摘要：城市的发展是商业中心得以形成发展的前提，城市结构、人口分布的发展变化是商业中心形成发展的决定因素。同时，东京城市结构的形成与商业中心的形成发展，也显示出政府的规划立法和行政建设控制的重要作用。综观东京城市发展的历史轨迹，不难看出多心型的城市结构与商业布局，也是大都市发展的一个必然趋势。东京新宿CBD规划建设的经验教训很值得我们借鉴

关键词：商业中心；城市结构；人口；多心型

一、城市的发展是商业中心得以形成发展的前提  

与市民日常生活密切相关的商业中心，其形成和发展是随城市规模的发展而变化。一般而言，城市的发展、人口的增长与商业中心的形成和发展是呈正比的。

在1865～1964年奥运会的100年间，东京的人口和建成区范围均增大了近12倍，在一个拥有1000万人口的特大城市里，传统的单一的商业中心已不能满足居民的商业要求。从城市居民的商业要求出发，商业中心的数量、规模和在整个城市的分布构造等必将随着城市的发展而发生显著的变化，因此，到1966年，东京的商业中心已从1865年的11个猛增至46个，也增加了12倍多。到日本经济鼎盛时期的20世纪90年代初，商业中心已发展到404个，在城市的空间分布构造也已发展为以东京站-日本桥、银座-京桥-有乐町为都心，新宿、涩谷、池袋、上野、浅草为副都心，神田、锦糸、龟户、小岩、北千住、赤羽、荻发、王子为副副都心的多级商业中心构造系统。

我们从商业重心从日本桥向银座的迁移，大量副都心商业中心的出现，进而多级商业中心系统形成这一发展的历史，可以比较直观地看出商业中心的形成发展与城市规模及形态发展之间的相互关系。城市规模及其发展形态的变化，可以说是商业中心得以形成、发展的一个重要的前提条件。

二、城市结构、人口分布的发展变化是商业中心形成发展的决定因素

东京城市结构和人口分布变化对其都心西部三个副都心的出现及商业发展起有决定作用。

从1954～1970年的15年间东京都住宅团地建设和宅地开发的情况是除在都心北部的足立区有一些住宅团地建设外，绝大部分均集中在新宿、涩谷、池袋三区的以西地域，这里是东京人口增加最显著的地域。东京人口分布之所以明显向西部偏移，是因为在山手西部地域进行了大规模住宅建设。商业设施的建立是以人口为基点的。东京多心型商务中心的形成是东京人口向郊外迁移的结果。

当然，东京西部大规模住宅开发与这一时期东京的交通系统的发展情况密不可分。战后铁路系统的建设和完善，极大改善了整个东京建成区的交通状况，特别是西部郊外私人铁路与都心山手环线铁路、地铁系统在新宿、池袋和涩谷的交通换乘机制，使新宿、涩谷、池袋等地区的交通条件已赶上或接近都心水平。交通的发展不仅对该地的开发具有积极的推动作用，同时也进一步奠定了这三大商业副都心形成、发展的基础。

总而言之，在20世纪60年代东京建成区急剧发展之前，银座等都心部商业区由于其优越的地理位置和便利的交通而发展成为东京最大的、名副其实的商业中心。然而，伴随城市经济的发展，商务办公设施不断向都心集中而导致的都心居民的郊外迁移，以及郊外道路、交通系统的不断完善，使都心部商业区的进一步发展陷入了危机。相反，西部郊外及多摩地区沿铁路的大规模住宅区的开发建设，使东京的人口重心逐步从东部旧城区向西部地区偏移，加之西部郊外私人铁路与都心山手环线铁路和都心地铁系统在新宿、池袋和涩谷的交通换乘机制，进一步奠定了这一地区商业发展的基础。东京这一城市结构和人口重心的变动，直接导致了西部三大商业副都心的兴起与大发展，也促进了城市商业中心空间构造的变化。

三、政府的职能作用不容忽视  

我们从东京城市结构的形成与商业中心的形成发展中，不难看出政府的规划立法和行政建设控制所起的重要作用。在日本，有关是否应对商业中心区进行积极的行政干预这一问题，到目前为止仍然存在不少争议和不同观点，但东京商业中心的建设表明，尽管规划立法和制度政策并非商业中心形成发展的决定因素，但通过规划立法和各项开发政策，城市管理部门可根据城市规划越来越有效地推动、促进或抑制某一地区的建设或再开发，使商业中心各单项工程更符合城市的总体要求和利益。

此外，从东京新宿、池袋、涩谷等副都心的发展及其成功的经验也反映了规划立法和政府行政建设控制所起的重要作用。在战后人口激增、都心各类矛盾日益加剧的情况下，东京都在1958年7月制定了“首都圈整备计划（道都圈整治规划）”，明确地把新宿、池袋、涩谷列为重点发展地点，以分散都心机能，从法律、政策等方面进一步促进了三大副都心的健康发展。如何使规划符合城市发展规律，切合城市建设实际，如何通过政策和法规，引导和控制城市的开发建设，从而建立良好的地域秩序，这是每个国家城市规划工作者都需努力探讨的课题。从某种意义上讲，新宿、涩谷和池袋三大副都心所以能得到迅速发展，规划选址正确是很重要的因素。如交通便捷度高、商业基础也比较好等。其次，三大副都心的发展也说明了根据规划的先导公共投资，如道路交通、市政基础设施等前期整治的重要性。

在良好商业区环境的形成方面，规划立法和建设控制所起的作用就更加明显。从1970年制定的“综合设计制度”与各商业区公共广场空间的实现；商业街区“设计细则”或“建筑协定”与商业街道景观控制和改善等，均可看出规划设计和建设控制对良好商业区微观环境的形成的重要意义和作用。

规划立法和制度政策也是商业区大规模再开发得以实现的重要前提。以往日本的规划政策和建筑基准法对大规模商业再开发的限制规定较多，如容积率设定过低、建筑高度限制、单一用地建设申请制度等，很不利于规模再开发的实现。从20世纪70年代以后，在建筑基准法的基础上建设省制定了一系列鼓励大规模商业再开发的规划政策，如特定街区制度、一团地综合设计制度、街区再开发综合支援事业、商店再开发共同化事业、再开发地区计划等，均收到比较好的效果。

特定街区制度是一项经申请后，多个用地统合后达5000平方米以上的再开发用地可不受一般城市规划所设定的容积率、建筑覆盖率、建设高度、墙面位置等规定的限制而进行街区整体规模再开发的诱导政策。根据周边环境状况、公共空间提供的多少、开发商要求等具体情况，可对再开发用地重新规定新的规划指标。

一团地综合设计制度是一项鼓励多个用地共同规划开发的诱导政策，经申请和特定行政厅认可后，不同所有关系的多个用地可视为一个独立用地进行建设再开发。如新宿、池袋等站前综合再开发就是利用这个大规模再开发规划政策实施的。由此可见，规划立法和制度政策不但对商业区的城市分布构造、良好商业区环境的创造具有十分重要的意义，而且对大规模商业再开发的实现还起有决定性作用。

综观东京城市发展的历史轨迹，不难看出它的这种多心型的城市结构与商业布局，是大都市发展的一个必然趋势。

其次，商业设施的建立是以人口为基点，并随人口分布结构的变化而变化，结合东京城市发展的经验，未来商业中心的建设应适应这一发展趋势。如果一味地强调市中心的商业（商务）机能，那么，诸如地价飞涨、交通拥挤、城市空洞化等城市难题也将在北京不可避免的出现，到时再想办法解决将是很困难的。借鉴他国城市建设之长短，就是要我们做到防患于未然。

城市规划对一个城市未来发展的走向是至关重要的。借鉴东京的经验，有计划的把一些产业移向郊外的同时，建立一个多心型的城市布局，有效地解决城区环境恶化、交通拥堵等问题，为北京未来的可持续发展打下坚实的基础。

 今日的新宿商务办公区由15栋商务办公楼、高级饭店、证券银行大厦组成，大厦内还设有诸如美术馆等文化设施及健康俱乐部、瞭望餐厅、各类零售商业设施等，总建筑面积约200万平方米，日间人口达30万人。

新宿商务办公区的开发建设给这一地区带来了十分明显的经济效果，一是由于客流量的增加，大大促进了这一地区商业的繁荣；二就是带动了整个周边地区的再开发，大大加强了该地的办公商务机能和文化设施机能。使其在经过近30年的规划建设后成为与纽约的曼哈顿、巴黎的拉斯方斯、香港的中环齐名的、世界著名的商务中心区。新宿CBD的建成在给新宿带来繁荣的积极的一面是不容否认的，但它给新宿地区带来的一些负面影响也是不容忽视的。那些混凝土的超高层商务建筑群作为现代大都市的标志，在给人以立体美感的同时，也带来了诸如干扰电波、风害、日照等一些问题。此外，由于商业、办公等设施的持续再开发，住宅用地和居住人口明显减少，夜间人口急剧下降。东京商务中心的发展经验告诉我们，特色建设固然重要，但综合发展模式才是发展方向。今日东京市中心地价居高不下，城市空洞化，通勤交通拥挤不堪等一系列难题，就是东京在其规划建设中，过分强调市中心的商业、商务功能开发，忽略了它作为城市生活的娱乐、休闲、居住功能的结果。这些经验教训是我们今天在北京城市规划建设中应认真吸取总结，并想方设法努力避免的地方。