邓辉    中国邮政储蓄银行股份有限公司黑龙江省分行

摘要：抵押类贷款一直以来都是商业银行信贷业务的重要组成部分，因此抵押物评估价值的合理性就显得尤为重要，直接关系到贷款偿还出现异常时贷款资金回收的足值性。2016年房地产市场的爆发式发展并未达到“去库存”的初衷，反而加剧2017年资金的“脱实入虚”与资产泡沫的形成，泡沫加剧，引发抵押类贷款的风险上升。在此背景下，本文从房地产评估机构的合作机构管理等内部控制角度，深入分析评估机构方面引发的风险，并提出切实可行的审计思路与方法，进而充分发挥审计的咨询职能。

关键词：评估机构；风险管理；审计思路与方法；内部控制

房屋抵押类贷款是商业银行贷款业务中的重要组成部分，而房地产评估机构作为重要的银行合作机构之一，与银行合作范围的广度日渐扩展。银行在与评估机构合作的过程中的风险也日渐显现，因此，本文着重从问题线索出发，从风险识别、审计分析、审计建议等维度进行分析与探讨，切实给商业银行信贷业务的良性发展献计献策。

一、房地产评估机构的发展现状

（一）外部行业发展现状

房地产评估行业、律师行业、会计师行业堪称中国三大中介行业，可见房地产评估与人们生活联系日渐密切，它作为中介行业，主要作用是给予委托方一个客观、公正的评估结论，对于评估结论的使用主要是银行发放贷款作为参考授信额度的重要依据之一。经过近几十年的发展，房地产评估行业已由一个新兴行业快速成长起来，1992年我国建立了房地产估价师执业资格制度，1995年实施全国统一的房地产估价师执业资格考试，1998年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度，目前已经初步建立一些相关法规条款，如《城市房地产管理法》、《房地产估价师注册管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价机构管理办法》等，制度建设已初具规模，但在具体操作的实施细则制定方面略显薄弱，如未针对不同用途的评估在制度上或实施细则方面加以区分，只是针对房地产评估机构及估价人员的管理进行制度约束。房地产评估机构方面的网络信息透明度相对较好，可以通过“全国企业信用信息公示系统”查询评估机构的企业基本信息、经营范围、股东变更等基础信息、“全国房地产估价行业管理信息平台”查询评估师的相关资质情况。

（二）内部合作发展现状

目前，商业银行评估合作机构的评估贷款不良贷款余额占比持续上涨，评估类贷款的质量问题已经显现，抵押物作为贷款的第二还款来源也不能完全保障贷款的绝对安全，仍存在这很大的潜在风险。

二、房地产评估机构与银行合作中存在的影响因素及风险隐患

日常管理中当贷款主体由于各种不确定性导致不能按时偿还贷款时，我们优先关注的是借款人的还款能力，其次是关注抵押物的价值是否足值，是否能将我行信贷的风险敞口降到最小，因而准确地确定抵押物的价值就显得尤为重要。

评估机构的内部因素对于抵押物评估价值的影响主要体现以下以下三个方面：

（一）房地产评估机构的内部环境对于抵押物评估价值存在一定的影响。如合伙制评估机构的评估质量要高于公司制评估机构的评估质量；评估机构的管理者如是风险偏好型的管理者，有可能为了追求利润而忽略评估质量；评估师较高的专业素养及独立客观的价值观念可以提升评估质量。

（二）完善的风险评估体系有助于提升评估质量。评估机构的规模日趋扩张，良好和有效的风险评估、识别和预测是提高评估质量的主要举措，评估机构如果缺乏应有的风险防范意识，则有可能会因评估环境的复杂性或评估人员的趋利性，违背评估价值公允的原则，降低评估质量。

（三）及时有效的控制活动有利于提高评估质量。控制活动是指评估机构的管理层在识别风险后针对风险采取的措施和程序，使各个评估环节达到即相互关联又相互制衡的效果，减少徇私舞弊的现象发生，为出具公允的评估报告提供了一定程度的保障作用。

评估机构与商业银行合作过程中存在风险隐患：

（一）借款主体的偿债风险

借款人没有按照贷款合同约定履行偿还贷款的风险，可能是由于还款能力出现问题，银行在催收效果不明显的情况，往往会转移注意力关注第二还款来源--抵押物。在有抵押物进行保证的前提下，银行的风险得以降低，但如果抵押价值出现严重高评的现象，那么银行的风险敞口依然很大。

（二）评估机构与借款人或行内信贷从业人员之间存在资金往来的道德风险

在抵押类贷款中，抵押物的价值是银行确定贷款授信额度的重要依据之一，授信额度一般不会超过抵押物的价值。为了保证资金安全，银行出于审慎原则会倾向于尽量压低抵押物的评估价值，而借款人为了获得更多的贷款资金则倾向于提高抵押物的评估价值。因此，银行与借款人在抵押物的价值评估上存在着利益对立面，评估机构处在第三方的位置，如借款人、银行和评估机构三者之间不涉及任何的不当资金利益输送，则具备专业素质和专业技能的评估机构以其独立的身份是可以出具客观、公正的评估报告，但在日常业务操作过程中，会出现不当的资金往来，如借款人与评估机构人员之间或与行内经办人员之间，此类人员的道德风险，势必会导致抵押物评估价值有失偏颇。

（三）商业银行业务制度上的设计缺陷与操作风险

制度上关于评估机构方面的工作职责与界限区分不清晰、抵押物价值高评等均是影响评估机构合作质量的主要因素，主要表现为：一是评估机构的准入、重检、检查在制度中具体工作要求与标准不明晰，易引发评估机构方面的管理漏洞，对于历史合作情况的关注未给予高度的重视，容易导致评估结果不实的现象发生；二是商业银行过度依赖于外部评估机构的评估价值，如出现高估抵押物评估价值的情况，易导致过度授信的风险。

三、基于房地产评估机构管理的审计思路及审计方法

房地产评估机构管理以及关联的抵押类贷款中存在的风险较为隐蔽，涉及到人员道德风险问题、抵押物高评等问题，则需要更多借助于非现场数据分析，有效识别重点风险、重点区域，提高审计效率。

（一）采集有效信息识别风险

首先，借助于外部公开信息查询的手段，收集、整理、分析外部监管文件，梳理行内制度与外部监管条款是否存在矛盾或相悖的地方，是否存在行内制度上的管理漏洞，政策导向是否发生明显变化；针对评估机构的信用风险，可以分析企业的财务报表数据等多维度分析评估机构的准入是否符合我行准入要求。其次，借助于行内相关信贷系统的统计数据，多角度分析评估业务合作质量情况，确定疑似问题的机构及业务品种。最后，通过办公文件流转系统收集和归纳行内关于评估机构合作方面的检查文件、通报、风险提示，直接提示有针对性的问题线索，这样可以在确定审计抽样时更具针对性。

（二）把握抵押类贷款关键业务环节，识别潜在风险

在受理抵押类贷款业务过程中，除了关注常规的“贷款三查”环节以外，还需重点关注抵押物的真实性、有效性、合规性及信贷业务合作质量：

1.抵押物管理的审计方法：实地盘库查看抵押物的保管情况，并拆包确认抵押物保管的真实性，通过房管局核实抵押物的有效性；网上查询或实地回访抽样贷款客户的抵押物，了解抵押物的市场价格，并交叉验证抵押物的外部评估价格与内部评估价格，进而判断抵押物价值是否存在高评现象。

2.信贷业务合作质量的审计方法：一是电话回访抽样的贷款客户，询问客户申请业务的意愿是通过评估中介机构推荐，还是自己主动申请贷款；二是询问客户在申请贷款过程中，是否存在评估中介机构额外收取其他费用的现象；三是查看抽样贷款客户档案中的担保/保证合同，了解具体担保人或担保机构，交叉验证是否为准入的评估中介机构；四是网上查询或实地回访抽样贷款客户的抵押物，了解抵押物的市场价格，并交叉验证抵押物的外部评估价格与内部评估价格，进而判断抵押物价值是否存在高评现象；五是运用审计模型揭示问题线索。

四、结论

房地产评估机构是银行合作机构中的重要组成部分，且由于抵押类贷款业务又是银行信贷业务中占比较高的业务种类，但在日常的内审项目开展的过程中，往往对评估机构的审计有所忽视，综上分析，评估机构方面及涉及的信贷业务存在着不容忽视的潜在风险，为了充分发挥内审的服务与咨询职能，关注重点的业务领域及业务环节，填补审计领域的空白。

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