——以合肥市滨湖新区为例

鹿才保  王建军  铜陵学院金融学院

基金项目：铜陵学院2018年大学生科研基金立项课题的研究成果（编号：2018tlxydxs038）；2018年省级大学生创新创业立项（编号：201810383056）

摘要：城市中心的偏移会引起房地产价格的变动，新城市中心区域的形成往往会影响不同区域间房地产市场价格的差异，文章从合肥市近20年城市规划进程角度出发，分析这一时期内合肥市各城市功能区之间房价的变动趋势及差异，主要针对滨湖新区近10年来房价数据进行时间序列分析；结合合肥市当前经济发展和城市规划目标，对合肥市政府进行城市空间结构建设工作提供政策建议和完善措施。

关键词：城市中心；房价；时间序列分析；城市规划

中图分类号：F293.3    文献识别码：A   文章编号：1673-5889（2019）28-0000-02

一、合肥市城市中心偏移发展和分析

（一）合肥市现阶段的城市规划

“十一五”建设初期，安徽省政府紧紧抓住中部崛起的黄金机遇，积极参与泛长三角合作，以合肥市为中心城市的合肥经济圈经过五年的快速发展。“一轴、双核、两翼”的区域空间结构基本建成。

随着合肥经济圈的发展，作为核心城市的合肥实现了经济千亿元增长速度，并大力实施东向发展战略，提出“141”城市空间布局，滨湖新区战略正式提上日程，全力打造五个工业组团，分散老城区城市功能，对旧城区违章建筑，危楼实行“大拆违”的整改工作，依托主城区建设，着力建设四大副城市中心，各城区组团相辅相成，实现与主城区的连接与整合。随后，合肥市市委提出“1419”市域城镇新体系，以滨湖新区为突破点，推动老城区更新提升，优化市域开发布局，形成了3个国家级开发区。

（二）合肥市区域城市中心偏移分析

通过分析合肥市四大主城市区域的经济发展，阐述历年来合肥市城市中心转移历程。

包河区作为2002年合肥市新增的城市区域以来经济发展十分迅速。“141”空间战略提出后，滨湖新区的建立极大地提升了包河区的经济地位。2008年以来，包河区GDP总值，财政收入一直领先其他地区，正逐步成为合肥市的中心城区庐阳区作为合肥市的第一市区，行政、金融、教育中心。聚集着各大金融企业，地产商等，消费水平十分发达，但由于中心区域的经济逐渐饱和，产业发展受到局限，近年来，经济发展速度较慢。瑶海区作为原先的老工业城区自旧城区整改后便逐步落后于其他三区，经济增长速度缓慢，又面临老城区改造，城区内存在大规模老旧建筑群，经济发展步履维艰急需转变。蜀山区作为安徽省的人口聚集地，聚集大量企业，是合肥市最大商务区。但由于城市旧产业地众多一直阻碍了城区的发展，居民社区归属感不高，城市功能的培育和发挥不够充分等等都阻碍了蜀山区发挥其商业中心的价值作用。

通过以上对四大城区的分析，我们可以得出合肥市的城市中心正逐渐从庐阳区向包河区发展，虽然四大城区共同组建了合肥市的中心市区，但是区域之间的发展差异却是十分大。

二、合肥市及各地区房价对比分析

（一）合肥市历年整体房价研究分析

由于2002年合肥市市区重新整合划分为四区，确定了四个主城市中心和四个副城市中心的格局，因此选取2002-2017年数据方便后期的研究如图1所示。

图1合肥市房屋销售价格散点图

数据来源于：国家统计局

通过数据分析2002年 2017年合肥市总体房价呈稳健上升趋势，平均发展速度为1.13，其中2010年变动增长幅度最大，环比增长速度最大为39.64%，，环比发展速度为1.40，2012年环比发展速度最低为0.97，增长速度最低为-2.69%。直到2017年，房屋销售价格增长了5个百分点，平均增长速度为13.30%。

（二）滨湖新区与其他城区房价整体分析

随着我国楼市去库存化进程的加快，近年来，滨湖新区正逐步实现成为合肥市新的城市中心之一，据图 2，我们可以直观的看到各区房价总体走势都是上升的，2016年为快速增长的阶段，综合而言，瑶海区房价走势相对于其他各区强度偏弱，滨湖新区2016年房价发展快速远超其他四区，包河区和蜀山区房价总体相差不大。

图 2各区近年房屋销售均价趋势图

从城市规划角度探讨，滨湖新区房地产市场2016年快速发展有以下几点原因：1.2016年省政府机关迁至滨湖新区，房价在政府政策的带动下快速上升。2.供求紧张，2015年下半年，合肥市房地产市场去库存化周期接近于零，去库存化进程的加快，导致房源供给不足。3.老城区和政务区的房地产库存量已经饱和，政策支持下的滨湖新区自然而然成为投资者和地产商的新目标。

（三）各区房价时间序列分析

表 各区近年房价增长速度（%）分析

根据表，我们可以得出瑶海区房屋销售价格增长速度相对于其他各区综合最低。2012年，各区房价相对2011年都有所下降，滨湖新区2012年房价有所上升。2016年为合肥市房地产市场快速发展时期，各区房价涨势快速，滨湖新区环比增长了0.94，2018年，瑶海区和蜀山区房价环比发展速度都为负数，房价走势偏低。其中，伴随着城市中心的偏移，滨湖新区的房地产市场的销售价格涨幅大于原城市中心的老城区。

（四）综合分析

1.老城区房地产市场达到饱和，导致房地产商，购房需求者以及中介机构纷纷寻找新的投资目标。而从合肥市新区发展历程来看，合肥市经济中心也逐步从老城区向新区转移，新区人口的流入带动第三产业的发展。

2.合肥市自身发展需求决定着新区的快速成长，“1331”市域空间战略的提出以及合肥市加入长三角城市中心群，等等这一切都需要合肥市自身经济产业快速发展，提升其作为省经济中心的地位和影响幅度。

3.交通网络发展快速，据统计，2018年全市高速公路通车总里程达476公里，高架桥的连接，使合肥市各区打破孤立局面，由点连线成面，经济网络依附交通路线，贯彻合肥市区，有效防止由于新区建设而带来老城区“空心化”发展的消极影响。

4.科教医疗建设，城市基础服务措施日渐完善。科学城的建立，形成的学区房，对周边地区的辐射作用。随着人口的流入，各大高校和医疗机构也纷纷入驻新区，相对而言老城区中随着一些老牌高校的分散，经济发展受到严重的限制。

5.新区绿化措施和文化建设完备，生态湿地公园和渡江战役馆的建设增强了生态环境和文化软实力的发展，在一定程度上提高了滨湖新区的房地产发展水平。

三、结论和建议

通过以上综合分析，我们可以发现，以下几点：

（1）城市中心的偏移可以带动一个地区房地产市场的发展，但对于老城市中心而言，会抑制房地产市场进一步的扩展。（2）一个城市的偏移会与其老城区的经济产业达到饱和，城市发展需要依靠新区域板块的崛起有关。（3）新区域与老城区的经济交流和信息互换有利于形成更大的城市中心群体，增强了城市中心的辐射能力，但容易造成因资源分配不合理而造成的社会不公等现象。

措施建议：（1）加强地铁轨道交通建设，根据合肥市目前地铁运营情况，地铁1、2号线已经运行，但对于老城区与各新区间联系仍不紧密，尚未形成网状交通体系，使得老城区发展处在相对孤立的状态。（2）加强新区与老城区沿途城市建设，根据合肥市的规划，我们发现新区选址与老城区中心距离偏远。老区与新区间不能形成更大的中心体系。（3）寻找新的城市区域发展，新的城市发展空间，可以转移老城区的压力，形成一个以老城区为主向周围扩散的城市中心区域网。（4）保持合理的经济增长速度，严格控制房地产市场，加强对房地产市场的监控。根据调查我们发现2016年各区房地产市场猛增的重要原因之一是房地产商囤积房源，市场房源供给严重不足，需求的加大产生大量房地产泡沫，房地产产业发展和经济基础不能承受高速经济发展下所带来的压力。

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