肖梦萍 中铁产业园（成都）投资发展有限公司

摘要：通过比较不同类型产业园区的盈利模式，分析中铁产业园的定位和发展现状，探讨高科技主题产业园区的盈利模式。

关键词：中铁产业园盈利模式；探索；实践

产业园区的盈利模式，是决定园区可持续发展的关键。近年来，中国产业园区的盈利模式从传统的土地出让、物业租售、税收分成“老三板”逐步向基于产业服务、产业链条、产业投资的“新三板”盈利模式转型升级。

在产业园区发展初期，政府主导园区主要依靠土地开发和入园企业税收分成实现盈利，企业主导园区主要依靠厂房租售或口岸优势售卖办公物业盈利。而在产业园区遍地开花、产业地产呈现红海竞争态势时诞生的中铁轨道交通高科技产业园（以下简称“中铁产业园”），既缺乏土地溢价收入和税收分成，又没有口岸优势助力物业租售，该如何杀出重围构建自己的盈利模式？笔者认为，中铁产业园只有紧紧围绕“轨道交通高科技的主题产业园区”定位，讲好产业故事，构建产业链条，打造产业生态圈，才能实现园区的持续盈利。

一、产业园区盈利模式概述

（一）产业园区的盈利模式

根据园区开发主体的不同,园区可分为政府主导园区、企业主导园区和政企混合园区，三类园区的盈利模式各不相同。

政府主导园区的盈利主要体现在财政收入，主要来自土地出让金收入，包括生地和熟地出让金收入；税费收入，主要是入园企业上缴税收的园区留存部分；国有资产收益，指政府平台公司通过园区物业开发、企业服务、项目投资获得的利润、租金、红利等收益。

企业主导园区的盈利主要来自土地经营收入、物业经营收入、综合服务收入、金融投资收入。土地经营收入包括土地增值、租金收益，物业经营收入包括产业地产和配套商住地产开发的租售收益；综合服务收入包括产业服务、物业服务、商务服务、生活配套服务等收益；金融投资收入包括风险投资和资本运作等收益。

而政企混合园区的收益则兼有财政收入和土地经营收入、综合服务收入、金融投资收入等。

（二）企业主导园区的代表性盈利模式

企业主导园区，由于园区定位、发展阶段不同，其盈利模式各不相同。典型的有以华夏幸福为代表的“打包开发盈利模式”，以天安数码城为代表的“产业服务盈利模式”，以张江高科为代表的“三商盈利模式”。

1.华夏幸福的“打包开发盈利模式”

华夏幸福的“打包开发盈利模式”贯穿开发招商运营全过程。首先，产业新城一般落地县级区域，华夏幸福代政府完成“九通一平”，政府获取土地出让金后，除支付开发企业开发成本外，再拿一定比例资金作为开发企业利润，成本+利润解决了政府缺钱的难题，也解决了开发企业的部分盈利。之后，华夏幸福对产业新城市政设施的运营，成为新盈利点；在招商环节，华夏幸福自建招商团队，政府按协议返还上年企业落地投资额的一定比例作为奖励。

2.天安数码城的“产业服务盈利模式”

深圳天安数码城“产业服务盈利模式”核心是：通过对入园企业的运营、服务、管理，在帮助企业提升价值的同时树立自己的品牌，在服务中产生增值收益。天安数码城通过打造智慧园区、公共服务、专业配套、商业配套、投融资五大平台，吸引产业链企业入驻并开展交流合作。以物业入股、租金入股等手段投资入驻的高成长性企业、引导金融资本进入园区。目前，天安数码城已孵化多家上市企业。

3.张江高科的“三商盈利模式”

位于上海浦东的张江高科，没有浦东金桥高端人才公寓每年上涨的租金，也缺乏陆家嘴黄金口岸最贵的商务办公楼，最大特色在于产业集聚，“科技投行”是其背水一战的选择。“三商盈利模式”的核心是：三核联动，三商协同。科技地产提供产业集聚的空间载体，创新服务加强张江高科与园区企业的粘性。因为有科技地产这个平台，使张江高科的产业投资有了源源不断的优质项目。因为创新服务的深入，张江高科能及时了解企业的成长痛点和融资需求，准确把握投资机会，形成“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的良性循环，从而打造科技地产商、产业投资商和创新服务商”的“新三商”，该模式是高科技园区盈利的大趋势。

（三）中铁产业园盈利模式的选择

中铁产业园是“世界双500强”——中国中铁投资打造、旗下中铁二院集团实施运营的“全国首座综合性、国际性轨道交通产业园”。

由于园区拿的是非制造性工业用地，不能建厂房，只能开发办公物业；距园区1公里的地铁口2019年底开通，周边配套正在完善，近期难以出现一房难求。作为无土地开发收入、无税收分成、无黄金口岸、无厂房开发、无配套商住用地的园区，靠什么盈利呢？经过5年的探索与实践，中铁产业园摸索了“讲好产业故事、构建产业链条、打造产业生态圈、开展资本运作、实现园区盈利”的“主题产业园区盈利模式”。

二、中铁产业园发展现状和盈利模式探索与实践

（一）中铁产业园发展现状

中铁产业园的建设，首先是为满足中铁二院集团转型升级、做大做强轨道交通高科技产业，打造的一个产品产业化创新合作空间平台；其次，它的诞生恰好符合四川省、成都市的轨道交通产业布局，可以助力省市轨道交通产业发展壮大，带动区域经济发展。

园区占地482亩，总建筑面积70万平方米。经过5年的开发运营，已建成22万平米办公物业，吸引了近90家轨道交通极其配套企业（机构）签约入驻，近三年园区整体税收约3亿元，全产业链初步形成，产业生态圈雏形显现。

（二）“主题产业园区盈利模式”的探索与实践

中铁产业园的“主题产业园区盈利模式”，正处于不断探索和实践中。该盈利模式的基础层面是通过讲好产业故事、构建产业链条、打造产业生态圈，吸引企业入园、形成产业聚集，实现物业租售和基础服务盈利；高端层面是借助创新驱动瞄准高科技研发新需求、产业开放合作新市场而开展的技术、资本和资产运作，这是主题产业园区未来盈利的大方向。

1.讲好产业故事，有利于为入园企业提供良好的政策环境、产业方向和市场机会。

中铁产业园确定了世界领先全国一流的轨道交通产业创新和服务基地的发展目标，该目标符合所在省市区轨道交通的产业布局，企业开发园区行为升级为落实政府产业规划的行为，得到了政府大力支持。首先，政府出台了有利于轨道交通企业入园的“一园一策”或“一企一策”；其次，入园企业更容易进入当地轨道交通重点配套企业名单，项目招投标时，同等条件下更容易获得中标机会。园区吸引力的增强，加速了园区物业租售。

2.构建产业链条，有利于企业借助园区开放式技术平台、运营服务体系，通过产业创新驱动发现新需求、研发新项目、获得新市场、实现新增量。

企业入驻产业园，看重的不仅仅是良好的办公环境和办公物业，更看重的是产业服务能力。中铁产业园搭建了包括国家轨道交通产业联盟、四川轨道交通高新技术产研院、中铁高端交通装备投资基金、四川省轨道交通专业孵化器、综合检测实验大楼等五大产业支撑平台，以及产业、双创、金融、文化、基础五大运营服务平台，构建了开放式软环境，促进了入驻企业加速成链，提升了园区物业租售率。

3.打造产业生态圈，有利于各类创新要素打破界限，形成政产学研用共建共享的生态环境，推动园区从生产型或研发型园区经济，向生产、研发、服务、消费、居住等多功能的城市型经济转型。

中铁产业园不断强化产业、科技、服务、人才的“四维”要素支撑，不断完善产业链配套及基础设施配套，既抓龙头企业的引领作用，又抓中小企业的抱团聚集，努力实现产城融合的目标，从而获取基于园区物业开发和综合服务的收益。

4.开展技术、资本和资产运作，有利于分享产业合作收入、产业投资红利和资产证券化收益。

中铁产业园是在创新驱动下诞生的高科技主题园区，瞄准的是市场新需求，技术创新点，产业链上不乏高成长性企业，开放式合作中不乏高新技术项目，投资机会就在其中。针对高新技术项目开展产业合作或产业服务，针对高成长性企业开展投融资服务或资本运作，可以赚取技术和资本运营收益。同时，随着园区进入成熟阶段，围绕园区自持物业可开展ABS（资产证券化）或REITs（物业股权融资），获取资产运作收益。中铁产业园正在上述领域积极谋划，加大实践力度。

三、结论

通过上述分析不难看出，高科技主题产业园区的盈利模式必须紧扣产业主题进行谋划，才能增强园区对企业的吸引力，实现物业租售和相关服务盈利；当全产业链形成、产业生态圈呈现时，再依托技术、资本、资产开展运作，实现投资盈利。

参考文献：

[1]科技产业园区的发展与盈利模式.

[2]冯叶.产业园从“房东”变“股东”[N].南方周末2017-08-08

[3]产业地产盈利模式三大变化.

[5]卫建国.产业园区运营服务的盈利模式[J].协信产业研究院，2014（1）