任丽蓉  兰州市西固区城乡发展投资有限公司

摘要：房地产是我国支柱产业，运用合理方法对地产开发成本进行核算，可助地产开发企业明确地产开发过程中的成本与费用，为地产开发企业进行成本控制打下信息数据基础，使地产开发企业遵循战略轨道发展。本文从地产开发成本核算方法入手，结合成本核算对象及周期不明、成本费用分配不合理、地产开发间接费用与期间费用不明、成本结转存在问题的情况对地产开发成本核算方法及控制展开进一步讨论，提出明晰成本核算对象与周期、科学选择成本核算分配方法、明晰地产开发间接成本费用与期间费用、及时进行成本结转、从地产开发不同阶段入手落实成本控制措施的对策，旨在促进地产开发企业长远发展。

关键词：地产开发；成本核算；方法；策略

一、前言

在我国房地产行业竞争愈演愈烈、地产开发企业利润率持续下降的背景下，加强地产开发成本核算及控制，通过高质量成本核算与有效成本控制为地产开发企业拓宽利润空间，已经为地产开发企业发展过程中必须采取的举措。在房地产行业本身具有一定特殊性的情况下，受地产开发成本核算体系存在缺陷等因素的影响，我国地产开发企业在进行成本核算及控制时仍旧存在一些问题，这些问题对地产开发企业实现效益最大化产生了一定阻碍，从长期来看，不利于地产开发企业实现可持续发展。

二、地产开发过程中常见的核算方法分析

地产开发过程中企业可采取的、常见的核算方法有：第一，建筑面积法，即地产开发企业不分配、转接成本费用，将所有花费全部计入开发成本及费用，在项目完工后再统一进行计算，得出项目总成本，并根据建筑可销售面积对总成本进行分摊；第二，作业成本法，当房地产开发企业采用该方法对开发成本进行核算时，首先要将开发过程中不同时间、不同阶段、不同任务视作对应的作业单元，并针对各单元逐一进行成本计算、统计与优化；第三，分类系数法，简单来讲就是地产开发企业直接以价值分类系数为依据对开发项目成本进行分配；第四，计划成本法，其实就是在地产开发过程中，企业估计地产开发总成本、总开发面积，并计算二者的比率，来验证成本、进行成本核算；第五，收入百分比法，即地产开发企业将单一销售模块视作成本核算对象，结合单一销售模块的估计收入对开发成本进行计算确认。

三、地产开发成本核算及控制问题

（一）成本核算对象不明

地产开发成本核算及控制过程中存在成本核算对象不明的问题，导致该问题的常见原因为—地产开发项目的开发面积有大有小，开发产品也十分多样，在实际开发过程中，地产开发企业可能需将项目划分为一期、二期、三期等等，可能涉及商业中心、花园洋房、棚户区改造项目等多种类别的开发产品。在成本核算过程中，若地产开发企业不能结合项目实际情况合理设置核算对象，直接采用笼统、粗放的整体核算方式，就容易出现成本核算结果无法准确反映出地产开发项目实际成本的情况。

（二）成本核算周期不明

一般情况下，地产项目开发周期都具有较为漫长的特征，例如棚户区改造项目前期拆迁时可能牵扯线路迁改、拆迁户纠纷补偿等等，开发周期被一再拉长。此时，地产开发企业为保障成本核算工作顺利推进且核算结果精准，需将漫长的开发周期划分为一个个核算周期，在不同核算周期开展对应的成本核算工作。然而在实际核算过程中，因缺乏科学划分标准等等，可能出现核算周期得不到清晰明确的情况，此时，开发项目可能得不到及时竣工决算，开发项目成本控制难度上升。

（三）成本费用分配不合理

成本费用分配方法不合理在很多时候与地产开发企业同时开发两个或多个项目，核算工作不严谨有关。例如，某公司在进行地产开发时，同时有商业住房开发与棚户区改造两个项目，这两个项目在土地开发、资金来源等方面都存在差异，商业住房项目开发所用资金主要来源于地产开发企业日常积累与金融机构贷款，而棚户区改造项目开发所用资金则主要来源于国家开发银行的专项贷款。相较其他贷款而言，专项贷款的利率往往更低。此种情况下，成本费用分配方法不合理，地产开发企业将商业住房开发项目与棚户区改造项目混为一谈，进行成本混合核算，就很可能出现成本核算失准的问题，导致成本控制难度升高。

（四）地产开发间接费用与期间费用不明

地产开发成本核算过程中，出现开发间接费用和期间费用不明的问题，可能与开发间接费用与期间费用缺乏明确标准、核算人员综合素质不足等因素有关，当出现开发间接费用和期间费用不明问题时，成本核算的准确性降低，地产开发企业在落实成本控制工作时会承受更大压力。常见的地产开发间接费用与期间费用不明的例子有：借款利息等费用属财务费用，地产开发企业却将该费用纳为开发间接费用等等。

（五）成本结转存在问题

地产开发常见的成本结转问题有：第一，对每平米建筑面积成本进行核算时选择的方式较为粗糙，例如，直接在计算本期销售成本时采用“本期销售成本=（项目总成本/项目面积）×销售面积”的计算方式，忽略售价会受时间、地段影响，导致成本核算失准；第二，在运用成本售价比例进行地产开发项目核算时可选择的比率较多、在运用系数方式进行核算时标准不同等等，也会导致成本结转问题。

四、加强房地产开发企业成本核算及控制的建议

（一）明晰成本核算对象

在明晰成本核算对象时，地产开发企业可采用的对策有：第一，在确定地产开发成本核算对象前对项目信息例如开发地点、规模、时间等等进行全面收集；第二，在了解开发项目信息的基础上，若地产开发项目大、周期长，地产开发企业可将经过政府部门单独批准的项目视作成本核算对象，若地产开发项目用途分明，则可根据项目用途对成本核算对象进行明确，例如将独立开发的学校建设项目等等视作成本核算对象，若地产开发项目成本高，则在明确成本核算时可将单个开发产品作为成本核算对象。

（二）明晰成本核算周期

在明晰地产开发项目成本核算周期时有两种情况：首先是在地产开发项目规模较小、周期较短时，此时为简化成本核算工作，使成本核算工作较快、较好完成，地产开发企业可直接将整个项目的周期当做核算周期；其次是在地产开发项目规模较大、耗时较长时，考虑到成本信息的及时性、成本核算的精准性，不宜将整个项目周期当做核算周期，要根据开发项目的具体情况（综合考虑开发项目规模、项目周期、各阶段成本高低等等），在保证成本信息及时性的基础上对核算周期进行划分。在开发项目成本核算周期明确之后，地产开发企业还要重视相应阶段的竣工结算，一定要尽量避免竣工结算拖延的现象。

（三）合理确定成本核算分配方法

在确定成本核算的分配方法时，为保证方法合理、成本核算精准、地产开发企业在进行成本控制时有可靠的信息数据基础，可采取的策略有：第一，在选择成本核算分配方法时必须因地制宜，结合地产开发项目实际情况，从占地面积法、预算造价法等等中选取最适的成本分配方法；第一，可积极学习并引进先进的成本核算方法，且可多种成本核算方法搭配运用，例如，选择作业成本法，对各作业单位所耗费的成本进行计算并合理分摊至地产开发产品，同时可搭配目标成本法，联系地产开发企业长期战略目标，保证成本核算及控制始终围绕企业战略目标。

（四）明晰地产开发间接成本费用与期间费用

在进行地产开发成本核算时涉及的成本有间接成本、期间费用，要明晰这两类费用，地产开发企业需要注意以下两点：第一，地产开发企业在开发产品的过程，直接用于开发产品的支出归纳为直接费用支出，例如地产开发企业在开发棚户区项目时存在的土地拆迁补偿支出等等；第二，地产开发企业在开发产品的过程中，未直接用于开发产品，但因开发产品而存在的工资、折旧费等等需归纳为间接费用支出；第三，地产开发企业管理部门产生的管理费用等等，不能直接归纳进地产开发成本费用当中。另外，在按照上述规则对费用进行划分、明确时，若仍存在问题，地产开发企业也可根据“谁受益，谁承担”的原则，结合项目特点与实际情况进行划分，做好会计科目设置与成本费用归集。

（五）及时进行成本结转

关于成本结转必须要明确一点：成本结转一定要及时，只有及时的成本结转才能帮助地产开发企业准确了解项目利润水平。在成本结转过程中，地产开发企业可采取实际售价成本率法、计划售价成本率法。在采取前一种办法时，地产开发企业需注意，该方法适用于规模较大的地产开发企业及项目，有“当前销售成本=实际销售价格×计划销售成本率”、“季度销售成本=计划销售价格×计划销售成本比率—本季度转售成本”；后一种办法时适用与大部大地产开发企业及项目，在进行成本转接时，需用计划销售价格乘以计划销售成本率。

（六）从地产开发不同阶段入手落实成本核算及控制措施

从地产开发不同阶段入手落实成本核算及控制措施：第一，在开发项目决策立项阶段，首先需对项目可行性进行研究，并对开发成本费用中极其重要的土地费用、拆迁费用进行严格把控，使土地费用、拆迁费用在地产开发企业可接受范围内。第二，在开发项目设计规划阶段，通过实行涉及招标制度、限额设计制度等等，对该阶段的地产开发成本进行控制。第三，在开发项目建设施工阶段，除了加强合同管理、加强工程变更管理等做法外，地产开发企业还要注重工期管理等等。比如，地产开发企业在进行城市基础设施建设以及棚户区改造时，融资渠道多为国家开发银行的专项贷款，虽然专项贷款利率较其他贷款利率偏低，但由于棚户区改造往往需要巨量资金，同时又容易遭遇征地拆迁等问题，项目进展相对缓慢，所以还是极有可能陷入资本化利息支出增加、成本增大的境地，所以在棚户区改造项目推进过程中，加强工期管理是非常有意义的。第四，在开发项目竣工结算阶段，地产开发企业一是要严格控制竣工验收，二是要严格审查竣工结算。

五、结语

成本核算及控制是地产开发企业发展过程中必须关注的重点，对地产开发企业能否实现效益最大化有很大影响，故地产开发企业及相关人员应当重视成本核算方法及控制对策的研讨，找出阻碍成本核算质量与成本控制成效提升的原因，并结合原因，通过明晰成本核算对象与成本核算周期等做法促进成本核算及控制目标达成。除此之外，地产开发企业及相关人员在开展成本核算及控制工作时，还要注重先进理论引入、经验总结、核算与控制方法创新等等，通过长期努力实现成本核算水平、成本控制水平全面提升，为地产开发企业长远发展夯实基础。

参考文献：

[1]孙小媚.Z地产公司成本管理优化研究[D].兰州大学,2019.

[2]马晓琳.房地产开发企业成本核算问题研究[D].沈阳大学,2018.

[3]高玉会.商业地产开发企业成本核算问题探析[J].中国商论,2018(35):149-150.

[4]周尽谦.房地产开发企业开发成本核算业务的难点与重点[J].纳税,2019,13(11):253+255.