文毅  平安证券有限责任公司

摘要：文章从传统物业管理公司受到的挑战出发，通过分析互联网+物业管理能带来哪些商业价值，简要阐述了物业管理公司未来的转型路径和盈利模式。

关键词：物业管理、社区金融、微商圈

一、传统物业管理方式遭遇挑战

物业管理自上个世纪八十年代从香港引入大陆以来，经过三十多年的发展，物业管理行业并没有太多的改变，至今仍然是劳动密集型行业，人工成本在总成本中的占比高达60%~70%，仍然停留在“农耕”时代，大多靠劳动力、靠手工作业。

伴随着经济发展和人口红利的消失，中国的劳动力成本逐年水涨船高，让传统物业管理公司直接面临生存问题。每年，中国的劳动力成本大概以15%的速度增长，这主要来自于政府对最低工资标准的提高，而最低工资标准是精准打击物业管理行业的。作为劳动密集型行业，传统物业管理行业的保安员、清洁工都是受最低工资标准调节的，因此物管行业每年都要承受巨大的成本增长。

成本上升的同时，传统物业管理行业的收入却在原地踏步，物管行业的平均物管费收取率在80％以下，盈利空间被进一步压缩，行业利润越来越薄。一些企业被迫裁员，进而陷入了一种“利润降低—裁员—降低服务质量—利润降低”的恶性循环。

不仅如此，物业公司还面临基层员工流失率高、招聘难的问题。保洁员、保安员的流失率每年基本在50%以上，并且难以招到行业所需的专业人才。高流失率不仅难以保障稳定的服务质量，更造成企业培训成本的巨大浪费。

在这种挑战中，沿袭原有的发展路径已不是办法，急需找到一种新的盈利模式对传统物业管理行业进行改造。

二、互联网+物业管理的商业价值

面对行业严峻形势，物管行业形成了一种共识——传统物业管理服务只能作为基础，必须将对物业的服务拓展到对人的服务，为社区业主提供增值服务。利用互联网技术对业务结构进行调整，实现节流、开源,而不是缩编减员、降低服务标准，用“互联网+物业”的方式应对行业利润的下降。

以彩生活和万科物业为代表的物业巨头率先对传统物业管理进行技术升级，降低了用工数量，提升了传统物业服务的盈利空间。

彩生活通过互联网、自动化、智能化技术大幅降低了用工数量。据了解，整个物业管理行业的平均百万平方米的劳动用户数大概是200人，彩生活只有109人。万科物业研发的“睿服务”系统，实现了所有项目、设备、员工、业主的互联互通。从无人值守的大门，到对所有物业设备的实时监控、报警、自动派单，再到对业主问题的O2O快速处理，万科物业已经构建了一套高效的基础物业服务系统。对于大部分中小物业公司来说，他们缺乏足够的财力、技术，购买成熟的解决方案或者与解决方案的提供者联盟，成为最佳的选择。

另外，物业公司还可将现有的监控系统进行升级，与APP进行互联互通，如使用设施设备管理系统替代人工巡检，利用物联网技术监视配电、给排水、消防、电梯、能源计量等系统的运行状态，发生故障后能把报警迅速传送到员工APP，及时预警。业主通过手机APP，也能随时上报和了解小区各项设施的运行情况，节省人力，提升效率。

节流的同时，物业管理行业也应拓展服务界限，进行开源。

传统的物业管理定位于物业的日常维护与管理，收入来源单一。物业公司可以通过深入挖掘社区住户的需求，以APP为入口，在信息公告、电器修理、家政卫生、养老托幼、房屋租售、汽车售后服务、社区厨房、缴费理财等诸多方面发力，让业主不仅可以随时报修、提建议、投诉，随时购买桶装水和粮油米面等生活品，获得上门配送服务，还可以找到家政、洗衣、外卖、购物、旅游、小孩托管等其他日常服务内容，甚至在小区车库享受汽车售后、洗车、保险、维修、保养等服务，并能实现线上下单甚至支付，在方便业主的同时，物业公司也可以新增收入来源。

在实现路径上，物业管理企业不应走“全能选手”的老路，而是应该利用现代信息技术搭建社区服务平台，集成多家服务供应商，通过流量变现分成获取稳定收益，不仅可集中力量做好主业，也能缓解经营压力，改善行业气质。

物业公司可以建立以社区为中心的辐射半径为一公里的微商圈，集成包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，推送更新活动信息。柴米油盐等日常用品都可以从社区平台上买，买东西送积分，积分就可以抵物管费。在这个平台上消费到一定额度，物业就免费。以APP为抓手，以网络为基础的社区网络服务项目，不仅可以快速复制，还可以与其他商业业态互补，增加客户粘性和满意度，提升物业服务合同续签的概率。

社区的消费才是真正刚性的消费。截至2012年，全国500户以上的社区约有5万个，约2500万户，人口7500万。这些人都是中国的中产阶级或以上的富裕阶层，按照人年均消费1万元计算，一年消费额为7500亿元人民币。若能打造一个零成本的未来社区，让每个人的日常消费和生老病死都在社区里进行，家里需要什么商品，通过移动APP或互联网登录社区服务系统都可以实现在线支付，社区商店负责配送和服务，那么物业服务将会更有价值。

同时，基于社区消费的信用记录，如交水电费、物业管理费、停车管理费是否准时等等，物业公司还可打造“社区金融”：业主如果需要钱急用，或者银行定期未到期，物业公司可通过一个专业的评估系统进行评估，确认是不是可以借钱给他；进而，帮助银行进行信用评价，或者通过自己的小贷公司，提供小额贷款给个体，收取利息或佣金。社区的小额贷款几乎没有出现坏账的可能，因为业主有房产在小区；而对于那些在小区租房的用户来说，只要严格把关，也能将坏账率限制在可控范围之内。

另外，物业公司从事“房屋增值计划”也具有天然的优势。类似于房屋银行，房屋增值计划通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价格。物业公司可以不充当买卖双方之间的媒介，而只作为买卖双方专业服务提供者：为业主配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付，起到一个酒店管理公司的作用。物业公司所掌握的存量房源数量可观，在公司实现服务增值的利润时，也可以为业主创造更大的价值。

三、未来物业管理行业的新图景

我国房地产开发节奏已逐步放缓，现阶段人均居住面积已经接近规划的上限，房地产市场容量收窄，居民物业消费正从有得住向住得舒适转变。居民对高品质、多样化的物业服务需求日渐增长，物业服务业将有巨大的发展空间。因此，物业公司的转型路径也非常清晰，未来的盈利模式无非是基础物业服务+增值服务而已。

随着移动互联网的进一步发展，传统服务被重新定义的趋势将越来越明显。在此背景下，彩生活服务集团所创新推出的基于移动互联网的“彩生活”服务模式，不仅是对传统物业管理与服务模式的变革与颠覆，也是对整个物业管理与社区服务行业发展的有益探索与尝试。

从互联网的角度出发，物业公司作为“用户资源隐形掌控者”，其核心价值主要包括三个方面：第一，物业公司掌握整个小区的刚需服务，水电暖等；第二，物业公司有整个社区的用户资料；第三，物业公司有社区周边的商业管理权。互联网公司的“最后一公里”“社区O2O”等项目是无法越过物业公司的。

在过去很长一段时间，收入来源单一、服务不透明、员工素质较低成为物业公司总体给人的印象。随着互联网技术在物业管理领域的不断应用，这些问题正逐步得到解决，物业管理甚至有望超过房地产开发，成为未来新的经济增长点。

在做好基础服务的同时，通过互联网化改造，为业主提供多样化的增值服务，让物业管理行业未来将逐步进入新的发展轨道，这也符合社会各方面的利益：第一，站在政府的角度看，从福利制住房体制下的经租管理过渡到市场经济条件下“有偿”物业服务，物业服务已成为社会管理的基础性工作和重要组成部分，是各级政府创新社会管理、创建平安社区的重要载体；第二，站在业主的角度看，好的物业服务往往能提高房屋寿命和品质，有助于房屋的保值增值，事关业主的切身利益；第三，站在房地产企业的角度看，物业服务作为房地产开发经营的派生和延续，其管理与服务质量的好坏，将直接影响房地产企业的销售推广。物业服务业只要做好了，更具备促进政府、企业、市民多赢格局的形成，可凝聚社会多方面利益。

为业主提供有价值的、多样化的服务，这是物业管理公司的本份，也是物业资产保值增值的需要，这也应当是“互联网+物业管理”的根本，使物业服务更简单、更有价值。

参考文献：

[1]《2015年全国物业管理行业发展报告》，中国物业管理协会.

[2]《2015年我国物业服务行业发展趋势分析》.

[3]《2015年我国物业管理行业发展机会分析》.