陈领 昆明中交盛洋房地产有限公司

摘要：本文主要对房地产行业和市场经济发展的协调问题展开了研究，提出在新常态背景下房地产业经营发展所面临的供求不均衡、房价级差较大、投资增长较快、金融风险加大、投资风险管理制度不健全、以及节能减排政策不落实所导致的环境污染等问题，并给出了房地产业要想长期稳定健康发展，须保持优良投资结构保持对国家的宏观调控、减小各地区间的房价差异、做好对投资风险的预警决策、控制环境污染和保护环境等建议与措施。

关键词：房地产；经济市场；协调发展

近年来，房地产行业开始出现了多样化的发展趋势，如以旅游休闲房地产、传统文化房地产为核心的休闲类房地产取得了良性蓬勃发展，而备受争论的房地产经营也赢得了广泛市场认同。完善的体系，对扩大城市规模、促进内需产生了明显效应，但房地产泡沫的存在，又会抑制市场经济发展。因此，只有使房地产业和市场经济协同发展，才能推动我国经济的稳定增长。

一、研究意义

房地产行业的快速发展极大地提高了人民的居住条件和人居住环境，也推动着社会经济的平稳发展，实现了社会经济的全面现代化建设。不过，随着房地产经济的进一步发展，不少经营方面的问题也慢慢浮现了出来。目前所存在的房地产业的主要问题就是供求不匹配，使得房地产业经营面临着泡沫经济的风险，如果房地产业经营破裂将会对我国社会经济形成巨大危害。所以，一定要做好房地产业和市场经济发展中协调问题的研究，综合管理房地产业和房地产金融市场，以推动房地产业良好的发展。

二、房地产行业发展现状及前景

（一）房地产行业发展现状

1.房地产开发规模放缓

尽管各地的房地产商还在进行新的楼盘建设，不过相对于前几年的发展情况，在体量上已开始下降。产生这样的现象，一是因为商业银行对房地产开发商贷款限制，使得房地产开发商不能更多地投入房屋建设；二是由于人们一直对房地产行业发展保持着观望状态，让更多要购房的人陷入了观望等待之中；三是由于用于商业楼盘的开发用地较少，目前在中国不少城市中心地区几乎没有可供发展的商业区域，而不得不往外围发展。

2.商品房空置率较高

住宅消费上也面临一定问题，消费者购买住宅和房屋产品的投机性趋势在进一步增强。不少人购房都是出于投机，这也导致了当前部分地方住房空置率居高不下，甚至已远远超过了15%的警戒线。

3.房价收入比过高

房价收入比指的是一个房子的总价款与一个家庭平均年收入之间的百分比，因此房价收入比对全球各国而言，是一种普遍采用的评估房地产价值的方法。世界银行一般公认的标准为5：1，而联合国所确定的国际标准一般为3：1，日本则为4：1，美国所占比重约为3：1，但在我国，根据初步估计，这一比率已经严重失去平衡，一般在10～15：1，一般说来，对于房屋消费水平高于人均收入30%的家庭，也就可以认为是过度负担。目前，32.9%的购房者购房月供已经超过了年人均收入总数的50%，这已经远远高于了国际上公认的住房警戒线。

（二）房地产行业的发展前景

1.房地产发展将向低收入群体倾斜

伴随着我国城镇化的逐步发展，中低收入者仍然占绝大部分。而保障性住房政策也在减轻大中城市房价压力、改善市民生活品质等方面产生着重要的作用。但目前来说，我国房地产市场秩序还面临着一些混乱现状，保障性住房还面临着供应紧缺、管理机制不健全、售价不合理等一系列问题，这都将对城市经济社会的发展产生一定的冲击。但值得肯定的是，由于我国历来重视居民住宅的问题，在政策与市场的双重压力下，中国未来房地产发展将逐步的走向保障性住房，并形成多元化的住房供给体制。在短期内，由于市场供应量的约束性，并没有反映出这种经济发展态势，从长期考虑，很有必要对结构加以改变，住宅业务的利润将逐步地走向合理化，同时项目房地产开发商将进一步积极地发展保障性住房，以便于解决低收入者的现实需求。

2.房价逐渐趋于稳定

前几年由于楼市中出现了泡沫经济现象，导致整个社会经济的发展也遭到抑制，市民生存压力大。如果楼市经济中存在不合理现象，会使其他相关产业有所牵连，甚至会威胁到整座城市的经济发展。但是，由于楼市与国民经济发展之间存在着不可分割的联系，因此当地政府应积极出面干涉，并出台宏观调控政策来调控楼市。所以，楼市的平稳发展是在当前经济社会发展的基础。

3.各种政策趋于合理

目前，在宏观经济发展态势的大环境下，政府部门重点关注的问题是要让房地产经济稳定下来。针对宏观经济概念，政府部门应制定相应政策措施，要让房地产交易的成本逐步减少，把控好地产成交总量，在解决国人住房需要的基础上，增加投资，建设经济适用房和保障性廉租住房项目，以解决人们对于房屋的需要。而对于商业银行方面，政府应制定一些与宽松相关的信贷政策，降低政府针对地产商信贷的控制力度。因为房地产经济与整个国民经济发展息息相关，所以房地产经济若突然发生崩盘，将会严重地影响整体国民经济的稳定发展情况。从当前的地产成交总量来看，地产行业也将会迎来新的发展趋势。从目前的楼市经营环境分析，虽然现在的融资链条依旧紧绷，不过通过央行所发布的消息，也表明了地产行业的冰冻时代已经过去了。在今年的政府工作报告中也能够发现，针对地产行业的政策关键词已经由往年的“投机”“调控”变成了“稳定”“促进”等，表明了当前地产经济的发展势头已经趋于稳定、健康。

三、市场经济条件下房地产行业存在的问题及原因

（一）存在问题

1.金融信贷风险加剧

针对当前楼市而言，房地产开发商没有充足的财力以使其目标得以高效完成，因此在建造过程中需要巨大的资金投入，而针对当前楼市而言，资金贷款也占用了极大比例。存在着部分房地产开发商，为谋求自身利益最大化选择了利用各种不法渠道获得融资，并骗取商业银行贷款，由此使得国内金融的信贷风险问题加重，部分房地产开发商甚至通过投入运营资本进行房地产投机炒作，从而加速了房地产泡沫经济出现的速度。当中国经历了2008年金融危机之后，许多房地产商也经历了考验，商业信用风险也到达了顶峰。

2.经济纠纷屡见不鲜

部分房地产开发商在经过了前期的市场调研和可行性分析后，在对政府规划、出让的某块土地感兴趣时，不会考虑附近居民的要求，而更多关注的是项目开发工程的成功和盈利目标。所以，在地产项目的开发施工过程中不免会发生征收地拆迁问题，并且对搬迁后的款项缴纳数额也出现分歧，社会抗议、矛盾的现象也层出不穷，在经济纠纷现象逐渐产生的同时，社会不安定因素也日益增多。

3.住房保障体系不完善

近年来，住房社会保障体系的建立尽管一直作为当前房地产市场调节策略的一项主要组成工作，但因为国家资金投入落实不到位，以及各地政府对住房社会保障系统的构建还没有动力等种种原因，住房社会保障系统建立的速度仍相当迟缓。尽管住房社会保障系统在改善城市中低收入家庭居住领域方面比较富有成效，但同国家或区域比较，住房社会保障系统建立起步迟滞，还面临着保障房名目繁多、覆盖范围狭小，投融资途径单一、城市建设财政预算缺失、相应配套法规优惠政策举措不完善以及各地政策落实力量不足、管理机制不完善等的问题。从国家与地方政府住房体制的设计、保障性住房的功能特点及其中国房屋交易金融市场的发展与变化来看，建设多层次、多途径的住房社会保障体系是实现“居者有其屋”的主要路径。总体来说，由于住房社会保障制度建设在中国整体的房屋交易市场发展过程中占比较小，使得大部分中低收入家庭的刚性房屋仍然需要被推向市场，这就在相当程度上激化了房屋交易金融市场上的供求矛盾，从而进一步加大了中国商品房售价的攀升。

4.资源没有合理利用

房地产行业发展的速度极快，在发展的同时难免会伴随因经验不足而产生的资源浪费，由于房地产行业的项目开发涉及面很广，土地、水等能源都囊括其中，对所有资源的整合应用就显得尤其重要。但是，以前的房地产开发项目缺乏对资源的合理性利用，往往是等破坏过了才发现问题。

5.房地产开发成本高

目前，随着政府对挂牌地块起始售价越来越高，同时新房地产开发商的出现也导致了成本逐渐增加，并且地产的正常运作模式是政府取得土地以后，在项目施工时逐步进行初期的房屋销售活动，以筹集部分资金，而在此过程中大量进行房屋建筑项目的施工，同时也会发生融资中断的情况，房地产开发商现金流十分紧张，从而转向多渠道投资，因此才会不断发生违规筹措融资的现象。需要根据该现状，不断加以改进有关规定。

6.房地产开发商没有正确判断力，投资途径单一

房地产开发商为了防止资金链断裂风险的发生，通过多角度多方法进行了投融资活动，但按照国家统计局数据表明，自筹资金投入相比于其余资金来源方法所占比较大，由此可见房地产开发商目前的投资途径相对简单，所以在选择融资或信贷方法之时，为使得项目目标的顺利实现，利润达到最大化，进而会通过非法融资途径已取得的利润。另外，人们在利益的驱使下对市场经济形式并没有准确的判断力，盲目无序的经济发展现象尤为明显，从而导致社会问题，此类现状就应该通过调整政府部门和企业本身政策来进一步改变。

（二）产生原因

1.缺乏完善的机制

当前，房地产经营管理工作已成为全国各级行政管理的主要内容。而且近年来，各级政府部门都加强了对房地产经营管理工作的力度，并且也陆续制定了一些政策措施，但是部分政策与措施未能具体贯彻落实，也因此出现了优惠政策流于形式的现状。同时，各级政府主管部门在对房地产经营管理工作实施监督、管理与控制的过程中，有些方面也未能具体作出规范。再加之，当前房地产企业普遍有着低成本和高利润的特征，并且已经成为全国各地区财政收入的主要来源，因此各地楼市官商勾结的问题也较为普遍，如果政府无法有效地处理好这种问题，会给房地产经营管理工作增加了很大的困难。宏观调控政策在完善房地产经营制度方面所能发挥的功能也非常有限。

2.缺乏健全的法律法规

近年来由于房地产业发展速度过快，造成了房地产行业的立法工作出现了很大的滞后性。而造成这个现象产生的根源主要源自于以下两个方面：其一，当前房地产领域的立法体系不能适应房地产业高速发展的需要，在房地产业发展进程中，也面临了不少困难。房地产领域从发展、建立到管理都需要一个比较完善的法律制度，而当前房地产领域立法体系非但不健全，甚至还出现了一定的滞后性，也造成了房地产领域经济发展的正常秩序很难获得合理的维护。其二，在当前的房地产业经济管理工作中，很多文件都是由国务院制定的，并且在具体实施上大多是可以依靠地方政府权力实施的。尽管相应的规章制度已经开始全面实施，但在具体实施过程中还面临不少困难。

3.房地产经营管理中的问题对目标理解模糊。

近年来我国政府虽然加强了对楼市过快增长的管理，以维护房屋市场供求的均衡，但是由于人们缺乏对当前社会市场经济发展趋势的了解，造成在当前房地产经营管理中，没有长期的发展规划，以及人们对房屋经营管理意识上存在着片面性，由此造成了短期政策和长远的发展规划之间并没有统一规划思想，或者出现了相互背离的状况。这也使得房屋地价由于地方政府的政策变动而产生了很大的波动，给房屋交易市场的正常发挥造成了很大的负面影响。此外，由于当前房屋经营管理工作也面临着一定的被动性，城市规划没有科学性和合理性，因此出现事后调整现象也比较普遍。

四、关于促进房地产经济和市场协调发展的意见意义

（一）促进各部门产业发展

近年来，有关房地产业的话题在各类新闻媒体上讨论不断、众说纷纭。但是，一定要清醒地意识到房地产业在近十年来对国民经济发展中产生的巨大影响，在扩大内需，保持社会主义国民经济健康、持续、稳定、和谐过程中的重要战略地位。不可否定中国地产行业发展在推动社会主义国民经济尤其是区域经济快速发展、适应国际经济需求、改善人民群众生活水平过程中的积极而重要的意义。目前房地产业发展进程中所出现的主要社会问题，在未来中国经济社会蓬勃发展，国内地产业依然是国家的重要经济基础。房地产能为商业银行、家电业、住宅装修业、园艺花木业、家居通信业、住房金保险、物业管理服务、家居特约服务、搬家业务、房屋买卖中介等的蓬勃发展创造了先决条件。假如不是房地产业为上述部分和服务行业的蓬勃发展创造了先决条件和场地，上述部分和服务行业的蓬勃发展就难免遭遇了瓶颈和制约。

（二）推动国民经济发展

地产业作为一种全国经济重点行业，能够促进多个领域的增长。而地产业又必须与全国经济中的建筑、电气设备、机器、冶金、瓷器、仪器、森工、化塑、玻璃、五金产品、燃气动力等多种生产资料制造部门，以及服务行业的产品制造与服务供给相配合，对全国经济增长的拉动性很大。据估算，在当前的经济形势下，每投资200元的房屋投资，将带来对其他领域140元～440元的总需求；每出售200元的房屋投资，便将带来260元～300元的其他产品生产销售。所以，住宅建设水平若提高约20%，则可望拉动国内生产总值提高约2%，而住宅产业若每年吸引约200人就业，可拉动其他产业的300人～400人就业。从中也可发现，发展房地产业对推动全国经济增长具有巨大意义。

（三）维护社会稳定发展

在房地产经济平稳发展的状况下，中国社会也会平稳发展。但房地产业在发展过程中，难免会遇到竞争，在激烈的竞争环境条件下，房地产开发商必须对自己的综合能力加以提升，对社会当中的房地产业人员的吸纳就是非常有效的渠道，吸纳房地产业人员不仅可以提升房地产业综合能力，还可使社会当中的就业问题获得了极大的改善，房地产开发商当中的众多就业职位也给社会各方面人员创造了可靠的就业环境，能够缓解就业压力，也会使社会经济长期稳定发展。

五、房地产经济建设与市场经济发展相协调的具体措施

（一）建立完善的金融支撑体系

做好产业结构的调整，就要建设更加健全的金融服务支撑体系，而房地产业的发展又依赖于金融服务的支撑，所以二者的联系程度相比于其他产业来说要密切许多，同时房地产业务发展也是整个金融体系的基础，而金融服务又是房地产业务进一步蓬勃发展的重要保证，必须研究比较符合我国国情的金融服务保障方法，从根本上解决问题。此外，为了缓解房地产业金融服务发展的费用源头问题，期限错配问题，以及资本流动性问题，房地产业金融服务发展还应建立住房抵押贷款二级市场，进行抵押信贷的房地产证券化工作，使一、二级金融市场整体纳入资金大循环中，从而促进了房地产交易市场和资金市场之间的相互联系，从根本上缓解了房地产业可持续发展的费用源头问题。建设和发展房地产业金融服务二级市场，还可以有效分散地方商业银行贷款风险，进一步增强地产金融服务的市场化程度，并推动国有商业银行向真正意义上的商业银行转轨，从而提升整体地产金融服务的有效性。

（二）以科技创新为依托发展房地产经济

房地产业经济的可持续发展，必须以科学技术不断创新为基础，知识经济，科学技术发展水平的提高，对促进国民经济的发展的影响愈来愈大，并且将成为主导作用，而房地产业科学技术的革新与发展，对改变人类的生活工作环境有着重大意义；可以推动房地产业经济现代化的发展；从而提高土地资源的利用效率，降低环境污染，提高房屋建筑的环保性能。更关键的是由于现代高新技术的蓬勃发展，人类将突破原来的传统思维方式和生产方式，寻找更符合人类生活发展的新管理模式，把房地产发展和人类文明引上新的发展台阶。

（三）重视研究各国的房地产的发展

房地产业经济可持续发展应当注意并研究世界各国的房地产业的经济发展，由于产权制度的因素中国的房地产业实质上才发展了十多年，而在产权私人化的同时西方等许多发达国家却经过了艺术生涯，甚至上百年的发展历史。对于海外的相关经验，我们应该充分关注，进行仔细的调研工作，总结一些有益的经验，积极引进国外资金，吸纳先进的科技与经验，借鉴过去有过的教训，少走弯路，力争以少的投资成本赢得更多的发展机遇。鼓励创新，倡导可持续发展。为创新创造更好的社会氛围，突破原有技术和观念的束缚。在建设过程中要多学习先进技术，结合我国国情探索出一条适合我国的发展道路。

（四）合理利用有效资源

房地产经济与市场经济协调发展过程中，要将各种资源的合理利用。首先，要从政策上控制粗放型的房地产业经济，力求使房地产业经营向对土地资源集约使用的方向转变，特别要努力提高对土壤、空气资源的合理利用；然后，政府应做好在房地产业发展中的科学规划，房地产经济和其他产业统筹发展，既要充分发挥房地产业对国民经济发展的重要支撑功能，促进国民经济发展，又要防止过于超前，危及社会主义市场经济发展的情况。

（五）注重生态环境保护

在开发建筑的过程中强调了对自然环境的保护，将房地产发展为有机生态经济建设的一部分。这就需要政府在项目建设决策前，充分倾听城市规划环保与生态建设环境保护方面专家的看法与意见，科学合理的整体规划，在提高完善的住宅物质功能，在树立“以人为本”建筑设计理念的同时，为人民群众创造更加舒适优美的生活办公环境；同时要求将住宅与环境等因素的连接得更为自由与完美，与周边的绿化、公园等环境和谐配套，交相辉映。

（六）拓宽企业融资渠道

当前，房地产投资项目建设的主要来源有国内外信贷、使用外资、外商直接融资、自筹资本还有其他资本等，最主要的是自筹资本、国内外信贷。其中自筹资金的占比逐渐上升，由于房地产开发商资金来源渠道相对简单，所以应进一步拓展筹资途径。另外，随着金融市场的发展，房地产开发商的增加，金融机构信贷风险进一步扩大，我国银监会将建立相关机制，继续开展优惠政策落实情况的审核，对违法金融机构将依法进行惩戒。

六、结语

综上所述，房地产业经济的发展与市场经济的健康发展之间存在着非常重要的关系，房地产业经济和市场经济都必须在和谐中平衡发展，如此才能合理地促进市场经济的健康发展，而一旦房地产行业经营环境发生了剧烈变化，则将会影响市场经济的健康和谐发展。所以，一定要做好对房地产问题的调查研究，并确定相应解决措施和针对性的处理办法，可以为中国特色社会主义现代化建设奠定更有力的基石，进而促进房地产业经济和市场经济更好地和谐发展。

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