梁杏米  北京师范大学珠海分校

摘要：本文通过分析房地产价格浮动，房地产价格与居民收入比，房地产投机市场这三个方面解释房地产现状，进行相关文献探讨，从供求两方面分析房价波动的微观原因，从全局性及区域性的影响分析宏观经济因素，最后对于广东的政策评价及建议。

关键词：房地产价格；价格波动；

一、    目前我国房地产现状分析

房地产业在经济、文化中都具有重要的影响作用，也占据国民经济的主导地位。住房是我国人民生存的必需品，当房地产市场潜在需求存在庞大缺口时，全国商品房空置率却在上升，同时也发现房地产价格波动中的很多问题，如房地产价格上涨过快、房地产价格与居民收入比差距过大、房地产投资过热等。因此，房地产价格成为民生问题的关键点，也成为房地产业界和公众媒体的焦点。在这种情况下，房地产价格中的问题主要表现在以下三方面：

1.房地产价格浮动过快

据中国统计年鉴2013年商品房平均销售价格数据的统计，全国商品房平均销售价格由1998年的2063元/平方米上涨至2013年的6200元/平方米（见图1，朱青，王伟，2014）。除此之外，房价仍然以北京和上海位居全国房地产价格的前列（见图2，朱青，王伟，2014），这些数据都反映出房地产价格持续上涨的状况。

2.房地产价格与居民收入比差距过大

关于国际惯例对房价收入比的界定，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。在一些经济高度发达的城市中，如瑞典、美国、英国的房价收入比分别为1.8:1、2.8:1、3.7:1（余静静，2013），与我国目前城市的房价收入比相比较，我国的住房购买能力远远落后于这些发达国家。而我国平均房价收入比的数据看出，我国目前的房价收入比基本在6~8之间波动，超出发达国家的房价收入比2倍以上，进一步突显了房地产价格中存在的问题。

3.房地产投机市场过热

在1998年的住房制度改革的初期，开发商大量购置土地，进行房地产开发，房地产投资热潮开始（李巧波，2011）。在房地产开发总资金快速上升的期间，房地产企业的自筹资金比例并没有随之快速增长，为满足房地产的投资需求，房地产企业通过举债获得现金流。无论是土地购置面积的增加还是外部借款资金的增加，都反映出房地产投资热潮的趋势势不可挡。

二、文献探讨

2009年，我国政府为了应对国际金融危机，启动宽松的货币政策，房价又开始上涨，2010年，我国政府出台了一系列抑制房价快速上涨的政策，尤其是2011年以来，从首付比例和土地供应等多方面不断出台抑制政策，甚至在房价上涨过快的一线城市采用了限购、限价等行政手段。有不少文献对房价持续上涨及原因进行了深入分析。Giussani（1991）利用结构性模型分析了区域房价的波纹效应及其形成机制，认为收入、金融条件以及房屋供给弹性的差异造成了不同城市房价的高低，并且人口会从房价高的城市向低房价城市迁移，直至形成新的均衡。然而，没有考虑空间效应对房价及其波动的影响。Wheaton和Nechayev（2008）发现，实际房价与实际收入、人口在长期存在正向的协整关系，与实际利率存在反向的协整关系。梁云芳和高铁梅（2007）考察了我国房价波动的区域差异，但没有考虑房屋预期收益、投机和预期收入的影响。况伟大（2010）、张亚丽等（2011）运用动态面板模型分别考察了预期收益与投机、预期收入与收益率对我国城市房价波动的影响。周建军和菊方（2008）利用基于实体经济和虚拟经济的二元框架，分析了投机对房价泡沫积累的作用。邹朋飞（2008）从投资者的视角，分解了房价的构成以及包括投机在内的各种因素对房价变化的贡献。骆永民（2011）引入空间效应并分析了我国城市化、预期收益与投机等短期因素对房价的影响，但没有区分基本因素和投机因素对房价波动的影响。谭政勋和陈铭（2012）对29个国家和地区的房价波动进行分析后发现，长期来看，人均GDP是推动房价上涨最重要的因素，人口其次，银行贷款最小；而短期刚好相反，并且人口增加引起的房价上涨很难调整，而信贷扩张则更为容易。

三、房价波动的原因分析

1.  从供求两方面分析房价波动的微观原因

价格因素。房地产市场商品房的市场价格以及作为投资品的租金价格会因为市场的供需因素而发生变化。同时，根据房地产经济学理论，从房地产的投资需求来看，如果预期未来的房地产市场发展势头良好，则市场对土地的需求量和对物业的需求量都会增加，相应地会造成土地价格上涨，房地产开发成本提高，导致房地产价格水平进一步提高。相反，如果预期未来的房地产经济形势不好，则市场对土地的需求量和可作为投资的物业的需求量将减少，导致房地产价格降低。从房地产投机来看，如果房地产价格不断上涨，开发商预期房价未来有更大的升值空间后，会加大对房地产市场的投资，从而影响房市的供给，进而产生市场价格的波动。

银行贷款利率因素。房地产商的资金需求除了自有资金外还有一部分是从银行贷款以及利用外资。所以银行的贷款利率的升高与降低会影响房地产开发商的财务费用和房地产价格，进而减小房地产投资需求和消费需求。贷款利率的下降减少了房地产商的融资成本，从而大量的贷款从银行流入到房地产市场，投机性因素导致房地产价格的上涨。

土地价格因素。从全社会的角度来看，土地数量是固定的，土地供给几乎是没有弹性的，其供给曲线是一条直线。因此土地供给不会因土地价格的变化而增减，即无论房地产需求如何上升，在固定地区的土地数量是不会改变的。但是从政府审批的土地开发角度来看，土地供给量增加则房地产商开发楼盘会相应增多，如果土地供给受限，供给量会减少，同时房地产的价格会因为供给量的变化而发生变化。土地价格实行拍卖制，土地的价格上涨关系到开发成本的增加，从而会影响房地产的价格。从对土地的需求来看，土地需求的增加也会引起土地价格的上升，导致房地产开发商投资成本的增加，进而房地产价格水平会随之提高。

开发成本。在房地产的开发过程中，房地产开发商在投入了大量的资本、劳动力、技术和其他生产要素，这些可以均归之为房地产的开发成本，若是以上要素的价格发生上涨，那么开发成本也会发生上涨。若是房价没有发生变化或是房价的上涨低于成本的上涨时，开发商的利润必定减少，商品房的供给量则有可能下降；反之，房地产市场中的商品房供给量则可能增加。

人口因素。人口数量、结构和质量均影响商品房的价格。由于土地资源的稀缺性，单位面积土地上的人口数量越多对商品房的需求就越大，推动商品房价格的上涨。随着家庭人口规模小型化，家庭数量增多，所需的住房总量增加，直接导致商品房价格上升。另外，人口素质的提高也会引起房价的提高。区域经济水平。一般来说，一个地方的经济发展水平的对商品房价格的会产生较强的影响，当地区域经济水平可以用人均可支配收入、当地生产总值来衡量，它的增加可以直接提高居民的购买支付能力。房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使商品房价格上升。

1.居民的收入。人均可支配收入的高低，对消费者的购买力大小起到决定性作用。金三林(2007)认为我国住房问题的核心是购买能力的社会差距过大，根源是收入差距过大。以房价增速与中等收入家庭增速大体同步为合理标准来看，中国近年来房价增速明显偏高，直接导致了中、低收入家庭支付能力的下降。但由于低收入家庭收入增速缓慢，直接影响了对住房的购买力。

抵押贷款的利率水平。对于普通购房者来说，通过贷款买房主要是指通过长期抵押贷款利率，按月偿还一定的金额。抵押贷款利率必须从居民的承受力出发，若贷款利率远高于普通购买者的收入水平，则意味着购房贷款成本增加。

对价格的预期。对于房地产需求者来说，房地产的购买行为受到房地产价格涨跌的预期影响。如果预期价格上涨，需求者会担心将来购房花费过多，或出于未来投资收益的考虑，购买者将进行购买，需求则会增加。反之，则会减少需求。

2.宏观经济因素，即全局性的影响因素，是指对商品房价格的走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。从通货膨胀率、国内生产总值和宏观经济政策等因素分析房地产价格波动。

通货膨胀率，是指货币超发部分与实际需要的货币量之比，用以反映通货膨胀、货币艇值的程度；而价格指数则是反映价格变动趋势和程度的相对数。有的文献研究使用消费者价格指数来代替通货膨胀率，反映居民家庭购买的消费品及服务价格水平的变动情况。

GDP因素，即国内生产总值，是指一个国家或地区在一定时期内，所有常住单位生产经营活动的全部最终成果。一个国家或地区的宏观经济总量一般都用GDP衡量。GDP的增长情况反映了经济发展的态势。一般来说，在健康发展的房地产市场中，房价与城市的GDP水平相匹配。具体来说，GDP高速增长，这不仅使得居民收入增加，同时也会刺激各类消费，包括对房产的需求，从而引起房价的不断攀升。

房地产市场宏观调控的货币政策、税收政策和土地政策都会影响房价的波动，宽松的货币政策往往伴随着房价的上扬，而紧缩的货币政策则会使房价下跌，体现货币政策的主要指标是利率和货币供应量；政府可通过调整营业税、交易税、土地增值税等影响房地产市场的需求量与交易量的增减。当政府增加房地产交易税费的时候，将提高房地产的价格，即房地产税收与房价是正向关系；政府通过合理的耕地开发、土地整理、用地审批及城市规划等措施管控土地供给量来影响房地产市场，从而影响房价的变化，达到政府宏观调控的目的，体现政府土地调控的指标是房地产开发企业本年购置土地面积。当政府土地审批严格控制时，房地产开发企业购置土地面积会相对减少，购置土地的成本也会增加，这也会最终转移到房价上，导致房价水平的相应提高。

3.房地产市场具有区域性，房价会受到区域因素的影响。

大城市具有经济集聚效应，规模经济、分工专业、信息透明等优势。因此，大城市的许多行业劳动生产率和工资水平都较高，很多人愿意居住在大城市。所以大城市相对于小城市，房价自然要高一些。而且，房地产具有不可移动性，土地具有稀缺性，而房屋质量则没有太多差异，因此，在同一个城市的不同地段，房价也有很大差别。在城市商业区的房地产价格会较高，靠近市中心的房价也相对高一些。

区域经济学理论认为，房地产市场的价格受区位因素的影响，不同的房地产种类，影响其价格的主要区位因素也存在差异。具体表现为交通条件、基础设施配套水平、区域的繁华程度、经济发展水平以及环境因素都会影响房价水平。如区域内经济的繁华程度反映了社会财富聚集度和社会信息、物资与人员的聚集程度，经济繁华程度高的地区对购买者的吸引力就大，即靠近城市中心的房价就会偏高。

四、对于广东的政策评价及建议

我国房地产存在泡沫，联合国建议的一个城市主流居民家庭年收入总和与能够满足舒适居住要求环境的房屋总价值之间的比值标准为1∶5～1∶6。而在我国这个比值一般都在1∶10左右，也就是说我国房价存在着30%～50%的泡沫（刘勇，2013）。但是刚性需求的积累、房地产投资减少、居民收入上涨快于房价上涨等也有可能使房价上涨。所以只有实施现有严厉措施并及时做出政策调整。

现代住房体系，以商品房为主、以保障房为辅，培育更加合理的供求关系体系。从需求看，应当使居民购房主要是为了自身的消费和家庭财产积累，而不是为了投机，从供给看，必须按市场的要求，允许各种类型开发主体以各种投资形式进入房地产市场，实现市场主体的多元化、多层次化。

广东的城市房价波动既有趋同性、又有差异性，以及我国地区间经济发展水平尤其是房地产市场的差距很大的事实，应该构建新的区域房屋定价模型，以期反映区域房价波动的空间效应与货币政策影响房价的区域性。

广东的城市房价上涨得到了地区经济迅速发展、居民收入快速增长等基本因素的支撑；但房价上涨过快的一个关键原因是我国房屋信贷政策过于宽松，主要是由房价上涨预期与投机推动下的过度需求，而不是供给偏少造成的。以银行信贷变化所形成的房价上涨预期与需求缺口变化所代表的房地产投机都对房价产生了重要影响；虽然利率的影响较小，但利率调整不仅没有起到应有的房价抑制作用，反而推动了房价上涨；房价上涨预期的长期影响比投机更为明显，短期影响刚好相反。

在土地供应有限、房屋供给不能大幅增加的情况下，要抑制房屋需求、减少住宅的投资属性，逐步还原住宅的消费属性。长期内，中央银行要实施稳定的货币供应和房屋信贷政策，打破已经形成的房价上涨预期来抑制投机需求和炒房的差价收入，真正发挥利率的调控作用。短期内，房地产业作为资金密集型行业，极易受到信用政策的影响，在信用宽松、低利率和流动性充足的环境下，居民和企业极易形成房价长期上涨的预期；这种预期在投机的催生下，房价在短期内就会加速上涨和剧烈波动，而利率起不到调控房价的作用，所以短期内应该采取限购等行政手段。

不同城市存在很大差异，例如，深圳房价受到预期、投机和人均可支配收入的拉动力远大于其他城市，并引领周边城市房价的涨跌。不同城市要选择不同工具进行调控。对于深圳等一线城市，短期内应该采取行政方法进行直接干预，如限购、限价来减少投机需求。对于珠海等二线城市不能采用利率政策，而要采用数量型工具，如提高当地银行存款准备金率甚至限贷来抑制房价上涨过快。对于欠发达地区，由于居民收入较低，调整利率所带来的利息成本能够激发或抑制房屋需求，因此，只需采用上调利率、提高当地商业银行的存款准备金率等正常的货币政策。

在调控次序上，首选调控地区是深圳等房价先行上涨的一线城市；次选是珠海等发达地区的二线城市，这些城市房价的跟风性较强，把一线城市的投机和房价泡沫传递到内地欠发达城市。如果一线城市房价居高不下、快速上涨得不到遏制，可能引起二三线城市的跟进，从而造成全局性的房价过度上涨；一旦受到外界意外的冲击，这反过来会引发全国性的房价下跌。 

参考文献

[1]朱青,王伟,.我国商品房价格地区差异的分析及启示[J].金融教育研究,2014(27)

[2]Giussani B., Hadjimatheou G. Modeling Regional House Prices in the UK [J].Papers in Regional Science, 1991, 70(2) ：201-219.

[3] Wheaton W., G. Nechayev. The 1998-2005 Housing Bubble and the Current Correction, What’s Different This Time? [J].Journal of Real Estate Research,2008,30：1-26.

[4]梁云芳,高铁梅,.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究,2007,(8).

[5]周建军,菊方.房地产泡沫的二元结构分析框架[J].当代财经,2008,(5)：81-86.

[6]邹朋飞.银行信贷、房地产价格与实际产出关系的经验研究[J].当代财经,2008,(12)：23-29.

[7]况伟大.预期、投机与中国城市房价波动[J].经济研究,2010,(9)：67-78.

[8]张亚丽,梁云芳,高铁梅.预期收入、收益率和房价波动[J].财贸经济,2011,(1)：122-129.

[9]骆永民.城市化对房价的影响：线性还是非线性[J].财经研究,2011,(4)：135-144.

[10]谭政勋,陈铭.房价波动与金融危机的国际经验证据：抵押效应还是偏离效应[J].世界经济,2012,(3)：146-159.

[11]刘勇.我国区域商品房价格变动态势分析［J］.中国市场,2013(12).

[12]孙巍,朱嫒玲,王怡,.房地产价格地区差异影响因素的计量分析[J].税务与经济,2011(4).

[13]谭政勋,.空间效应、投机与房价波动的理论及实证[J].当代财经,2013(5).