关静 汪传雷 丁童慧 安徽大学商学院

基金项目：安徽省大学生创新创业训练计划项目  服务业集聚区模式研究 （201510357313）

摘要：物流园区是物流业规模化和集约化的客观要求和必然产物，发展物流园区能提高社会物流服务效率、调整产业结构、转变经济发展方式，提高国民经济竞争力。选取安徽省三家省级服务业集聚区的物流园区作为研究对象，比较分析其开发模式、管理模式和盈利模式，进而针对物流园区定位不准确、管理不规范、模式较单一等问题，运用PDCA模型，对物流园区实施转型升级。

关键词：物流园区；安徽省；转型升级

一、引言

日本是最早产生物流园区的国家，被称为“物流团地”，后在德国又被称为“货运村”。物流园区工程是2014年国务院颁布的《物流业发展中长期规划》提出的12项重点工程之一，在物流业中占据重要的地位，但是2015年全国《物流园区运营统计分析报告》显示，物流园区投资力度不强、层次较低、模式较落后等难以适应和引领新常态的发展，安徽省也不例外，研究安徽省物流园区转型升级势在必行。

陆成云通过分析物流园区开发过程中不同主体各自的目标利益关系、物流园区开发内涵和开发模式,提出了物流园区开发原则、开发模式的分类和选择。柳键等结合国内外物流园区的发展历程，阐述国内外物流园区的特点和不同，针对物流园区的发展原则、类型及模式提出观点，研究物流园区的体制、平台、连锁创新。张凤岩等分析了我国资源型城市产业发展存在的问题,提出以集群式供应链的产业集聚组织形式，重新构建资源型城市的产业结构布局，开发基于集群式供应链的空港物流园区，推进资源城市产业转型升级。但是，深入研究安徽省物流园区发展的内容不多。选取3家省级服务业集聚区的物流园区，比较分析各自在开发建设模式、运营管理模式、盈利模式方面存在的问题及原因，最后运用PDCA提出对策。

二、物流园区模式分析

（一）物流园区开发模式分析
    从投资开发主体和方式两个角度研究物流园区的开发模式,分为政府规划，企业主导；企业自主开发；政府规划且主导；政府规划、工业地产商主导4种方式。实际上，政府规划、企业主导开发模式的投资方主体大多数仍为民营企业，政府主要提供优惠政策服务于物流园区的经营管理。例如省级服务业集聚区HYYY物流园，先后享受省级服务业发展引导资金、税收减免、资金奖励等一系列扶持政策。

（二）物流园区管理模式分析
   物流园区管理模式主要有3种：企业自主管理、政府管委会管理、委托第三方物流；或分为5种模式：管理委员会制、股份公司制、业主委员会制、协会制以及房东制。在现实工作中，物流园区在建设前盲目求大，需求不足，致使得物流园区的空置率居高不下。调查结果显示，我国物流园区空置率高达60%，以至于物流企业入驻物流园无门槛。同时，物流园区内缺乏大型企业，企业规模普遍偏小且各自为营，处于自己管理自己的状态，管理相对混乱。实地调研发现，许多物流园偏向于“管理房东制”，管理层只负责收取物业费租金等，表面上统一管理，但管理并没有落到实处。例如BZTY物流园，规划规模相对较大，但将近一半的房屋与空地都处于闲置状态，空置率高，物流园区管理收入来源仅包括租金与停车费。

（三）物流园区盈利模式分析
    物流园区的主要收入来源一般包括物业租赁、仓储保管、运输配送、信息服务收入、货运代理收入、包装加工收入、金融物流收入等。调查发现，物流园区的盈利方式尚处于传统的初期阶段，基本都是门面配套设施的出租、土地增值、税收优惠、物业费等，利润十分薄弱；有的物流园区圈地现象严重，特别是企业自主开发的物流园区，凭借优惠的土地政策从事物流地产业务，出售物流园区内闲置空间以尽快获取短期投资回报，以致违背物流园区的初衷；特别是对于近年火热的“互联网+智能物流”、物流金融服务或者物流信息服务涉及较少，只有零星的BB港的“易配货”、芜湖LA物流的“我要物流”APP等。

三、三个省级服务业集聚区的物流园运营分析

（一）安徽省省级服务业集聚区物流园发展状况

随着服务业集聚区的快速发展，安徽省大力加强服务业集聚区建设，华源医药物流园、淮北百善物流园、六安城南物流中心、安庆大观园现代物流园、合肥港物流园等顺应潮流相继成功申报成为省级服务业集聚区。统计结果表明，自2011年至2015年初，安徽省已有65个省级服务业集聚区申报并落成，包括20家现代物流园。物流园区已经成为安徽省物流业的重要组成部分，是推动安徽省物流业转型升级，降成本、补短板的核心力量。

（二）三个省级服务业集聚区物流园简况

1、 BZTY物流园
    BZTY物流园由TY物流有限公司和HEBSZ物流公司合资建设。TY是一家民营制股份企业，成立于2010年，是皖北地区唯一获得4A级评审的物流企业。BZTY物流园占地516亩，总投资达6亿元人民币，规划五大功能区，主营业务涉及出租仓库、停车场、配送中心，副业涉及仓储装卸搬运设施设备租赁业务以及汽车维修业务。物流园区内安装有360度无死角的监控设备，有力确保园区安全。该物流园区着重于搭建一个物流交易、运输、仓储、装卸搬运、配送等的平台，主要采用招商方式经营。

2、 HF港物流园
   HF港地处于长江淮河之间的合肥市，是全国28个内河港主要港口之一。HF港物流园依托HF港的资源和优势，主要业务涉及内外贸船运，内贸主要负责粮食、陶瓷等运输、仓储和中转，外贸主要负责白色家电、汽车、机械设备等出口。其中业务是将合肥白色家电生产基地制造的产品，通过合肥----芜湖----上海和合肥----南京----上海两条航线出口国外。2013年HF港物流园运输量突破10万标箱，2014年15万标箱，2015年18万标箱，发展速度迅速，创造内河吞吐量的奇迹。

3、LACN物流中心

    LACN物流中心地处六安市南部专业市场带核心区域，占地面积4500亩，总投资64亿元，总建筑面积180万平方米，规划建设生产性物流、农副产品物流和综合配套服务三大功能区，主要以机械制造、纺织、建材、农副产品为服务客体，服务于城市配送和区域运输，努力发展成为拥有一定规模综合服务功能和辐射力的区域性物流集散地中转站。

（三）三个省级服务业集聚区物流园比较

    根据省级服务业集聚区的要求和物流园区的特点，从物流园的地理位置、占地面积、企业定位、发展目标、功能布局等方面对三个省级服务业集聚区物流园进行比较分析，如表1所示：

表1：三家物流园区对比分析

（四）三个省级服务业集聚区物流园面临的问题及原因分析

1、开发建设定位不准，规模偏大

物流园区规划建设前缺乏详细投资可行性分析或者其他原因，导致规划面积脱离实际需求，盲目建设面积较大，导致招商难、入驻难、运营难，运营状况不尽人意。例如,BZTY物流园一期占地268亩，道路宽敞，容积率小，已经开展营业的店铺利用率低，还存在一定的空置门面，仓库和配送中心相当部分也处于空闲状态。亳州以“药都”著称，盛产中药材和酒，但该物流园区未能有效利用亳州优势产业引致的物流需求，物流运输货物种类宽泛，未形成以中药材和/或酒类物流为特色的物流模式。又如,LACN物流中心规划面积大，其经营模式类似于经济开发区,其中LACN物流中心下属的ZGD农贸定位以水果为主，但入驻企业寥寥无几，仅有的几家水果商户缺乏专门的水果生鲜存储设施设备，加之地理位置相对偏远，人口密度较小，产品销售不畅，营业效果不佳。

究其原因，相当的物流园区在建设过程中存在“面子工程”问题，特别是物流园区的开发建设投资大、周期长、效益回收缓慢等特点，往往在建设过程中资金不足或资金断裂，难以按照原计划进行，难以形成规模效益，导致入驻企业一段时间就流失了。

2、 倾向于“管理房东制”，管理不规范

物流园区建设投资大，投资商为了尽快产生效益，招商入园企业缺乏必要的门槛，入驻企业千差万别，各自为营，物流园区虽设有统一管理部门负责运营，但难以将规范管理制度落到实处。BZTY物流园区建筑的布局遵循对称的原则，将整个物流园区划分为外八栋和内八栋，大部分房屋是面向运输企业、代理商、销售商进行出租或者出售；园区内相当部分干支道被占用晾晒中药材或堆放货物，严重阻碍道路通畅；物流园区运营商主要以物业费、出租费、地磅费等为主要收入，利润薄弱。LACN物流中心的相当一大片区域内分散布局农贸市场、商贸城等，部分建成的区域存在经营业务重叠，如SD大市场和GC国际大市场都经营建材，分别坐落于道路两边，导致恶性竞争。

3、经营模式较单一，盈利能力受限
    物流园区经营模式较传统，基本上是以物业费、出租费、地磅费、停车费等利润微薄业务作为主要收入来源，未做到信息化和标准化发展，电商物流没有得到充分应用。例如，HF港尚未涉及特种集装箱业务，如危险品、冷链等集装箱，加之HF港受航道限制短板影响，正常船泊设计为2000吨位，只有少量3000吨位，严重限制大吨位船舶的物流和运输业务。除此之外HF港一段较长时间只有两条航线，缺乏多元化业务支撑，收入来源单一，盈利能力大为限制。

四、省级服务业集聚区物流园推进转型升级的对策建议

综合考虑物流园区面临的问题，解决途径是加速省级服务业集聚区物流园的转型升级。安徽省服务业集聚区物流园应与时俱进，借力“互联网+”，扎实开展“调转促”，即调结构转方式促升级，通过调结构转方式手段，积极加快服务业集聚区物流园降成本、补短板，推进开放发展、低碳发展、绿色发展，促进物流园区实现创新性的转型升级。

调结构，重点是物流园区空间结构优化升级。调查发现，部分物流园空间利用率低，物流中心占地面积虽大但未得到有效利用；针对如此状况，物流园区应合理布置服务区、办公区、作业区、基础设施区等功能区，突出生产导向，促进园区和谐发展；转方式，重点是物流园区投资和运营模式创新。摆脱传统的招商投资和企业入驻方式，调查发现，部分物流园区倾向于“管理房东制”，招商引资时缺乏必要的入园门槛，入驻企业缺乏合作精神，协同共享能力弱，致使物流园区管理能力不足。针对此状况，物流园区应创新招商理念和建设模式，大力发展以商招商、产业招商、产业链招商，不断提升招商服务水平。通过充实调结构转方式的手段，持续优化物流园区空间布局和服务功能，调整开发建设策略、创新管理模式、丰富多种盈利方式，力图打造极具核心竞争力的物流园区，推动物流园区转型升级。

针对物流园区调结构转方式促升级的进程，借鉴管理学中PDCA循环模型推动物流园区转型升级。其中，P (plan) 计划，明确目标以及实现目标的方法，进行一系列包括活动规则制定在内的事前准备；D (Do) 执行，制定具体的实施方案和详细流程并进行实施；C (check) 检查，对执行过程中产生的结果进行分析，肯定自己的成绩，发现存在的问题与不足之处；A (act)修正，处理检查得出的结果，总结经验，予以标准化形成共享知识以便下次使用，从失败或者不足之处获取经验教训，以便及时改进；如果仍有问题未得到解决，则将其投入到下一个PDCA循环中，不断循环，使问题得到充分解决。

（1）P：规划并明确开发建设模式

    针对安徽省物流园特别是省级服务业集聚区的物流园，应立足于安徽省作为一个中等发展水平的省份的现实，因地制宜，不应将眼光放在“多”上面，而应把眼光放在“好”上面。在物流园区的整个建设过程中，应深思熟虑，比较各种方案的优缺点，建设前明确规划物流园的地理位置、功能定位、市场拓展等，选择适宜的投资主体、开发主体和物流园开发模式，扬长避短，避免半拉子工程和后遗症。

（2）D+C：运营管理+盈利模式的执行与检验

绝大部分物流园区采用先建设后招商模式，难以准确预测和控制空置率，导致物流园园区建成后出现大量的空间闲置，资源浪费巨大。因此，在物流园区开始运营后，物流园区应充分发挥物流集结点的作用，同时不断改进和丰富物流园区收入方式和服务内容，从而获得更多营业收入，并投入到物流园区的绿色发展中。此外，物流园区应建立合理的业绩评价指标体系，定期评估检验经营效果，以信息化手段加强数据和资源管理，及时发现问题加以进行供给侧改革，降成本、补短板。

（3）A：持续推进物流园转型升级

收集整理D+C阶段中获得的评估结果，通过对评估结果进行处理分析，发现物流园区在经营管理过程中的不合理之处，如信息化不足、标准化不高、资源整合能力不强等。物流园区应抓住“互联网+”的良好机遇，认识新常态、适应新常态、引领新常态，加强模式创新，加快信息化和标准化建设，整合资源配置，降低物流成本，持续不断开展物流园循环提升，实现物流园区“绿叶长青”。

五、结论

    省级服务业集聚区作为物流业发展的核心组成部分，具有无可替代的作用。安徽省物流园区发展既充满机遇又面临挑战，物流园区应明确自身定位，综合协同人、财、物等资源，依据PDCA循环原理完善强化物流园功能，推动物流园区转型升级。

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[4]张凤岩,王剑,张平.基于集群式供应链的空港物流园区促进资源型城市产业转型升级研究[J].物流技术.2015（16）：64-67

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[10]安徽省发展和改革委员会 贸易和服务业处.关于亳州市天运物流园申报省级服务业集聚区实施方案的批复——皖发改贸服函[2013]62号[Z].2013-01-22

[11]安徽省发展和改革委员会 贸易和服务业处.关于合肥市合肥港物流园申报省级服务业集聚区的批复--皖发改贸服函[2014]483号[Z].2014-07-2   

[12]安徽省发展和改革委员会 贸易和服务业处.关于六安城南物流中心申报省级服务业集聚区实施方案的批复--皖发改贸服函[2013]516号[Z].2013-05-23