刘贵英 河南省工业学校

摘要：本文从我国的房价形式及针对调控房价的相关政策进行分析，结合国内经济形势，阐述了住房价格未来发展的几种可能，并对每种可能说明了原因，并提出了自己的观点。 

关健词:房价 垄断 价值规律

一、我国现阶段房价形式及相关政策

我国自1998年取消福利分房，推进货币化分配，实行房改以来，房价几乎是一个单边上涨的状态。为了遏制房价过快增长，政府出台一系列措施：

2011年5月1日，温家宝总理在视察北京保障性住房工地时强调“三个坚定不移”，即要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

2011年“新国八条”的出台，使多数一线二线城市房价疯涨的势头得到了初步遏制。之所以才取如此手段，是希望在用行政手段迅速稳住市场的同时，相关的制度改革能及时跟上，如改革商品预售制度、完善土地招拍挂制度、改革财税体制等，从而在根本上实现房地产市场的平稳健康发展。而调控之中房价在抛弃民生，拥抱GDP的道路上飞速狂奔。

二、房价过快上涨的原因

1、体制性和政策性是最重要原因

体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。（1）、土地供应端的绝对垄断是推动房价上涨的体制性原因。作为房地产开发用地的唯一供给方地方政府普遍采取“饥渴型供地”，形成地价房价轮番上涨的恶性循环。房改以来，保障性住房建设滞后，绝大多数城镇居民只能通过住房市场解决住房问题，住房市场长期处于供不应求状态。就此房价水平只能由高收入者来决定，不断加剧的收入差距，进一步提高了房价水平。（2）、宏观经济政策环境在一程度上推动了房价超常上涨。2005年以来持续的流动性过剩，2009年应对金融危机快速增发的货币量，也带动了大量以保值、增值为目的的投资性购房。

2、土地制度

长期以来，中国城乡二元的土地制度导致城市建设土地资源稀缺，用于房地产开发的建设用地更少，在城市发展过程中，既要坚持十八亿亩的耕地红线，又不能释放集体建设用地进入市场，还要满足高速城市化进程建设用地的需要，我们可想而知，是多大矛盾。据统计，我国城市建成区面积为3.84万平方公里，仅占国土面积的0.4%，而农村宅基地面积约16.8万平方公里，约占国土面积的1.75%，房土产用地仅占全国建设用地的4.5%，可见城乡土地量差别之大和商品房土地供应的稀缺。

3、中国经济发展模式

中国经济增长主要依靠投资性推动，由于行政管制区域垄断与缺乏创新，形成大量的重复建设和产能过剩，由于知识产权制度不完善及金融支持不足，高端产业、创新产业发育缓慢，低端产业间竞争激烈，产业结构极不合理。由于缺乏高端产业的拉动，创新产业的吸引，大量的投资通过各种渠道持续涌入房地产行业，寻求避险和盈利，拉动了房价上涨。

4、需求方面的影响

 中国目前正是城市化的加速阶段，经商人口，务工人口，农村家庭人口，毕业学生走向城导致的人口红利，以及由于中国特有的人口结构在现阶段以家庭为单位的加速裂变，导致首次住房需求，更新型住房需求加速释放，导致对城市住宅持续的巨大需求。进城人口原有农村户籍及宅基地依然保留，一方面巨量供给资源不能释放，另一方面需求在不断增加（弹性），不断恶化了中国房地产的供需矛盾，像城市近郊大量小产权房的出现，就是这一矛盾的市场化反应。

三、未来我国房价趋势

通过对发达国家的发展历程和经济学的分析，结合我国目前所处的经济环境。住房价格的发展方向有以下三种可能：

1﹑预测未来房价有上升趋势；影响房价走势的长期因素是经济增长，城镇化发展和人口结构。从发达国家的发展历程看，城镇化快速发展时期往往伴随着经济的较快增长，住房需求旺盛，房价呈现持续上涨且上涨速度较快。在经济水平向中等发达国家水平发展时期，住房改善性需求旺盛，住房建设增长较快，房价通常持续上涨。而我国未来10年仍然处于城镇化较快发展阶段，经济发展水平则逐步进入中等发达国家水平，并受人口结构的影响，住房需求并存养老性需求，改善性需求和刚性需求，总体看住房需求持续旺盛。

2﹑预测未来房价会下降；首要因素是中国亿万民众日益醒悟，其消费理念，住房需求心理和购买行业日趋理性。其次按照价值规律的要求，商品价格围绕价值上下波动。也就是说房价降低是价值规律的使然。正如温总理所言“使房价能够保持在一个合理的价位”，是符合价值规律要求的，且正在逐步于全中国范围内变成现实。

3﹑预测未来房价不定，有待观望；土地财政等结构性的根源，是本轮房地产价格急速上涨的主要推动力，是货币的超发引起的流动性泛滥。这是国家为应对金融危机而推出的，财政货币刺激政策的后遗症。当真正的拐点来临时，一定是与货币政策的紧缩力度有直接的关系，国家针对楼市的直接调控政策，只能起到辅助和崔化作用。这就是市场规律。

笔者认为第二种的可能性最大，首先按照经济学方面价值规律的要求，商品价格围绕价值上下波动 。中国的房价一路攀高，超出房子的价值时，总有下降的时候。另外房价水平的高低是相对城镇居民收入水平而言的，由于收入差距不断加大，近年来房价上涨均超过（队高收入群体外）城镇居民收入的增加，多数居民住房支付能力下降。我们以中位数和中位数房价计量的全国住房可支付性指数由2003年的200持续下降为2009年的83。这就意为着要么房价下降，要么收入提高，就是收入提高，增加了住房支付能力，房价实际上就是下跌了。总之，中国房价下降是未来房价发展趋势。