产业的要求。但由于地段、广州市历史发展、城市规划等原因，我们的物业绝对属于优质物业。作为长期物业租赁，我们需要不断改进环境，进行物业设备的更新换代，外立面的保持维护等也需要加大资金的投入，以保持良好的形象。

1．经营定位分析：吸引优质客户是提升房产品质的必然要求。优质的企业进驻会带动物业的知名度提升，由于大型客户需求较多、要求较高，对完善物业的管理有很好的促进作用。只要物有所值，对租金、管理费等不会斤斤计较，可以使业主对物业进行更好地维护，形成一种良性循环。

根据对周边写字楼的考察和对自身条件的评估，我们认为，海洋石油大厦合理的定位应该是甲级写字楼；南油写字楼合理的定位应该是乙级写字楼；江南西附近的商铺、住宅属于中高档房产；广园物业属于中档房产；番禺物业属于中等房产。

2．经营策略分析：通过上述分析，公司物业的市场目标是：逐步清理外租户，留下实力较强、层次较高的企；吸引中海油的各系统公司进驻，公司总部附近的住宅，不再对外租赁，主要用于中海油系统公司人员配套入住。

五、成本管理

为提高公司经济效益，我们本着从管理要效益的理念，最大限度压缩成本，主要实施以下措施：

1. 规范公司的各项规章制度，提高制度执行力，让各项制度落到实处。

2. 做好财务管理，尤其是落实计划和预算管理。

3. 经济指标分解到各个下属部门，由各部门负责人做为各指标的责任人，分别控制指标。

六、HSE管理

近年来，公司不断继续完善OHS管理体系，加强OHS管理体系的运行效果，加大OHS检查监督的力度，加大各级领导的责任追究。

1.  严格执行东部公司岗位OHS责任制，层层落实OHS目标管理；

2.  强化对OHS专兼职人员的管理、教育培训、加大奖惩力度；

3、加强直接作业环节的OHS管理工作，继续开展多种形式的安全检查，加强事故隐患治理，及时发现和整改问题；

4、加强车辆交通安全管理，规范承包商安全管理。

5.  完善东部公司突发事件应急预案，进一步加强预案的演练。

七、人事劳资管理

1. 人员目标和人工成本。规范劳动用工管理，从业人员保持在300人左右，人工成本控制在集团公司要求的指标范围内。

2. 落实规范基地集团上市和小改制工作，完善社会化用工管理规定；处理好各类员工群体的利益关系，特别是人员整体上市后的调整安排。

3. 以强化教育培训为手段，提高企业的整体竞争力。结合实际需要，明确培训目标；针对不同对象，确定培训内容；因地制宜，探索适合公司特点的培训模式；完善各项机制，确保学习培训取得实效。

八、建立健全采办程序及合同管理档案

1、审核第三方（各类承包商和供应商）的相关资料，按公司相关方管理规定选择第三方报公司批审，建立和完善第三方的档案资料。

2、落实各项合同的签定，同时按公司合同管理要求建立合格档案。

3、各项采办工作，严格按照公司相关采办程序处理.

公司通过提供全方位、多元化的物业经营、策划、管理等专业服务，鼓起一切从零开始的决心和信心，锐意进取，巩固现有物业市场，拓展新市场。计划工作是一切经营管理工作的基础，计划做好了，就事半功倍了。