张鑫    上海市地下空间开发实业有限公司

摘要：本文从从购物中心内部控制环境建设的基本要求、措施等出发，分析了常见的财务风险，并提出针对性的内部控制措施，以将这些风险的危害性减到最低。

关键词：购物中心；内部控制；财务风险；风险控制

一、概述

购物中心是在一定区域内有计划地有组织的集结在一起的大型综合性商业综合体，是20世纪50年代以来在西方国家兴起的一种商业组织形式。国内购物中心在2010年以后得到大幅度的发展，各类购物中心在中国各大城市大量涌现，在购物中心高速发展过程中也存在很多问题，如：购物中心的盈利模式、管理模式、定位、发展速度控制、重复建设、内部控制等可能不到位引起的财务风险问题，有些问题已经成为制约产业发展的关键因素。本文仅分析购物中心常见的财务风险及其内部控制措施，以有效提升购物中心抗击风险能力。

二、主要财务风险及其原因分析

购物中心内部财务控制是购物中心的投资、筹建或运营管理相关的企业管理层和财务管理人员利用控制论的基本原理和方法，为达到经营管理目标和财务考核指标，对相关财务活动进行科学的规范、约束、评价等一系列方法、技术、程序及理念的总称。购物中心的财务内部控制存在着较多问题，这些问题及其产生的原因可包括：

（一）财务政策激进，资产负债率较高,长期偿债能力较弱

购物中心一般都需要负债经营，过高估计购物中心的盈利能、筹集资金成本过高、还债期限设置不当、收支模型不当等影响投资者对负债的预估，都可能造成企业过于乐观融资和负债，这会对后期运营管理、偿债带来极大压力。当购物中心的偿债能力和经营能力变弱，资不抵债则意味着该企业的资产负债率必然大于等于100%。如果购物中心后期运营招商达不到预期、宏观环境变化因素，造成盈利能力下降，将有可能使购物中心出现不能及时偿还债务及其利息，企业极有可能出现破产的极端情况。高额资产负债率是国内购物中心投资开发行业普遍现象，这种高杠杆高负债的财务扩张手法，配合激进的融资政策，将为自身可能出现的财务危机埋下了重大隐患。

（二）内部控制管理体系不完善

部分企业内部控制制度存在着制度和实际不相吻合、有制度不执行、制度没有覆盖到企业所有相关层级的部门和人员，也没覆盖到购物中心经营管理的所有过程，这可能会会造成管理过程失控，进而为财务管理留下了较多漏洞和风险。部分购物中心法人、股东会、董事会、监事会的职责定位不清晰，监督机制形同虚设，使得内部控制环境略显薄弱。许多企业为了节省成本，往往会采取精简人员的做法，使许多岗位合并、减少管理层级等，以减少人员成本。如让招商人员承担会计记账工作、仓库管理员兼任出纳等。由招商人员记账不仅会计工作处理的不专业，且经常性的变动和离岗，使会计账簿经常出现不完善和无人管的状况；仓库管理员和出纳合并使得违反内部牵制的原则，各个岗位权责不清，存在严重财务风险隐患。企业内部控制措施不到位甚至缺失会造成很多管理上、经营上、财务上的问题，极有可能形成各种包括财务问题在内的内部风险，将可能给购物中心形成致命的一击。

（三）财务管理人员缺乏必要的风险意识

财务管理人员属于企业内部管理人员，很多购物中心的财务管理人员对业务没有深度了解，对所处行业特性、所就职企业现状、业务流程、财务风险等缺乏了解，甚至许多人认为所有的风险都是老板的事情，他们只要听从老板的安排就行，哪怕出现财务风险都是老板的问题，这必然会出现较为严重的财务风险。其实只要企业有财务活动、有资金往来，就必然存在财务风险，而企业及其管理层缺乏风险意识、风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。所有的财务活动都是通过企业管理层、相关岗位员工及财务人员来完成的，即使形成了完善的财务规章制度，也要靠财务人员去操作与执行。如果财务人员财务风险辨别能力不足、业务素养不够、缺乏风险防范意识、对购物中心业务流程不了解等，都将有可能造成甚至扩大财务风险产生。

（四）财务监管机制不健全

一些购物中心的领导及其上级机构不重视财务监督，部分企业的财务决策、资金使用等甚至只要经过一把手审批通过就执行。与财务内控相关的财务流程设置、重大财务决策机制、企业现金、招标、物质采购、仓库物料、租户租金收缴、商务合同等领域监管不到位将会使企业内控机制形同虚设。部分财务人员的素质不高、风险意识和法制观念淡薄、缺乏职业判断能力，导致会计信息失真现象严重。另外，财务人员独立性不强，部分人员工作受上级领导的左右，某些高管为了向外隐瞒交易损失、虚报收入，指使财务篡改会计凭证、捏造会计事实、设置假账，这将会严重影响了购物中心正常的经营生产活动，这也是财务内部控制管理失效的原因之一。

（五）运营和财务管理信息化不到位

购物中心是一个多业态的集合体，涉及到投资商、运营管理公司（总部、分公司、招商、物业管理等）、入驻商户、顾客、银行、各类卡券公司、税务等机构，需要一整套与之相匹配的购物中心信息化系统与之相适应。目前国内购物中心信息化程度差异非常大，部分企业信息化程度不足，这将会引起较多的财务风险。部分购物中心允许商户用自有收银系统直接向客户收取购物款、发展会员及收取会员费，而运营管理机构又没有对应措施去获取这些信息，加上没有足额的履约保证金和奖惩机制，一旦客户和商户发生经济纠纷，而商户又不能履行退款或赔偿责任的时候，购物中心经营者将可能承担由此造成的法律的、经济上的连带赔偿责任；如果信息化、资金结算系统不完善，而购物中心每日涉及到的经济上的交易频次非常高、资金量大，可能需要大量的财务人员及机构通过人工或半人工进行操作，会出现操作效率低、易出差错等问题

（六）宏观经济环境与政策的影响

任何社会经济的变化都会对购物中心招商、运营和入住商户经营状况造成影响，使收入大幅度减少，从而影响企业偿债和持续经营能力。影响因素包括：购物中心竞争过度，部分一线城市购物中心占比过重，其营收相当大比例依赖外来客流，一旦出现国际形势变化、重大突发事件等都会造成客流导入及收入大幅度减少；网络电商对购物中心招商及定位的冲击倍增，许多品牌商品都转到线上销售，线下购物中心可招商资源减少；购物中心多分布在人员密集场所，各类突发的公共卫生事件都会对购物中心的营收和运营造成极大影响；国家货币政策、税收政策等的变化也会对购物中心造成极大影响，例如央行提高存款准备金率和加息等，会造成企业融资难度、成本上升。这些社会性因素对购物中心的影响非常大，如果提前没有相应的预案和资金统筹，将造成极大的财务风险。

三、从财务风险角度购物中心内部控制对策

正如前述购物中心内部控制特点和财务风险产生原因分析，内部控制体系作为购物中心内部控制建设与实施的有效管理工具，可以确保购物中心的人流、物质流、信息流、现金流等处于受控状态，大幅度较少各类风险的产生。

（一）健全风险管理的内部控制体系

在购物中心内部控制管理中，内部环境及其运营管理体系是整个企业管理框架的基础，影响企业对风险的控制和管理。因此，购物中心应建立完善的内部控制体系，可以确保企业所有与财务有关的行为得到有效控制，所有支出、收入、现金、资产等都处于受控状态。内控体系应该由公司最高管理者推动，涉及到企业战略规划、职能管理、业务层的所有过程，公司应先进行岗位设置，使各岗位的责任与权利相匹配，并遵循不相容职务相分离的原则。

（二）做好内部文化建设，提高风险管理意识

财务风险存在于购物中心财务活动的各个环节，任何环节的失误都会给企业带来损失，管理层应将风险防范贯穿于经济及财务管理工作的全过程和全体员工，将风险责任落实到个人，并不断增强财务风险意识。只有身处良好的企业风险管理文化中，才能提高员工的个人素质，加强他们对风险管理的认同感，进而提高风险管理意识，自发的做出控制风险的行动。应建立良好的财务风险管理文化，将风险意识融入到公司的内部控制中，通过对全体管员工及财务人员进行风险培训和教育，改善他们的工作技能水平，树立正确的财务风险管理观念，使他们深刻了解风险管理的意义在于用最优的筹融资决策、最少的成本、适宜的财务风险内部控制体系，是企业持续经营的最大安全保障。

（三）风险评估是做好风险控制的基础

企业首先要对购物中心所有可能出现的、与控制目标相关的内部风险和外部风险进行识别，这是企业对这些风险进行控制和管理的基础。企业应对购物中心投资、筹资、经营过程中的财务风险建立评估机制，该类评估是风险量化的过程，是内部控制管理的主要依据，企业对购物中心风险发生的可能性和风险可能带来的损失程度的评估，编制并实施相应措施去应对那些会造成严重财务困难的风险。分析了相关风险发生的可能性和影响程度后，企业就可以结合自身实际、风险承受度、偏好、权衡风险与收益等，采取风险降低、风险规避、风险承受和风险分担等风险控制策略。风险应对策略需结合相关业务活动同步策划、同步实施、同步监督、同步改进。

（四）强化购物中心控制信息化

许多购物中心的运营和财务管理信息化做的不到位，这可能会产生财务风险。为此，企业应采用先进的技术、手段以及各类先进的管理工具等，使运营管理的所有活动均通过先进的信息系统实现数据的自动储存、分析和管理。完备的购物中心信息化管理系统可包括：商管系统，整合物业管理系统、停车场管理系统、客流量分析系统、无线AP系统、CRM（购物中心会员管理系统）等。通过信息化系统实现数据远程、动态、实时处理，各种管理工作监管到位，对运营和财务活动的出现或可能出现的风险进行预警，企业可以快速分析了相关风险发生的可能性和影响程度后，及时采取措施进行处理，避免给企业经营带来重大损失。

（五）完善筹融资决策，减低筹融资风险

购物中心为重资产行业，需要投入的资金比较大，一般来说都需要筹融资。如果管理层对筹融资风险决策不科学，资产负债率过高等，将会对后期偿债造成极大影响。企业应对购物中心筹资规模、筹资的途径、筹资的成本、筹资的时间、筹资方案和筹资风险进行评价和选择，同时综合考虑购物中心运营收益及企业自身的偿债能力，从而确定一个最优资金结构筹资方案和资本负债结构。为了有效进行筹融资决策，企业应落实购物中心资金预算管理，充分预测收入、支出、利润等，合理规划并控制现金流，便于企业提前安排使用富裕的资金统筹偿还企业前期负债（偿债计划）或利用经营性现金流及物业向融资。

（六）防范、控制投资风险

对企业来说，进行与购物中心相关的投资主要包括：开发期投资和正式运营期投资——经营收益再投资两方面。企业应采取有利自身的投资规划，提高投资效益，避免投资风险。企业的内控体系中，最好有投资决策委员会并建立投资决策管理流程，规定投资决策机制、流程等，以规避投资风险。将运营收益和现金流用作再投资时，要综合考虑购物中心的运营风险，对那些短期可能利用到资金，投资期不宜过长，应尽量选择短期投资。

（七）建立财务风险预警机制,增强财务危机管理效率

购物中心的内控体系中应明确约定筹融资管理、投资管理、财务预决算管理、财务资金信息化管理等，确保财务活动处于受控状态。在企业有完备的内控体系、信息化等基础上，企业还应为购物中心建立财务预警系统，对所有可能出现（潜在风险）或已经出现风险潜在风险实时监控。风险预警系统包括购物中心投资决策、筹建、开业、招商、日常运营、物业管理等全过程，最终可以形成购物中心经营计划表、运行统计报表（如招商情况分析报告、租金收缴情况、商户营收情况、客流量、顾客满意情况、水电气能耗、运营成本分析等）、财务报表,企业在拥有这些详实的数据和报表后，可以采用比例分析、数学模型等方法发现企业及其运营的购物中心可能或已经出现的风险,并向管理层提出预警。

四、结语

购物中心投资和运营管理过程中将会出现很多财务风险，企业应建立并实施完善的内部控制体系，对这些风险进行识别、测评、分析和评价，并适时采取及时有效的方法进行防范和控制，保证购物中心的经济利益免受损失。对财务风险做好事前防范、事中监控和事后管理，可促进和保证购物中心能够持续经营和长远发展，同时还有助于提高企业在行业中综合竞争能力。

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