董广峰 山东建筑大学

摘要：物业管理行业在我国兴起的时间较短，相较于一些发展已经较为成熟的行业，它属于新兴行业。随着我国经济的飞速发展，服务型行业的发展十分迅速，物业管理行业属于综合性服务行业，它在迅速发展的同时也出现许多的问题。本文通过对我国目前物业企业财务管理所存在的问题进行分析，并提出相应的完善措施，为我国物业管理行业的发展提供帮助。

关键词:物业管理；企业财务管理进；探讨

中图分类号：F275     文献识别码：A   文章编号：1673-5889（2019）26-0000-02

通过对我国目前的物业企业财务管理的现状进行分析研究发现，目前我国在这方面仍然还存在着许多需要解决的问题，主要表现在资金运作、财务管理制度建设以及财务工作开展等方面。为了解决这一系列的问题，提高我国物业管理企业的经济效益，提高我国物业管理服务水平，对于我国物业企业财务管理的探讨很有必要。

一、物业企业财务管理的重要性

所谓的物业管理，它指的是业主根据自身的需求选择合适的物业管理企业对业主的房屋及配套的设施进行管理，对业主的委托的相关区域的场地和卫生进行维护，在正式进行委托之时，业主和物业管理企业会签订有关合同，而物业管理企业的管理工作需要按照合同的要求开展。物业管理行业最先是在西方国家开始流行，在20世纪后期通过香港传入到我国的大陆，经过这几十年的发展，物业管理行业已经成为我国较为重要的服务型行业，但是因为我国的国情因素，我国的物业管理企业大多都属于微利企业。物业管理企业的主要目的就是为了盈利，所以加强企业的管理效率尤为重要。提高管理质量，提供服务质量，进而提高企业的经济收益，这是每一个物业管理企业所必需研究的课题。财务管理是物业管理中十分重要的组成部分，它关系着企业很多部门，企业工作的顺利开展也离不开它的支持。物业管理企业的财务管理水平，可以在很大程度上决定企业在市场中的竞争力，甚至影响到企业的存亡。

二、财务管理概念及内容

所谓的企业财务管理，它指的是按照国家颁布的有关法律规定，并在有关政策的指导下，根据企业对于资金管理的实际需要，有计划有安排的对企业的财务进行管理，它可以统筹规划企业的财务关系，科学合理安排企业的财务活动。企业财务管理工作对于企业的发展十分的重要，它是企业生产经营所必需要重视的问题。

对于物业管理企业来说，它的一切有关于资金的财务活动都属于财务管理方面的工作，所以财务管理工作对于物业管理企业的发展有着巨大的影响，对企业进行财务管理，它的实质是以价值形式对企业的有关工作进行管理。

三、我国物业企业财务管理现状

(一)财务管理制度不健全不完善

虽然物业管理行业在我国已经有着几十年的历史，发展速度也十分的迅猛，但是它到现今也没有一套完善的财务管理制度，它仍然存在一些急需解决的问题，这些问题严重的影响了我国物业管理行业的发展。虽然我国针对物业管理行业已经颁布了一系列的会计制度法规，例如《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算规定》等，为我国的物业管理行业提供制定有关财务制度的依据，但是在具体的施行过程中，仍然存在着一些与会计制度不相同的执行方法，这导致在实际的执行过程中，出现较为混乱的现象，各个物业管理行业所执行的会计制度各有不同，进而导致财务管理制度多样化，这让会计人员在进行工作之时面临着巨大的困难，在处理财务工作时具有十分明显的差异，这对于企业的发展十分的不利，因为会计人员不能高效的完成对企业财务状况的统计，也不利于会计人员对企业的实际成果做出比较，影响着企业的发展。

(二)资金运营缺陷

我国的物业管理企业大多都属于微利企业，所以它的规模较小并且资金也少，而接受的一般都是资产量较大的委托，并且在接受委托期间，企业所面临的责任与风险也十分的巨大，这导致物业管理企业的生存环境十分艰难。而物业管理企业因为受到上述原因的影响，这导致它能够筹资的能力很差，也没有得到政府的资金支持，想要进行融资也十分困难，这直接导致物业管理企业的资金短缺。在接受委托之后，物业管理企业需要按照与业主签订的合同，对业主的有关设施进行维修，维护环境卫生，并且需要支付物业管理人员报酬，还有代缴水电费等，这进一步的导致企业的资金流出，可是在进行资金回流的过程中，一些业主没有按时的向企业缴纳费用，甚至出现长期拖欠的情况，这导致企业资金极度缺乏。

(三)内部控制体系缺失

内部控制体系由董事会、管理层和企业员工一同构成，其相关工作也是由体系内的人员实施，主要的目的就是为了能够实现企业的目标。内部控制是保证企业顺利实现目标所进行的一系列活动，它可以有效的保证企业的财产安全，降低企业的经营风险，保证企业的会计信息获取的精准，进而将企业的生产经营活动的实际情况给真实的体现出来，这样就可以及时的发现企业生产经营过程中所面临的问题并进行改正，进而为企业的发展提供保障。可是一些物业管理企业对于内部控制的重视程度不够，没有建立完善的控制制度，建立的制度只是流于形式，并没有得到很好的实行，并没有解决有关问题，对于落实的成效并没有进行有效的监督，这些都是因为内部控制体系缺失的原因。这导致内部审计职能没有发挥出该有的功效，进而导致企业的财务管理出现混乱，这也直接导致企业的经营风险增加。

(四)财务人员职业素质不高

当前，我国的物业管理企业的发展虽然已经十分迅速，但是它的财务人员的专业水平普遍不高，一些财务人员甚至都没有获得会计师从业资格证或初级会计师职称，这直接导致企业的会计工作质量的降低。在实际的财务管理工作中，有一些财务人员的职业道德素养较低，主动参与一些弄虚作假的事件；有的财务人员法律意识淡薄，对于有关的法律法规不熟悉；有的财务人员在进行相关工作时，管理能力、专业能力不够；物业企业常规业务的盈利能力较小，企业无法承担高级管理人才的成本，为降低成本，只能雇佣专业能力、管理能力较低的财务人员；这些都是因为财务人员职业素质不高导致的现象，这直接导致企业的财务管理工作出现问题，进而导致企业出现问题。

四、完善物业企业财务管理的措施

(一)完善财务管理制度体系

物业管理行业它属于新兴行业，发展的时间不算太长，所以它在会计核算方面应该多多借鉴发展较为成熟的行业的会计制度，吸取它们成功的经验，找到适合自身发展的会计制度。当前的物业管理行业中，没有较为具体的会计制度和有关条例，这就需要物业管理企业根据自身的情况，结合自身的实际发展需求，分析物业管理行业所具有的特点，进而建立出一套适用于企业的财务管理制度。物业管理行业在营业收入、成本费用等当面的核算工作和别的行业有所不同，它需要企业及时的将财务数据按照签订合同上的规定定期给业主报送，这样有助于增加财务的透明度。物业管理企业它的实际工作中，有许多都是属于委托经营方面，这要求，会计核算工作应该及时精准，并保证其真实有效性，这样有助于企业服务质量的提高。物业管理企业应该根据上述的特点，对自身的财务管理制度体系进行完善。

(二)加强物业管理企业资金管理

在物业管理企业的财务管理工作中，资金管理工作是其绝对核心的内容。企业在进行财务管理之时，应该按照企业的实际情况，将资金集中到有关部门进行统一管理，这样可以有效的降低企业的财务风险。实际的操作流程可以根据“资金池”的有关流程，以此作为企业资金集中管理的参照，进而可以使企业的资金管理方式科学合理高效，从而降低企业的资金头寸，这样还可以让企业将企业所具有的闲散资金充分利用起来，实现企业资金的增收。企业也应该做好有关的资金预算，将企业每年、每月、每周所需的营运资金预算出来，这可以使得企业的预算虽然处于不断的变化之中，但是也能和实际收支近乎于一致。而且企业需要要求企业的各个部门将它们的资金预算上报，这样就可以根据此对各个部门的日常资金流量进行掌控，实现对资金的跟踪考核，做到可以知晓资金的全部流动过程，这样可以有效的加强企业的资金管理工作的质量，增加企业的经济效益，降低企业在运营活动中所面临的风险，进而增加企业的融资渠道。

(三)加强物业管理企业内部控制

1.岗位设置

物业管理企业相较于许多企业，它的规模都比较小，相应的机构也较为简单，员工也少。在进行岗位的制定时，更加注意保证不相容的职务互相分离。这样可以有效的增加企业相应工作的质量。

2.授权批准控制

在对企业员工给予一定权利的同时，也需要对职员或者部门在经济业务方面的权利进行一定的控制，这可以避免企业出现职权滥用的现象。例如当出现处置废品的数额超过企业授予部门的最高权限时，这需要经过更高部门的认可之后才能继续进行处置废品工作。

3.实物资产控制

实物资产控制中主要包含两个方面的内容，第一是定期清查控制，这样可以通过定期的对实物资产进行清查，进而确认账实是否相符合，如果发现出现不符合的情况，需要及时查找原因，并及时进行处理。第二是限制接近控制，这样就可以保证除了企业制定的人员之外，没有别的人可以接近大型的机器设备，进而保证企业的资产安全。

(四)提高会计人员职业素质

当前是信息化的时代，网络和媒体十分的发达，在这样的社会环境中，物业管理企业需要利用好网络和媒体资源，招收职业素质较高的会计人员，提高企业的财务核算工作的质量。也因为当前的社会环境，企业对于财务人员的专业技术水平要求更高，这需要提高财务人员的知识存储，增加财务人员的业务技能。这就需要企业的财务人员随时学习新的知识，根据社会经济的发展，更新自身的知识库，进而保证自身专业水平的高度；并且也需要财务人员具有成熟的法律意识和职业道德水平。针对此，企业可以定期的对财务人员进行培训，招收高水平的财务人员进入企业，培养财务人员的职业道德意识。五、总结

经过以上所述，可以较为准确的知道我国的物业企业财务管理仍然还存在着许多的问题，这需要企业及时解决。我国的物业企业财务管理中，存在着财务制度不够完善、资金管理不够规范合理、内部控制体系缺失、会计人员职业素质较低等问题。根据这些问题，在本文中也已经给出相应的措施，但是这仍然不能够及时的解决问题，因为我国的物业企业财务管理状况十分的复杂，对其进行改进需要很长的时间，这是一个漫长的过程。我国的物业管理企业需要在财务管理方面提高重视，这样才可以在当前竞争力巨大的市场中获得生存的机会，抓住市场所提供的机遇，增加企业的经济效益。

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