孙艳    杭州宋都房地产集团有限公司

摘要：随着我国经济的快速发展与房地产调控政策的不断强化，房地产企业的稳健发展尤为重要。全面预算管理作为企业内部管理十分重要的手段，实施全面预算管理不仅能够使各个部门相互协调运作，还能够提升企业资源的利用率。资金管理是财务管理重要的组成部分，可以确保企业能够稳步发展。房地产企业预算与资金管理的协同作用是对企业的整体内部管理模式的优化与完善，对于房地产企业的经济效益提高更加有利。

关键词：房地产 预算管理 资金管理

一、引言

财务管理是现代企业的管理核心，而预算管理以及资金管理又是财务管理的主要工作内容，也是企业进行业务活动、经营发展的重要环节。房地产企业作为资金密集型行业，其资金管控的安全与效率直接关系到房地产企业的正常开发与新项目的拓展。在当前调控政策趋严且资金管控“三道红线”的约束下，房地产企业的资金问题更是企业发展与运营的重中之重。因此，为了确保企业各项经营业务以及经营活动顺利的展开，同时促进房地产企业稳步可持续发展，在企业中进行科学、合理的预算管理和资金管理就显得尤为重要。

二、房地产企业预算与资金管理的协同作用分析

（一）全面预算管理与资金管理的目标是一致的

房地产企业在进行预算编制的时候，原则上应将预算的目标进行细化分解，形成一系列的小的预算目标，以便于子公司及部门能够依据时间节点顺利完成阶段性目标任务，从而顺利达成房地产企业的总战略目标，这也是预算编制要精细化、定量化的目的^[1]。房地产企业在对本年度的经营目标以及盈利预算进行确定之后，需要科学、合理的创建相应的经营活动方案。一方面，全面预算整体的目标主要是通过完成每一个分目标来完成的，例如房地产企业的项目周期都相对较长，且具有典型的按开发、销售进度波动的特征，合理的资金预算可以使房地产企业能够对财务风险以及经营风险进行有效规避，确保房地产企业的资金能够被科学、合理的使用。另一方面，资金管理是企业对资金的来源以及使用，进行科学合理的规划、控制、监督、管理以及考核。同时，资金管理也是企业财务管理工作的重要内容。因此，当房地产企业对资金进行使用之前，便需要对资金进行预算，只有进行科学合理地资金预算，才能够确保企业对资金的管控，从而降低房地产企业经营成本，提高房地产企业资金的利用率。故而说，预算管理与资金管理最终的目标其实从本质上来说是一致的。

（二）全面预算管理与资金管理的作用是互补的

房地产企业所制定的全面预算管理规划，应符合可行性、科学性的原则。制定的预算目标过高，会使得房地产企业的经营成本增加，造成不必要的资金浪费；制定的预算目标过低，使企业拓展时缺乏足够的资金安排，会使得房地产企业的业务活动受限，从而阻碍了房地产企业健康可持续的发展。因此，在对房地产企业的预算管理进行目标制定的时候，需要根据房地产企业往年同期业绩数据作为参考依据，同时还要结合房地产企业当前实际经营情况制定科学合理的预算管理指标。与此同时，房地产企业在进行资金管理的时候，可以及时的发现预算管理指标在制定以及执行过程中存在的问题，以便于企业随时根据当前形势变化准确做出调整及优化。房地产企业在进行资金预算编制与实施时，需要随时进行动态调整，例如结合房地产推售进度调整现金流入预算与融资预算，不仅能确保企业资金利用率最大化，也是对房地产企业全面预算管理的纠错、改进以及完善的有效监控。

（三）全面预算管理与资金管理的具体操作需要相互融合

全面预算管理的基本要求是：首先，对企业资源进行合理化的配置，实现企业资源利用率的最大化；其次开展对企业内部管理的协调，避免责任不清，管理混乱；再次，鼓励企业全体工作人员参与到预算管理中，确保预算管理的可行性、全面性；除此之外，还有对房地产企业整体发展战略的支持；最后是对企业进行自我的管理和控制，避免盲目发展。资金管理的基本流程是：首先，企业的管理者要明确资金的使用计划以及使用期限。例如对于开发所需工程进度款的支付，必须提前与融资或销售回款予以匹配；其次，将确定好的资金使用计划下发给各个部门，让其根据本部门所用款的实际情况提交资金申请。例如；再次对资金支付进行审核并预留，大额资金计划必须经公司管理层审批；最后对资金进行平衡申请，在形成资金汇总表，为资金管理部门的管理及分析研究提供保障。例如对于营销费用定期进行监控，确保其在合理的比例范围内。因此，可以说，全面预算管理应该贯通于房地产企业经营活动的各个环节之中。全面预算管理与资金管理的协同运作，不仅要覆盖企业的所有经营业务活动，还要涵盖企业的预算编制、执行管理等环节^[2]。因此，企业要提高对全面预算管理和经济管理的重视程度，只有这样才能够确保企业的健康可持续发展。

三、房地产企业预算与资金管理的现状

（一）未建立科学有效的企业预算与资金管理制度

房地产企业要想在竞争激烈的市场得到稳定的发展就必须要注意全面提升企业内部的核心竞争力，而企业内部的控制水平是企业长远发展的关键。但是从当前的实际情况来看，有部分的房地产企业在发展的过程中没有建立科学有效的企业预算与资金管理制度。一方面，企业内部对于预算管理还没有形成重视，没有意识到预算管理的重要性，将预算管理工作落实到实际的部门时，也并没有按照实际的要求去执行工作，造成房地产企业内部的预算执行工作失去了原本的作用。此外，房地产企业在发展的过程中会涉及到各种资金，在资金的管理上还没有拟定一个统一的制度，而是按照各个部门的喜好以及利益对资金进行随意挪用，造成即将会面临各种各样的财务风险，不利于房地产企业的长远发展。

（二）房地产企业内部预算与资金管理缺乏有效的监控

现阶段，房地产企业的发展受到企业内部的预算与资金管理的控制，企业要想得到长远的发展，就必须加强对企业内部的预算和资金管理进行全面的监控。一方面，企业在发展的过程中，在执行内部预算工作时，很多房地产企业仅仅关注对于事中、事后预算工作的执行，对于事前的预算工作并没有加以重视，造成预算工作流于形式。其次，在资金的管理上，由于很多不确定因素的影响，很多房地产企业在发展的过程中总是习惯将资金用于后期项目的开展中，在实际项目活动结束之后才会对资金进行编制，造成资金的管理难以投入到具体的项目中，不利于房地产企业自身的发展。这同样也是房地产企业内部预算与资金管理缺乏有效监督所带动的一系列影响。如果从长远的角度来看，这种模式没有和公司的实际业务全面联系起来，会影响房地产企业的整体经营。

（三）房地产企业预算编制质量不高，资金管理执行不到位

当前，很多的房地产企业在时代的发展下都已经结合世界的情况在企业内部制定了相应的预算管理编制，但是对于预算和考核的标准没有加以具体化，造成预算编制在执行的过程中难以落实到实处。一般情况下，房地产企业会出现各种各样的预算超支情况，在遇到这样的情况时，房地产企业也并未对预算编制做出及时的调整，造成相互推诿责任的现象。其次，房地产企业在发展的过程中，对于项目资金的使用是极其普遍的，但是很多企业没有结合自身的实际情况，在房地产企业内部制定相应的资金管理制度，而是仿照其他公司的资金管理制度生搬硬套的用于企业内部的发展，这就造成资金管理制度在实际执行过程中，容易与项目出现不符的情况，会影响后续项目的开展，不利于房地产企业自身的长远发展，应该及时的调整措施。

四、完善房地产企业预算与资金管理的有效措施

（一）建立科学有效的企业预算与资金管理制度

针对房地产企业在预算和资金管理制度上所存在的问题，应该注意及时的采取措施，确保房地产企业能够在竞争激烈的市场上得到稳定的发展。首先，房地产企业应该结合自身的实际情况，在内部建立起企业预算与资金管理制度，通过这两者的协同作用，全面提升房地产企业的核心竞争力。首先，应该加强内部工作人员对预算管理的重视，让内部的人员能够意识到预算管理工作开展和资金管理的重要性，对员工进行定期的培训，让员工对预算管理的方法和资金管理的方法加以掌握，确保在预算管理工作开展的过程中，能够实现全员参与，有效的执行预算工作。其次，企业内部的预算管理制度和资金管理制度的制定应该结合市场的变化及时的做出调整，通过成立专门的预算管理委员会和资金管理委员会，让员工能够在此基础上对企业内部的资金预算编制进行合理的制定，从而提高企业内部的预算管理水平和资金管理水平。在房地产企业需要的情况下，要注意对预算管理所涉及到的各个过程中进行全面的考虑，做到事前、事中、事后的预算控制和资金控，全面提高预算质量和资金管理的质量。

（二）加强对房地产企业内部预算与资金管理的监督

对房地产企业内部的预算与资金管理加以监管是房地产企业长远发展的基础。为了能够让预算管理工作和资金管理的监督能够真正的落实到实处，房地产企业可以在内部建立自己预算管理考核体系。资金管理能够发挥出自身的作用，很大程度上是因为企业内部是否建立了相应的考核体系，为了确保资金管理工作的开展能够顺利，应该按照企业内部的各种职责指标对资金的管理进行考核，从而提高资金管理人员的工作积极性，让企业内部的资金管理工作质量能够得到提升。此外，在对企业内部的资金预算管理工作加以监督的过程中，应该对考核的目标进行细化，并且提高预算资金管理工作水平。其次，在时代的变化下，应该加强对企业内部的预算审核和资金管理审核，并且对其管理的模式进行全面的创新。在对企业内部预算与资金管理进行控制和监督的过程中，应该对一些潜在的风险进行风险和监督，并且确保内部审核的安全性，确保企业能够减低风险。

（三）创新的预算编制，强化资金管理的执行

房地产企业在发展的过程中，应该注意创新预算编制的方式，并且强化资金管理的执行，将这两项工作落实到实处。一方面，房地产企业在发展的过程中可以就一些新的预算编制方法应用到企业内部，结合实际的效果及时的进行调整，房地产企业在发展的过程中所需要的预算资金更大，因而，在对资金管理进行预算编制的过程中，应该加强对企业内部的各项工作的审批，从而加强企业内部的资金预算工作开展。通过多层次的预算管理体系，对资金管理模式进行调整，制定出最适合企业发展的资金管理体系^[3]。另一方面，企业在发展的过程中，应该加强资金预算执行过程的实施，对其进行有效的监督和评估，确保资金管理的执行能够全面落实到企业项目上，从中发现其中存在的问题，及时的做出调整的对策。在强化资金管理执行的过程中，还可以利用信息化的手段，加强对资金管理的执行力度。

五、房地产企业预算与资金管理的协同作用的实现路径

（一）加强全面预算管理工作，建立科学的资金管理体系

房地产企业是政策导向性较强的产业，具有明显的地域性，进而使得产业的流动性较弱。同时，房地产企业还具有投入大，产出高等特点。因此，需要对企业进行严格的监督管理。不仅要加强全面预算管理工作还需要建立科学完善的资金管理体系，一方面通过预算管理来进行资金分配与进度安排，确保资金整体既不出现缺口，也不影响开发与销售进度。另一方面通过严格的资金管理工作，确保资金效率提升，同时尽量开源节流，确保预算目标的实现。以此两个方面的共同作用，使企业的资金管理体系能够正常运转^[4]，以此达到资金配置的最优化，有效降低自身风险，提高其内部管理水平，保障企业的持续性发展。。

（二）以全面预算作为基础，完善资金管理工作

房地产企业作为国民经济中的重要行业，涉及到国计民生，千家万户，同时也是国家重点调控的行业，因此全面预算与资金管理都必须在这个大环境中真正发挥作用。一方面，全面预算是基础，资金管理是发挥作用的途径。全面预算直接来自于企业的战略规划，与企业的发展战略紧密相关，房地产企业的稳健发展与做大做强是企业战略中不可缺少的内容，而预算管理则必须为企业战略的发展服务，即通过良好的资源配置、目标设定予以支持。例如房地产企业的项目拓展、土地储备都需要大量的资金，需要全面预算在资金的筹措与运用等方面加以落实。另一方面，资金管理既是财务管理的重点工作，也企业管理的重要活动。由于房地产企业是典型的资金密集型企业，其稳健运行与企业的开发进度、管理模式、举债能力甚至金融机构的紧密程度密切相关^[5]。综合上述两个方面，房地产企业的全面预算工作也不可能脱离实际的资金管理工作。房地产企业的资金管理工作是否精准、完善，建立在全面预算的基础上。因此，房地产企业应站在全局的高度上，紧紧的围绕着全面预算的内容以及预算管理实施的全过程对资金的考核制度进行制定与完善。例如：房地产企业要结合企业外部的战略指标以及考核指标，制定相应的考核体系；企业还要通过财务指标与非财务指标的有机结合，制定合理的战略指标；同时还应该以定量指标为主，定性指标为辅，对资金管理制定合理的考核指标。这些都是房地产企业对资金管理工作进行完善的关键有效因素^[6]。

（三）将预算执行结果的分析充分运用到资金管理工作中

房地产企业应着力重视全面预算，资金管理的实施以及考核结果，同时也要引领房地产企业的管理者以及各个职能人员对全面预算管理的正确认识，从而将全面预算管理与资金管理融合到企业日常管理当中，促进企业达成企业的经营成果、战略目标、管理目标的目的。除此之外，还要将全面预算管理工作看作是对企业能够准确快速的实施业务工作的一种行之有效的手段和工具。例如：房地产企业在对资金使用以及管理进行考核的时候，可以将预算的实施情况、成本控制情况、业务活动完成情况等^[7]，作为综合考核的参考因素，以便得出准确的资金使用以及管理考核的结果。

六、结语

房地产企业的全面预算管理以及资金管理都是房地产企业进行管理活动的重要组成部分，二者都房地产企业未来的发展的关键因素，同时也都始终贯穿于企业经营管理活动的各个环节，为了提高企业的管理水平和质量，为企业各项业务以及经营活动的顺利开展奠定基础，更为了减少企业各项资金风险,就需要建立合理、科学的管理手段，对房地产企业的管理策略进行优化完善，从而提高现代房地产企业的整体绩效以及管理水平，最终使得房地产行业整体向好发展。

参考文献

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