刘宇 宁夏大学新华学院

摘要：房地产业是我国的支柱产业，它的稳定发展关乎国计民生。尽管我国房地产业市场总体来看仍保持着健康、快速的发展状态，供求基本平衡，但是仍然有部分地区存在着住宅供给结构不合理、房价上涨过快等问题。这主要是因为不少房地产企业通过价格竞争行为来获取垄断利润，致使很多地区的房地产价格偏离边际成本，大大影响了房地产价格波动的强度和趋势。为了让我国的房地产市场能够健康稳定的发展，政府的宏观经济政策对房地产市场的干预就显得尤为重要。本文主要通过分析我国的房地产市场具有区域寡头的特征，指出在此市场结构下房地产企业的价格行为，并运用经济学逻辑予以分析。

关键词：房地产、价格竞争行为、经济学逻辑

前言：

    目前，我国的房地产价格持续上涨，已经引起了社会各界和相关部门的广泛关注。虽然政府针对房地产业的发展状况已经出台了一系列宏观调控政策，但是最后的成效并不显著。理论界对房地产市场的发现现状仁者见仁、智者见智，笔者认为市场结构决定了企业行为，企业行为决定了市场绩效。我国的房地产市场具有寡头垄断的特征，那么要解决房地产市场出现的问题，首先就要从房地产市场的结构特征入手，把握房地产企业的价格行为与房地产市场发展间的关系，针对性的提出相应的解决措施。

一、 房地产市场的结构

房地产的市场结构决定房地产企业价格行为，在了解房地产企业的价格行为之前首先分析一下目前我国房地产市场的结构，站在产业理论的角度来看，产业中的市场结构主要是指企业的市场关系的形式和特征，产业结构是反映垄断关系和市场竞争的概念。通常我们根据市场竞争与垄断程度的不同，将市场结构分为完全竞争市场、完全垄断市场、竞争垄断市场和寡头垄断市场四种市场结构。寡头垄断市场指的是在房地产市场中只有少量的几个企业相互竞争，新的企业想要进入到该市场是要受到一定的阻碍和限制的，而各个企业的产品也具有异质性。在寡头垄断市场中，几个少量的企业之间也是相互依赖的，各个厂商之间通常存在非价格性竞争。我国现阶段的房地产市场就具有明显的区域寡头特征，属于寡头垄断市场，主要表现在:

1、 房地产市场具有很高的市场集中度

房地产业不同于其他的产业，它要受到地域的限制，因为土地的位置是固定的，不能流动，所以只要开发商不去其他地方开发房地产，一个地区的房地产商就不会与其他地方的房地产商产生直接的竞争关系。也就是说一个房地产企业只和该地域的房地产企业竞争，不需要放到更大的市场中去研究，而一个地区真正有实力的企业又很少，市场的集中度很高，竞争力相对较小，这样一来实力强的企业就很容易垄断该地区的房地产市场。

2、房地产市场有较高的进入障碍

一般来说，进入障碍分为行政性市场进入障碍和经济性市场进入障碍。行政性市场进入障碍主要表现在房地产商要想在一个地区开发一个项目必须要办理相应的证，而这些证涉及到的范围很广，包括房屋管理、城市规划、工商管理、国土资源、建设、交通、税务、节能、环保、卫生等多个部门。因此想要在当地开发项目就要在政府各个部门游走，获得每个部门的审批才能通过，审批过程繁杂，效率低下。并且由于某些政府的管理越位，过度的干预房地产市场，更加促进了行政性进入障碍的形成。经济性进入障碍主要表现在对土地资源的使用权的获得上并不公平，在2004年实行公开的土地拍卖制度以前，房地产企业实行的是土地有偿让出制度，在此制度下有不少房地产商获得了大量的土地，还有很多至今还没有开发出来，这样其他的企业想要进入也是很难的。

3、房地产产品具有异质性

因为土地是不可流动的，所以房地产是独特的、唯一的，具有异质性。并且房屋建筑的式样、层次。装饰、规模和设备等各方面也会存在很大的不同，不同经济条件，不同自然条件的地区也会存在不同。房地产市场没有完全相同的两宗物业，产品的差异使每个房地产商提供的产品都是与众不同的。因此房地产是一种完全差别化的产品，具有异质性，差别越大，垄断越大，这意味着在房地产市场是不存在完全竞争市场的。

二、 房地产企业的价格行为

当前我国的房地产市场具有明显的区域寡头特征，房地产企业的价格行为主要表现在合谋、垄断定价、价格歧视、产品查别化以及搭售行为，通过这样的价格行为摄取了消费者的部分剩余。

1、 企业间的价格合谋行为

目前很多开发商采用的是价格合谋的定价机制，这意味着房地产市场的价格竞争手段根本就不存在。房地产业是产品高度差异化的产业，产品的差异化进一步的弱化了价格竞争，促使房地产商能够以非合作的方式“默契合谋”。所以在寡头垄断结构的房地产市场下，房地产商为了避免相互的竞争导致利润的降低，因此一定区域内的房地产商相互之间有着强烈的合谋动机。房地产商通常不是通过“公开协定”形成卡特尔（垄断联盟），而是通过暗中的谋和协调价格，取得寡占利润，价格领袖定价就是房地产商的一种默契式价格合谋形式

2、 企业间的垄断定价行为

在寡头垄断的房地产市场结构之下，我国房地产企业拥有较强的市场力量，房地产商面对的是一条向下倾斜的需求曲线。在此情况下，房地产的开发者是“价格制定者’，并不是”价格接受者“。对于房地产商来说如何制定合适的价格，以促使自己的利润最大化是其最重要的行为决策。在这样一种垄断的市场结构下，垄断企业的定价原则必定是让企业收入去掉成本后的利润最大化，即π（利润）=（P·Q）-C,其中P表示价格，Q表示数量，C表示成本。根据利润最大化的条件，我们可以推出利润最大化条件的垄断定价原则为：PL=MC/(1+1/e),其中e表示需求价格弹性e=P/Q·dQ/Dp。这样的垄断定价行为使商品价格具有偏离边际成本的可能，具体的偏离程度和产品的需求价格弹性e成反比。但是房地产对消费者来说缺少弹性，从而促使房地产企业尽可能的让定价超出其边际成本，最大化自己的利润。据我国社会科学院的研究表明，我国近年来的房地产市场勒纳指数都基本达到0.4以上，说明我国的房地产价格已经严重偏离了边际成本。

3、 企业间的非价格竞争行为

由于房地产的开发周期较长，很难在短期内让房地产的数量得到调整，所以房地产开发商之间的竞争多是以价格的竞争为主，而不是数量上的竞争。有研究表明，运用伯川德模型来分析寡头垄断市场结构下的房地产价格竞争，证明在寡头垄断市场结构下两个房地产企业之间的价格竞争能够直接的导致完全竞争市场的美妙结果。这和现实生活中人们认为在垄断市场结构中房地产企业的定价高于边际成本相矛盾，也就是“伯川德悖论“。在寡头垄断的房地产市场结构下，当开发出来的商品房在同一个供需圈的时候，若房地产企业选择价格竞争，那么就会使其自己陷入完全竞争的市场之中，让自己的利润损失。因此，理性的房地产企业一般是不会选择价格战。当然房地产业的异质性就能够很轻易的打破“伯川德悖论“，使价格竞争失去意义，房地产商会对不同的产品差别定价，实现产品的垄断定价，打破价格价格竞争。在寡头垄断结构的房地产市场中，我国房地产商的主要竞争形式是非价格竞争，他们通过借助各种竞争策略，培育市场势力，实现高价垄断。

三、 调控房地产企业行为的措施

1、 建立房地产信息披露

在房地产业中，由于缺乏公平的竞争，寡头垄断企业的地位要明显强于其他行业，房地产信息的扭曲程度也比其他行业更加严重。所以，要恢复房地产业的信用环境，首先就要加强房地产信息披露，建立有效的制度，强制房地产企业披露信息，实现房地产信息的透明化。同时，还要建立相应的监管机构，以严格监管房价的成本信息；要及时发布各个楼盘的销售进度，防止房地产商囤积房源，制造出“房慌“的假象，欺诈消费者。

2、 政府对房地产价格进行适当的干预

房地产业的垄断性使政府对其的干预成为必然，政府对于房价的控制主要表现在：首先要推出限价房，严格根据房地产商的平均成本加上平均利润算出其管制价格；其次，要对房地产商品进行平均成本的测算，并予以公开，当然要注意对其的公开内容和程度要把握好，以免侵害了房地产企业的商业秘密或者破环公平竞争的环境。

3、 改革土地出让制度

要改革土地出让制度，引入更多的竞争者进到房地产市场中来。尤其是要注意控制土地出让的规模，大规模的出让土地一方面会让当地容纳的房地产企业数量减少，不利于市场竞争，另一方面大规模的房地产开发所需要的巨额资金，会使很多中小企业难以进入。其次改革土地出让制度还要切断开发商和地方政府之间的利益纽带，使房地产市场更加的公平公正。

小结：

    总而言之，房地产业的市场结构决定了房地产企业的价格行为，当今房地产市场属于寡头垄断结构，这就决定了房地产企业的价格行为主要包括价格合谋、垄断定价和非价格竞争等，因此政府必须要采取相应的手段予以干预，才能保障房地产市场的健康稳定发展。

参考文献：

[1]李颖欣. 房地产市场结构及企业行为分析[J]. 市场研究. 2008(04)

[2]邹琳华. 管制和垄断对房地产成本的影响估计——基于SFA模型及30个城市面板数据的分析[J]. 统计研究. 2009(02)

[3]余凯. 我国寡头垄断下的房地产价格形成机制研究[J]. 城市发展研究. 2007(03)