——以H地产公司XX项目投资为例

郭沫涵1  何郑博2  董炳辉1

1.武汉工商学院管理学院  湖北武汉  430065

2.湖北工业大学经济与管理学院  湖北武汉  430068

摘要：投资作为公司营运管理的一项重要环节，受到投资者的重视。为了达到企业的价值最大化，投资主体开始从不同的投资渠道进行投资，但面对一些风险项目的投资时，投资者应如何进行投资决策是许多企业面临的问题之一，因而要想提高投资决策水平，就应该掌握其本质与方法。本文以H地产公司XX投资项目为例，从财务评价方法对投资决策方法与投资项目可行性进行探究，希望能在相关的领域提供一些帮助。

关键词：投资决策方法；可行性；房地产

一、绪论

随着市场经济体制的快速发展，投资活动的关注度日益提高。在许多国家，投资决策是整个企业投资管理非常重要的一个环节。投资项目的结果将直接关系到投资者的利益和社会资源的有效配置。在投资管理的整个过程，十分重要的环节即投资决策，投资决策是一个长期的过程，其中受到多重因素的影响。投资决策主要需从这几个方面来分析：技术、财务、市场、经济评价和社会等，再得出最优的决策选择。了解投资决策的方法对企业投资十分有必要，对企业投资项目的可行性加以分析可以判断项目风险大小，以此实现企业最大收益或最小损失。企业的投资者们若想要达成预期的目标，实现企业的价值的最大化，则需要了解各种投资决策方法，同时为未来的投资决策积累经验以期提供依据和参考。

二、投资决策的相关理论

（一）投资决策的概念

投资决策是指投资主体在多种方案中，对其中的方案进行选择，选择其中对自己最优的方案的过程。投资决策属于企业必要的活动，投资决策就是为了投资行为做铺垫的。投资主体未来实现企业的价值目标，在决策的选择上必然选择最优解。现实的投资活动中，风险与影响因素较多，均具有不确定性，投资主体需要运用科学的投资决策方法进行分析然后做出决定。总而言之投资决策就是根据投资环境和投资项目的情况，并且满足企业利益的条件，运用科学的决策手段和方法,然后按一定的程序和标准,对投资项目做出选择或决定的过程。

（二）投资决策的评价方法

1.非贴现法

非贴现法是通过直接分析项目不同时期的现金流量，来计算分析各种投资评价指标。此方法不考虑资金的时间价值，在投资决策中运用的较少。

（1）静态投资回收期法

静态投资回收期法是投资决策中计算多久可以将初始投资成本收回。根据项目预测的未来现金净流量直接进行计算，在若干的方案中，投资回收期小的优先考虑，投资回收期小说明初始资金回收的快。另一个方面还要对投资主体的主观投资回收期进行比较，是否满足投资行业的标准，再进一步综合的判断。此方法使用简便，可以快速的判定方案的好坏，但过于主观，同时也没有考虑到回收期之后的现金流量，势必会影响到决策质量。

根据静态投资回收期的定义，当累计净现金流量的数值等于初始投资相等时，此时的时间就是静态投资回收期，没考虑时间的资金价值，所以这一指标考虑的因素较少，没有深度的进行分析。例如房地产行业，房地产初始投资金额较大，而资金的周转期较长，很多的房地产企业初期是亏损状态，投资后期才会有现金的流入，而此方法没有考虑到这个因素。此时单纯使用投资回收期法可能导致决策失误，因此投资回收期不能单独使用，需要联合其他指标综合分析。

（2）年平均报酬率法

年平均报酬率法指的是将年平均现金净流量除以平均初始投资额。在使用年平均报酬率法时，判断方法是将计算出的年平均报酬率与投资主体或者行业里期望的年平均报酬率相比较，若评价项目的年平均报酬率大，则选择该方案，反之则舍弃。年平均报酬率法相比较于投资回收期法，考虑到了整个投资期间内的所有净现金流量，弥补了投资回收期的缺点。但是年平报酬率法计算的是一个平均数，根据投资项目的不同，它却忽视了投资期间内每年的净现金流量的差异。并且它没有像投资回收期一样具有衡量投资项目风险的能力，同时未考虑资金的时间价值。这两种方法经常在投资决策中起到了辅助的作用，因为它们没有把资金的机会成本作为影响因素，容易导致放弃高回报率的投资项目。

2.贴现法

贴现法就是把企业未来期间内每年的预期现金净流量折到当前的现值。这种方法考虑了资金的时间价值，能够较好地评估企业未来的价值。贴现法具体包括动态投资回收期、净现值法、内部收益率法、获利指数法等。

（1）动态投资回收期法

动态投资回收期相较于静态投资回收期，多考虑了资金的时间价值，但仍未考虑到回收期之后的现金流量，故仍需联合其他指标综合进行分析。

（2）净现值法

在企业投资决策中，净现值法（NPV）是把企业未来现金流量表中的每年净现金流量还原到当前，然后扣除初始的资金投入。其中，一是未来的现金流需要企业投资之前合理的预测，全面考虑了各种因素的影响。二是要将折现率根据实际情况确定。如果通过净现值法计算出的结果大于零，那么说明企业可以收回原始资金并且还有额外收益。反之，则方案舍去。净现值是投资决策中最常用的方法之一，因为净现值法包含了全部投资过程中可能会产生的现金流量。然而在实际中投资决策不能只看净现值的结果，否则很容易以偏概全，故还需要具体分析。

（3）获利能力指数法

获利能力指数法（PI）是投资后按基准收益率或折现率折算的各年现金流入量的现值合计与初始投资金额之比。由计算后的结果可以分析投资项目的收益情况。它考虑了货币的时间价值，另外获利指数还可以用一加净现值率来计算，简化了计算，所以一般情况下先计算净现值再计算获利指数。

由获利指数的内涵，可以分析投资项目：当获利能力指数大于一时，企业可以把初始资金回笼并且还有额外的收益，因此方案可行。反之获利能力指数小于一，初始投资金额没法收回，方案不可取。

（4）内含报酬率法

内含报酬率(IRR)是当净现值为零时的贴现率，将内含报酬率与企业的资本成本进行比较，从而来确定投资项目是否可行的一种决策分析方法。具体步骤为，令投资项目的净现值为零，求出此时的利率就为内含报酬率。最后通过比较内含报酬率和最低报酬率，来进行取舍。当最低报酬率小于内含报酬率时，此方案可取，反之则不可取。当最低报酬率小于内含报酬率时，说明此方案可以把初始投资额收回，并且还有多余的净现值，即多余利润。

三、项目投资基本情况

（一）公司简介

H地产公司，是中国首个在美国证券交易所上市的房地产企业。目前拥有两家非控股大型企业集团和十一家全资子公司。公司把创建美好家园是我们的共同心愿作为企业使命，先后10年里，累计住宅开发面积多达93.3万平米，在建工程多达100万平方米。公司在2006年，通过独特的商业模式在自己的业务上取得了很大的成功，销售合同年收入增长率多达百分之八十，随后便有了山东，苏州和安徽的房地产子公司，成为了国内极具竞争力的品牌。公司在2005年就入选了中国房地产百强企业，目前公司的销售收入仍然在再增加，突显出了H地产公司在中国地产业务中的崇高地位。公司在国内具有一些国际化居住的精品楼房，例如都市领地、国际花园、城市之家等项目，同样在海外也有房地产相关的业务。公司的服务理念为尽心尽意，尽善尽美，得到了许多客户的一致好评，在人们心中有着良好的信誉。截至现在公司还在不断的扩展自己的业务水平，销售收入也在不断增加，同时企业在2019年获得了房地产开发一级资质企业，力争提高国人居住水平。

（二）项目介绍

H地产公司预进行的房地产投资项目位于A市,土地为政府公开出让方式。公司项目的建筑用地面积约为5.2万平方米。H公司期望在2019年开始建设动工，预计在2021年底完成整个项目的建设。预计购买土地以及建设前的费用为66,427.8万元。主要建设项目有地下车库，房屋住宅，商铺，精品洋房。此项目属于公司一个较大的开发项目，因为此房地产项目所在A市的正中心位置，又临近河岸地理位置很好，所以项目的重视程度很高。房屋预计建设9栋，项目预计建设密度小于百分之二十，房屋的基本设施例如天然气等不由公司负责，容积率小于三。住宅房屋每间的面积平均为80平方米至179平方米，平均每楼35层。由于项目所在的位置优越，当地的市场环境较好，即居民的购买意向较高。因此公司很有意愿对此房地产开发项目进行投资。

（三）资金结构

在2019年H地产公司对投资项目的初始投资金额为62,754万元，通过各位投资主体筹集完成，同时对该项目投资贷款34,068万元。当资金满足后开始建设工程，公司计划在2020年销售一批房屋后，对投资金额加以补充，使资金流动带动继续投资，现在预计可以收到123,000万元的房屋款。因此投资资金的构成主要由三部分构成：初始资金62,754万元、贷款34,068万元以及预收房屋款123,000万元。

（四）成本费用预算

对项目进行投资时，要对成本费用进行合理预算，以至于不会影响后期项目投资收益的计算，因此成本预算也是投资决策的一项重要环节。对于此项目投资的成本费用总额为182,344.02万元，详细数据为：建筑安装82,075万元、土地费用及其他费用66,427.84万元、基础及公共建设成本11,652.09万元、开发间接费用1,482.08万元、财务费用2,555.01万元、管理费用3,416.1万元、销售费用5,283.2万元、增值税及附加5,763万元和土地增值税3,700万元。

（五）收益预测

投资项目的收益主要来源为住宅、商铺以及地下车库，从这三方面所获得的收益预测为211,306万元。扣除成本费用后，利润为28,961.98万元。

（六）现金流量预测

在对成本和收益进行预测后，总结出投资期间的现金流量表，直观地表示每年的净现金流量，以方便后期的投资指标的计算。根据公司的各项数据汇总得出了表1。

表1  投资项目现金流量表（单位：万元）

注：本文在计算项目的盈利性时，只考虑项目本身开发的盈利，不考虑项目的其他收益（如折旧税盾等）

四、项目投资分析评价

（一）非贴现法

通过表1可得静态投资回收期为：1+37616/92594=1.41年，可知约1.41年就可以收回初始的投资成本，结果说明项目的初始投资额可以在较短的时间内收回，项目的投资回收期越短，该项目的风险相对较小，有利于资金的回笼。与相竞争的房地产企业相比，H地产公司能够较快将初始投资成本收回，所以从回收期方面，可以得出此项目投资可行。

根据表1，可以计算出年平均报酬率=年均现金流入量/原始投资额*100%=211306/4/172881.02=30.56%，房地产行业的期望年平均报酬率一般在25%左右，所以此项目的投资年平均报酬率大于行业期望的投资年平均报酬率。因此该项目投资方案可行。

（二）贴现法

贴现法需考虑资金的时间价值，折现率选择10%进行分析以下项目投资评价指标：

动态投资回收期为：1+34192.944/76482.644=1.45年，在考虑资金的时间价值后，可知约1.45年可以收回初始投资成本，项目投资的回收期较短，说明该项目投资方案可行。

由表1可计算出净现值，净现值为Σ(CI-CO)(1+r)t=18,331.91万元。根据理论部分，净现值大于零，说明在收回初始投资额的基础上，还有盈余空间，说明该项目投资方案可行。然后通过净现值计算内部收益率，当净现值NPV为零时，利用插值法可得出内部收益率为105%，通过比较此项目的内部收益率大于同行业竞争者之间的最低收益率12%，表明了项目收益效率高，项目投资可行。

获利指数=1+净现值率=1+18331.91/172881.02=1.106，获利指数从动态的角度反映项目投资的资金投入与总产出之间的关系，可见获利指数大于1，投资可以收回，并且有额外收益，该项目投资可行。

五、启示

综上所述，在国家对房地产调控的背景下，通过XX项目投资的财务评价分析，本项目的静态投资回收期为1.41年与动态投资回收期1.45年，均小于房地产行业2.5年的回收期；年平均报酬率为30.56%，大于行业期望报酬率25%；净现值18,331.91大于0、内部收益率105%大于同行业竞争者之间的最低收益率12%、获利指数1.106大于1。上述指标说明了XX项目投资收益较高，经济效益较好，本项目可行。为企业更好地进行投资决策，本文提出以下建议：

（一）科学决策程序

遵循科学的决策程序是成功进行投资决策的前提条件。为了达成企业的投资目的，必须具有完整的决策体系。投资主体在进行投资决策时应该保证过程的合理性，因为重大的决策往往决定着企业的前途命运，决策上的失误将会给企业带来严重的后果。决策上要保证企业技术和资金上的可行，经过投资主体多次筛选备选方案，才可得出最优的决策方案。目前有很多的企业在投资过程中，流程非常简单，甚至在决策中存在高层人员主观判断的情况，这种行为对企业的影响是致命的。因此企业在项目投资时，应有合理且科学的决策程序。

（二）投资环境分析

在案例中，A市的政策和发展长期向好，土地所处的地理位置不错，市场环境非常适合房地产投资，并且市民也有意向购买住房。因此可以得出此投资项目决策选在A市投资是有价值的。如果市场上没有购买需求或者购买需求饱和，无论投资项目决策的评价指数有多好，那也只不过是幻想而已。对投资市场的环境进行分析是首要任务，为了后续项目的持久发展，必须有长远的分析，从而实现企业财务最大化的目标。

（三）合理选择评价参数

案例H公司XX项目投资中，投资的资金较大，资金的周转时间长，而建设期又可收回一部分资金，实际投资过程很灵活，所以需要合理的选择评价参数。实际的投资决策中，需要合理地对评价指标参数进行计算，数据的测算要接近现实，因此不可盲目的估算投资项目的相关数据，这对之后的评价指标的计算准确程度起到了决定性的作用。总之实际中企业做投资决策的项目不同，特点也不同，应该根据所投项目的情况灵活处理，然后投资主体需要客观的对评价数据进行选择。

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