智纪元  林大翔  王晓燕  天津科技大学经济与管理学院

摘要:改革开放以来，中国经济发展水平不断提高，各省生产总值提高带来了城镇化率的提高，房地产价格也随之水涨船高。根据以往学者的研究经验，GDP相对较高的城市，其平均房价显著高于其他城市。然而，将地区生产总值、城镇化率和房地产价格三者联系起来的实证研究较少。本文拟探究我国城镇化进程中房地产价格与地区生产总值、城镇化率的关系。

本文以我国各省份为对象，研究省份区域GDP、城镇化率与商品房的平均销售价格之间的关系，通过建模、利用stata软件进行实证分析，探究城镇化率、地区生产总值与住宅商品房三者是否呈正相关。从我国的省份视角出发，文章补充现有的房地产经济学理论，以期对经济发展速度较快、城镇化速度过快的省份解决房价问题提供理论基础和相关建议。

关键词：房价；地区生产总值；城镇化

一、引言

改革开放以来，国民经济迅速复苏起来，带动我国的城镇化进程的飞速发展。1978年，中国的城镇化水平仅为17.9%，而截止至2018年，中国城镇化率将近60%。另一方面，统计数据显示，从2004年开始，中国房价（包括住宅商品房、办公楼、商业营业用房）开始明显上升。城市的房价较高而且增长幅度较大，给城市化进程带来不利影响。毋庸置疑，地产价格与政府宏观调控、企业及个人投资等诸多因素有着密切的关系。本文旨在研究中国的各省份地区生产总值、城镇化率与住宅商品房销售价格之间的关联关系，探究城镇化率、地区生产总值与住宅商品房三者是否呈正相关，从省份视角出发，补充现有房地产经济学的理论，以期对城镇化速度过快的省份解决房价问题提供理论基础。

二、文献综述

Mankiw和Weil(1989)提出了人口对住房需求和实际房价影响的经济模型，认为房价的一个重大影响因素即为住房需求。由于住房是每个家庭的基本需求，这意味着城市人口的扩大将导致对住房的高需求。Jim和Chen（2009）利用中国31个省市1995-2005年的面板数据展开分析，结果显示：城镇化率的上升将推高房价。Xin-RuiWang、Chi-ManHui和Jiu-XiaSun（2017）通过实证研究发现，人口迁移引起的住房需求变化可能对城市房价产生重大影响，在控制其他相关因素的情况下，跨地区移民增加1%将导致房价上涨0.701%。

黄庆华和姜松（2014）研究发现，房价与城镇化的相对水平存在着长期均衡的关系，可以用门槛效应解释城镇化对房价的影响，但跨越门槛值后，仍存在城镇化水平对于房价的边际影响。孟庆斌等（2017）通过实证检验了我国各省份城镇化水平与跨区域的流动人口对房价的影响，发现居民收入、城镇化进程和跨区域流动人口整体上会推升房价，城镇化和人口跨区域流动是东部地区房价上涨的关键因素。马宁（2018）以中国2001-2017年时序数据为样本，研究城镇化对于房地产价格的影响方向和影响程度，他认为，城市化是一个综合过程，是由城市人口增长、土地面积扩大转变而来的，人口城市化、土地城市化和经济城市化对房地产价格变化呈现非常显著的正相关关系。陈浩宇和刘园（2019）选取2008～2017年全国30个省级面板数据，针对城镇化、第三产业和房价的关系进行分析，实证结果表明：在1%显著性水平下，城镇化水平和房价呈现显著正相关的关系，城镇化水平的提升会带来当地房价的上升，且这种影响存在着区域差异性。

通过对以上文献的整理与分析可以发现，大多数学者承认城市的城镇化率与商品房的平均价格呈正相关。本文将以2016年～2018年中国31个省份的地区生产总值、商品房平均销售价格与城镇化率为研究对象，拟研究2016年提出“房住不炒”的宏观调控政策之后中国房地产市场的价格变动趋势与城镇化、区域生产总值之间的关系。

三、研究设计

（一）样本选择

本文以2016至2018年中国31个省份的商品房平均销售价格、地区生产总值与城镇化率为研究对象，探究我国各省的GDP和城镇化率变化的同时，商品房平均销售价格的变化。其中，商品房平均销售价格是指经由我国政府部门批准或是由房地产开发和房地产经营公司，包括个人和外企，向政府机关单位租用期限分别为40年、50年和70年土地使用权进而开发的房屋，房屋建成后用于市场出售出租的房屋。地区生产总值是指在一定时期内，某一地区经济所生产全部最终产品和劳务的价值。城镇化率是指一个地区城镇常住人口占该地区常住总人口的比例。城镇人口包括设区市的城市人口、镇区及镇政府所在地村委会或居委会的人口、通过道路建筑物与镇区连接的村委会的人口。

（二）变量定义

本文选取中国各省平均房价的对数作为模型的被解释变量，研究各省商品房平均价格在各省GDP和城镇化率逐年增长的同时所产生的变化趋势。选取中国各省的地区生产总值和城镇化率作为模型的解释变量，研究在我国各省GDP和城镇化率逐年增长的同时，各省与各地区房价的变化趋势。除此之外，简单阐述两个解释变量之间的交互关系。

表1

（三）模型构建

根据经验，地区生产总值越高的地方，其房价越高；而地区生产总值越低、经济越落后的地方其房价越低。故提出模型1：

模型1：lnprice =α1 lngdp + β1

通常而言，人口倾向于向城市发展前景乐观、经济增长潜力大的城市流动。城镇化率高的城市发展空间广阔，就业机会多，能吸引大量外来人口，而人口大量涌入将带来巨大的住房刚需，这将推动房地产价格上涨。据此提出模型2：

模型2：lnprice =α2 rate + β2

在现代社会中，普遍认为第二产业与第三产业发展带来的经济增加值高于第一产业，城镇化率越高，说明其工业、商业和服务业越发达，其第二产业与第三产业比重高于第一产业。因此，猜想城镇化率越高的地区，地区生产总值越高，据此提出模型3：

模型3：lngdp =α3 rate + β3

四、实证分析

（一）描述性统计

表2  描述性统计表

根据上表数据分析，商品房平均销售价格lnprice、各省地区生产总值lngdp、各省城镇化率rate三类数据每一类总计93个，三类数据平均指标分别为8.22、9.86、58.85，中位数分别为8.56、9.60、51.70，标准差分别为0.45、0.96、11.85，最大值分别为10.38、11.49、88.10，最小值分别为8.32、7.05、29.60。

（二）相关性分析

表3  相关性分析表

汇总研究对象在近三年的全部数据，对lnprice、lngdp、rate进行相关性分析。根据上表可见，lnprice和lngdp、lnprice和rate均成正相关关系，相关系数分别为0.31和0.81，说明在各省地区生产总值增长和城镇化率增长均会在不同程度上推动房地产价格上涨，并且城镇化率与房地产价格的相关系数更大。这说明城镇化率的提高将更加显著地促进房地产价格上升，也验证了近几年房地产价格飞飙与人口涌入城市带来的住房刚需有着密切的关系。相比而言，地区生产总值与房地产价格的相关程度较低，这可能是在2016年中央经济会议上提出要让商品房回归居住属性的宏观调控政策后，各地区政府都实施了相关的调控政策，特别是在一线城市，其政策实施力度更大，使得房地产价格并没有“突飞猛进”。

（三）回归分析

coef.为估计得到的模型系数值；std.err为标准差，标准差越小，模型越精确；t检验值用来检验某个系数是否显著区别于0的，此值大于1.96则证明模型构建较好； p>t值用以观察解释变量是否有效，此值大于0.05则说明对应的解释变量不能通过t检验，模型构建不成功。[95%Conf. Interval]为可信度为95%的置信区间。

分别对lnprice、lngdp、rate三者进行回归分析，得下列图表：

表4  lnprice、lngdp回归分析图表

t值大于1.96，F检验的p值小于0.05，模型总体统计较好，生产总值和房价具有统计显著的正相关关系。当其他因素不变时，lngdp每增加1亿元，lnprice增长0.147元。

表5  lnprice和rate回归分析图表

t值大于1.96，F检验的p值为0，小于0.05，模型构建正确，城镇化率和房价具有统计显著的正相关关系。当其他因素不变时，rate每增加1%，lnprice增长0.031元。

表6  lngdp、rate回归分析图表

t值大于1.96，F检验的p值为0，小于0.05，模型总体统计较好，生产总值和城镇化率具有统计显著的正相关关系。当其他因素不变时，rate每增加1%，lnprice增长0.387元。

通过利用stata软件进行回归分析，可见lnprice和lngdp、rate的系数和截距，因此先前假设时构建的模型中，保留三位小数后，α1=0.147，β1=7.376；α2=0.031，β2=6.993；α3=0.039，β3=7.586。基于此，得出模型公式：

模型一：lnprice=0.147 lngdp + 7.376

模型二：lnprice=0.031 rate + 6.993

模型三：lngdp=0.039 rate + 7.586

由此可知，房地产价格与生产总值、城镇化率均为正相关。除此之外，两个解释变量lngdp和rate之间存在交互关系，两者成正相关影响趋势。

五、结论与建议

本文通过利用stata软件，对研究对象的三类数据进行变量描述性统计、相关性分析和回归分析，可以了解到，我国各省的商品房平均销售价格是在各省地区生产总值和城镇化率的作用下变化的。通过计量经济学实证分析，容易看出，我国各省的平均房价与各省地区生产总值和城镇化率成正相关关系，后两者对其有着正面影响作用。

根据实证分析结果，笔者认为，城镇化率提高下外来人口入城带来的住房刚需引起的商品房价格上涨值得格外关注。外来人口属于城市人群中的弱势群体，政策决策者应重点关注城镇化过程中大量人口涌入城市所带来的社会问题，在宏观调控住宅商品房价格外，为入城人口提供基本的城市配套设施与服务，解决其住房问题，为城市化稳步有序进行提供政策保障，切实保护好外来人口的切实权益。随着公租房和共有产权房的推出，房子逐渐回归居住属性。同时，笔者也注意到地区生产总值增加并不是推动房价飞涨的主要动力。结合国外的情况分析，在日本，东京圈的平均房价是3至5年的人均可支配净收入，其他城市的房价水平更低；美国家庭的大房子价格不超过家庭年收入的5倍。相比之下，无论从绝对数还是购买力相对数而言，我国的房价都处于全球的高位。因此，在政府宏观调控下，房价将很可能在未来一段时间保持在一定的水平，在经济增长和通货膨胀的因素下，房地产经济最终实现经济软着陆。

参考文献：

[1]Xin-Rui Wang,Eddie Chi-Man Hui,Jiu-Xia Sun.Population migration, urbanization and housing prices: Evidence from the cities in China.[J].Habitat International.2017(05).

[2]Jing-Lin Xu,Shuang Wang.Urbanization level,changes of housing price and residential sales.[J].Journal of Discrete Mathematical Sciences and Cryptography.2017(10).

[3]方磊.城镇化对房价的影响探析——以天津市为例[J].现代商贸工业,2017(10).

[4]张延,张静.城镇化对房价的影响:理论与实证分析[J].财政研究,2016(06).

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