沈艳丽 沈阳工程学院

摘要：本文从公共租赁住房发展的现状出发，结合公共租赁住房自身特点，分析了公共租赁住房BOT模式、福利彩票等新型融资模式应用的可行性，对目前公共租赁住房发展实践中的融资问题提出相关建议。

关键词：公共租赁房，融资模式BOT，福利彩票，

一、  引言

公共租赁房建设是当前我国保障性住房建设的重中之重。从2010开始，各地的公共租赁住房都进行大规模的建设，但由于资金短缺，致使公共租赁住房建设完成率很难达到国家目标。城市化和工业化进程不断加快，城市人口的不断增加形成了对住房的巨大需求，而住房价格的不断增长，大大超出了广大中低收入者住房消费水平，购房已经成为普通民众最困难的问题。自开始实施公共租赁住房建设以来，已经取得了一定成果。但是公共租赁住房建设对资金的需求量很大，仅仅依靠政府的资金拨款，后续的发展受到了很大的阻碍。建立健全住房保障体系，促进房地产业和谐健康发展，已成为我市各级政府工作的重点和难点。结合我市的实际情况和公共租赁住房制度的自身特点，急需突破资金的瓶颈，保障广大中低收入人群能够实现“住有所居”的愿望。

二、公共租赁住房BOT模式应用分析

BOT融资模式在我市公共租赁住房项目上具有广阔的应用前景，其优点主要体现在:一方面，BOT融资模式有利于解决沈阳市政府在公共租赁住房建设项目上资金投入不足、投资效益低下、资金使用效率不高等三大难题。公共租赁住房项目是回报时间长的行业，其发展长期依靠有限的政府财政拨款。同时，通过利用先进的项目管理方式，能够提高项目建设的速度和质量，使资金得到更高效的利用。 另一方面，有利于拓展社会投资空间，为外资和民间资金进入沈阳市公共租赁住房项目这一基础领域提供一条投资渠道。 BOT融资模式中的项目融资不受投资方资本规模的限制，融资的主要依据是公司对未来收入流量所拥有的合同权利， 避免了民营企业因投资有限而不能参与规模较大的公共租赁住房项目建设这一障碍。 项目公司作为独立的市场主体和法人实体，具有良好的激励机制和约束机制，能够充分发挥其能动性与创造性，提高了公共租赁住房项目的成功率和经济效益。

三、公共租赁住房福利彩票融资模式应用分析

公共租赁住房制度是保障中低收入者的住房困难，符合福利彩票基金的发行宗旨。 福利彩票的宗旨是"救贫济困”，正好与公共租赁住房保障低收入家庭的住房困难的宗旨是一致的，而且福利彩票销售量比较大且资金本身来源持续稳定，且大量的资金可以满足公共租赁住房建设的需要。 一些学者认为，可能提取福利彩票的一定比例用来建设和发展保障性住房。在2010年深圳市政协五届一次会议上，沈阳市提出可以设立专门的住房福利彩票，吸收民间闲散资金，用于廉租房建设。 政府可以根据公共租赁住房建设的资金缺口，确定提取比例，用于对沈阳市公共租赁住房的建设。福利彩票融资模式沈阳公共租赁住房融资中的可行性分析：第二，资金来源稳定。 国家统计局根据各省彩票之总销售额的采购数量和每个彩票统计，沈阳市目前有大量的彩票。 随着彩票品种日益丰富，奖金上升，人均彩票购买量会有较大的上升空间，彩票市场总销售量将会出现大幅增加。据调查显示，平均每周花费10元以上购买彩票的人群，工薪阶层占92%以上，进一步说明，沈阳市彩民数量不仅大而且也具有良好的稳定性，所以福利彩票销售额巨大且资金来源稳定，可以满足沈阳公共租赁住房长期融资和资金数量大的需要。第三，福利彩票与公共租赁房抚助对象具有一致性。 公共租赁住房是保障性住房的一部分，其保障主体之一是住房困难的中低收入家庭、"夹心阶层”及新兴务工人员，也是社会福利所应该惠及的人群和扶住的目标。福利彩票与沈阳公共租赁住房保障对象是不存在矛盾的， 它的福利性质和无偿使用特点也使得从其中提取适当的比例用于沈阳市公共租赁住房建设中具有可行性。

第四，福利彩票为公共租赁住房融资具有可操作性。

四、公共租赁住房融资相关建议

将发展租赁型住房，作为住房保障体系的重要组成部分，在实践中，它确实反映了这一趋势，一些地方的公共租赁住房作为地方保障性住房的主要力量，重点扶持和发展。福利彩票、BOT等融资模式的引入有利于保障性住房项目融资模式的发展和创新。 公共租赁住房融资模式必须具有良好的稳定性和可持续发展性，以公共租赁住房长期资本基金的有效供给及稳步发展的资金需求。 以BOT、福利彩票的沉淀资金为公共住房融资在国内的具体运用方面还刚刚处于起步阶段，相关的法律政策尚处在探索阶段，我们应该在国外成功经验的基础上结合自身的发展状况和沈阳市公共租赁住房自身的特点，将各种融资模式引入公共租赁住房建设中来，不仅有利于沈阳市公共租赁住房融资模式的创新与发展，还可以提高社会资本运作效率和融资能力，也能在一定程度上促进金融体系的发展和完善。

在实践中，公共租赁住房可从如下几方面考虑拓宽社会资金来源：

第一，从住房公积金帐户中提取适当比例转化成住房保险基金。其次，投资收益的不确定性是不能保障对公共租赁住房的住房补贴资金相对稳定的现金流供给。因此，建议从适当的住房公积金帐户中直接提取适当比例转化成住房保险基金，其功能和失业保险，医疗保险等类似。争取银行与非银行金融机构信贷资金。这是最常规的资金筹集渠道。

第二，信托资金。公租房的管理主体也可以委托信托公司设计相应的信托产品，从社会公众中筹集资金。对信贷资产证券化发起机构的管理措施，资本要求和证券业务资格的规则，风险管理，监督管理和法律责任明确，为房地产证券化提供了有力的保障标准化。

第三，建立公共租赁住房资金循环系统。 由公共租赁住房复杂、庞大的资金循环系统可以看出，公共租赁住房保障已不再是政府单独行动，而是在政府的领导下，全社会的资本有机的结合与互动。这种融资机制的优越性，一方面使各方有一定的经济效益，特别是租户的利益最大； 

第四，选择合适的项目融资模式开展沈阳市公共租赁住房建设工作。为了避免单一的项目融资模式，加大金融产品的创新，建议采取多种方式开展公共租赁住房项目的融资。 可以选择有限追索权的融资方式，要求对项目资产拥有第一抵押权，或要求项目发起人提供额外的补充担保，建立项目收入信托账户，将银行贷款的信托帐户的受益人设定为该收费帐户，项目公司要在帐户使用资金，必须由受益人同意， 或者对于从建设期开始的项目，要求项目投资者提供项目的完工保证，在贷款安排上，积极利用银团贷款分散风险。

第五，整合完善政府对公共租赁住房项目建设投融资机制。 要从整合相关部门和管区职能入手，重构政府投融资管理体系，实现决策、管理、执行相分离。整合重组公共住房平台。 投融资体制改革的核心环节，是以骨干国有投资公司为基础搭建投融资平台，快速扩大投融资能力,建立政府债务风险防范机制。

参考文献：

[1]沈艳丽.沈阳市公共租赁住房融资问题分析[J].现代商贸工业,2013（11）

[2]李刚.公共租赁住房融资模式分析——以沈阳市为例[J].经济研究导刊 ,2014（4）

[3]陈耿.公共租赁住房融资多元化:经验与启示[J].建筑经济, 2011(1)

[4]吴文生.PPP融资模式在我国廉租房建设中的应用[J].建筑经济,2009（10）