刘宇 宁夏大学新华学院

摘要：在国民经济发展中房地产经济的作用与地位日益重要，成为了能够推动我国经济迅速且全面发展的支柱之一，对我国提高GDP有着无可替代的贡献。因此为了能够进一步推进我国房地产经济的发展，本文主要由国民经济与相关产业中房地产经济的影响进行分析，研究了影响房地产经济波动的因素，并且针对因素提出相关解决对策。

关键词：房地产经济，波动的影响因素，解决对策

伴随着不断深化的我国经济体制改革，房地产经济迎来了发展的高峰时代，使其获得了国民经济发展中越来越重要的地位。然而宏观经济与房地产经济均不是一直平稳发展的，一样有波动存在。从长期看来，增长且上升趋势平滑的发展，其经济波动则围绕着该趋势进行上下起伏。房地产的经济波动通常包括：变动的房地产经济增长率、房地产行业的就业率、房地产行业结构、房地产消费水平、房地产价格水平等等因素变动。根据不同的研究需要，对其经济波动划分，以波动持续的时间、形成机制以及表现特征为研究依据。

一、相关国民经济与产业中房地产经济的影响

（一）在国民经济发展中房地产经济的主要作用

    推动GDP增长中房地产行业的贡献以及促进国民经济增长中房地产投资开发的贡献均体现在三方面：其一，房地产开发投资作为投资的一部分，能够在推动GDP中进行直接贡献；其二，通过关联产业房地产开发投资间接促进GDP增长进行贡献；其三，利用拉动消费房地产开发投资对GDP增加所引起的消费贡献。（某因素贡献量/总贡献量）x100%的公式能够计算出房地产业对GDP增长的贡献率。在国民经济总量增长中的贡献率能够通过GDP增量中房地产行业每年增加至的比重进行确定。目前来看，经济增长中房地产开发投资的总贡献已经到达了五分之一左右，房地产开发投资由于它的产业关联度较高能够持续稳定增长，对平稳的国民经济发展具有无可替代的作用。

（二）其他相关产业中房地产的影响

在国民经济运转过程中，各个产业之间并不是单独存在的，而是有着密切、复杂且广泛的技术经济进行联系，这种经济之间的关联即产业关联。国民经济支柱产业是房地产行业，既要负责供给众多要素，同时对众多要素的巨大需求者，房地产业由于具有关联度大、产业链长等基础性地位特征，导致其对其他产业有着广泛性的影响。大幅度发展的房地产行业能够推动如冶金、建材、建筑等二十余大类五十多物质生产部门将近于两千种的产品发展。

二、对房地产经济的波动的影响因素分析

有诸多因素能够对房地产经济周期的波动进行影响，我们通常将其分为两大类——外生因素以及内生因素。外生因素即所谓房地产经济体系意外对其能够产生外部经济冲击作用的影响因素。而内生因素即指房地产经济体系自身能够对房地产经济活动进行内部传导作用的本身因素。一般看来，内生因素是外生因素的作用载体，在外生因素与内生因素共同作用下的结果就是房地产经济周期的波动。

（一）房地产经济波动的外生因素分析

第一，经济因素。经济因素包括对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素与其他相关因素，例如，房地产中其他相关产业造成的影响以及房地产中宏观经济因素造成的影响等等。在房地产经济周期波动中宏观经济的影响主要依靠经济参数以及经济变量来完成，而宏观经济参数以及经济变量则包括物价、通货膨胀率、银行利率、经济增长率、产业结构特征、国民收入以及消费水平等等因素。

第二，社会发展因素。随着改革开放的不断深入，人民的精神文明素质、生活水平以及收入水平均得到了大幅度的提高，新兴的住房消费行为以及住房消费观念便对房地产产业造成了巨大影响。而从引发了消费者对住房的功能需求、价值需求以及新型的社会环境与社区本体需求等，均对房地产的需求空间与市场造成影响。

第三，城市发展因素。城市基础设施需求以及对普通住宅的需求随着城市化进程深化逐渐加剧，并且影响着交通运输业、人口增长以及人口流动的发展，另外这些因素又对房地产行业进一步的发展与地价上涨产生持久且强烈的影响，进而对房地产的经济周期造成波动与影响。

第四，政策因素。经济制度改革、货币政策、经济体制、政府以及区域的发展政策、产业政策、敏感性较强的财政政策、与房地产行业密切相的各类政策等是政策因素的主要包含内容，总的来说，这些均是政府为了宏观调控房地产市场所颁布采用的系列措施与政策。该系列措施能够对房地产市场进行来自房地产业发展的多方面调控，进而对房地产的经济周期波动进行影响。

第五，随机因素。房地产行业还具有随机因素，其中包括：社会突发因素、战争、不可抗拒的自然因素（如地震、火灾、龙卷风等）、政治风波等，均会对其经济波动造成影响。

（二）房地产经济波动的内生因素

    第一，房地产市场的需求与供给矛盾是其产生经济波动的主要内在原因。市场中经常变动的因素主要就是房地产的需求与供给。由于快速增加的房地产投入使得众多消费者需求必须能够支撑与跟进，否则必然会进入下行区间。管理、资金、技术以及劳动等诸多条件变化均会引起房地产供给的总量产生收缩或是扩张现象。另外，种种因素的影响也能够使得房地产需求总量产生变化，加之比需求变化更为剧烈的房地产供给变化，供给线波动严重落后于需求先的波动，因此可以说房地产的需求总盆与其供给总量经常性会不平衡、平衡只是暂时的，因而房地产经济就需要市场进行调整。总的来说，这样不断变化的房地产供求关系，必然会导致房地产经济出现波动。

第二，房地产出现经济波动的主要动因就是房地产所出现的价格波动。一旦出现房地产热时，其地产投资就会具有投机性与盲目性，势必会促进房地产价格无规律的迅速上增，然而暴涨的房地产价格又为房地产投资带来了高额的回报率，这样一来必然使得越来越多的房地产开发企业将资金投入房地产市场，因此房地产市场得到迅猛扩张，促使交易量陡增，推动房地产市场步入繁荣发展阶段。对于这一现象仅从表面看来，这阶段的相关企业与房地产开发企业处于良好的经济效益回收局面，但是需要注意的是，该时期正是一种畸形的供求关系，看似繁荣的房地产经济存在着大量的泡沫成分。可以说这种看似高回报的经济效益的实质是一种短期的牺牲了未来经济效益并且放弃经济持续发展的非良性效益，为日后衰退萧条的房地产经济种下了严重的隐患。

第三，房地产投资是在房地产经济活动中对房地产业发展产生影响的重要因素。人们常常将房地产经济波动的影响引擎看作是房地产投资的波动。房地产投资的增多，从理论上来看能够导致房地产出现行业扩张，推动房地产市场繁荣发展。而降低的投资，则会导致房地产市场出现萧条局面。房地产经济周期的变动基本与房地产投资变动保持一致，换句话说就是房地产投资与房地产经济周期是同向共振。但是，从实际情况看来，房地产经济周期波动通常没有房地产投资波动活跃。

第四，另一内生重要因素就是房地产收益率。即房地产投资额与其开发净收益的比例，也可以叫做投资回报率。通常来说，不断提高的开发商预期收益率，其则会扩大投资增加开发规模，而当预期收益率下降时，其投资行为活动则会变得谨慎。因此可以说开发商最为关注的问题之一就是收益率的高低。

三、对房地产经济波动的政府管控对策

（一）因国民经济波动导致的房地产经济波动的调控对策

宏观调控的原则就是必须在对国家总体经济政策服从的前提下与整个国民经济的宏观调控政策协调一致。目前超前发展的房地产已经超越了国家经济的承受能力，给其余产业造成了巨大压力，因此为了保证宏观能够健康发展，必须利用宏观调控政策才能够将水分从房地产经济中挤干净。

（二）因供求失衡出现的房地产经济波动的调控对策

    供需不平衡在房地产市场中是经常出现的，仅有短暂的供需平衡，因此宏观调控对房地产市场来说只是尽可能减少波动的程度。若是供需矛盾在房地产市场中十分突出，已经无法单凭市场能力进行协调，就会出现房地产经济危机以强制性的使供需平衡。这种现象的后果就是大伤房地产业元气，需要长时间的修正才能够使市场运转正常。因此，需要在矛盾发生时根据其性质进行及时化解。

（三）因宏观政策变化出现的房地产经济波动的调控对策

正确的宏观政策，哪怕会导致房地产经济发展暂时被抑制，也必须坚持执行，其能够长远的保证房地产的经济持续发展。对于失控或是措施的政策，则需要及时纠正或制止。另外需要避免政策的突然改变，保证其稳定性，以减少房地产企业的决策投机性与盲目性。

（四）因房地产价格变动出现的房地产经济波动的调控对策

国家需要有责任的对房地产价格进行调控，但是不意味这对其管制，国家不应干预在正常范围内波动的市场价格，这样的价格能够促进企业改善经营，提高其经济效益与效率。当价格一旦偏离合理水平，无论高还是低便必须进行调控。地价过低会使得国家权益损失，土地闲置与囤积，而偏高则会闲置消费者的需求，加大通货膨胀压力。合理的价格控制能够推动房地产经济的平稳健康发展。

参考文献：

[1]钱锦芳.认真贯彻宏观调控政策 扩大普通商品房建设[J].中国房地产. 2005(01)

[2]陈刚.房地产经济周期波动预测与研究[J].中国经贸导刊. 2010(02)