——以广州市为例

谢梓健   华南农业大学

摘要：21世纪以来中国各地的高楼、住宅的数量快速增加，房地产业产值不断扩大，房地产业的迅速发展对经济增长具有一定的影响力。本文选取广州市为例，从房地产市场不同的要素进行分析，结果表明广州市房地产业的发展对经济增长有积极的推动作用。

关键词：房地产业；经济增长；弹性系数；关联效应

一、引言

21世纪以来房地产业蓬勃发展，中国各地的高楼、住宅的数量快速增加。房地产业的迅速发展带来巨大的经济效益，对中国GDP的变化有一定的影响作用。分析房地产业如何对经济增长发挥作用，有利于我们实施更加积极的宏观调控政策，助力房地产业健康发展以及推动经济增长。本文以广州市作为研究单元，选取2008～2017年间《广州统计年鉴》作为研究数据来源，分析广州市房地产市场各要素和经济增长之间的关系，解析房地产市场对经济增长的作用。

二、实证分析

（一）房地产市场自身产值与经济增长

1.房地产业自身产值

广州市的地区生产总值是各行各业生产总值的总和，房地产业作为其中的行业，应该算进地区生产总值的计算范围内。我们通过分析房地产业生产总值和广州GDP的发展方向，以及房地产业生产总值所占的比重（如图1），可以发现，2008～2017年广州市的房地产业生产总值占广州GDP的比重都保持在7.2%以上，占比呈现出波动上升的趋势。具体地看，2008～2017年十年间房地产业的生产总值增幅达1232亿元，广州市房地产市场发展迅猛。由此可见，房地产业发展促进自身产值的扩大，其中作为地区生产总值的一部分，本身对经济增长会有促进作用。

图1  2008～2017年广州市房地产业生产总值占广州GDP的比重

数据来源：《广州统计年鉴（2009）》、《广州统计年鉴（2018）》，下同

2.住房消费与经济增长

消费的增加能够促进经济水平的提高，消费支出也是衡量经济水平的指标之一。在房地产方面，我们常常用居住消费支出来衡量。人们在住房方面的支出，我们称为居住消费支出。^[1]对于住房消费对经济增长的作用，陈伯庚教授早有研究，并将其概括为以下六个点：（1）直接促进住房建设；（2）扩大投资；（3）扩大流通；（4）拉动相关产品的生产和消费；（5）增加税收；（6）带动金融业的发展。 ^[2]

通过计算居住消费支出和居民消费总支出之间的比例关系（如表1），我们可以发现，2008～2017年间，居住消费支出的占比在不断扩大。对比2008年，2017年居住消费支出占比已经有22.6%。在2014年之后，居住消费支出占比突破20%关口，已成为居民消费总支出中不可忽视的一部分。       

另外，通过计算2008～2017年房产税的增幅（如表2），我们可以发现，广州市的房产税一直有增无减，原因在于广州市房地产行业的不断发展。居住消费支出的增加反映出人们对住房的消费扩大，刺激房地产市场的需求增加。房地产开发商看到市场需求扩大，发现利益商机，会更加积极地进入市场，增加房地产供给。房地产市场的活跃程度提高，能扩大房产税的增加。房产税的增加促进财政收入的增加，相对而言国民经济水平提高。

表1  2008～2017年居住消费支出占比

表2  2008～2017年房产税的增幅

（二）房地产投资与经济增长

    1.固定资产投资

除了行业产值外，房地产投资额也是衡量房地产市场发展的经济指标之一，而固定资产投资规模作为经济增长的指标之一，其中包括了房地产投资。

    固定资产投资规模的扩大反映出地区生产总值的增加，投资额越大，地区生产总值越大。房地产投资额囊括在固定资产投资额里，在图2中，我们可以发现，房地产投资额和固定资产投资额的发展方向一致，房地产投资额的占比也有明显地提高，在2017年达到45.66%，增幅较2008年高达9.40%。

图2  2008～2017年广州市房地产投资比重

2.弹性系数

    这里我们引入弹性系数作为计算指标，它是用来衡量房地产投资对经济增长影响的另一种指标。弹性系数是在某段时期内具有相互联系关系的两个经济指标增长速度的比率，可以衡量两个变量之间增长幅度的依存关系。^[3]举房地产投资额为例，要计算房地产投资额对经济增长的反应程度（ET），计算公式为：

ET=（△T/T）/（△Y/Y）

其中，△T表示房地产投资额的增量，T表示房地产投资额的总量。△Y表示GDP的增量，Y表示GDP的总量。

当ET>1时，表明房地产投资额增长快于经济增长，并且房地产投资额参与新增国民收入分配的比重有上升趋势，表明房地产投资推动GDP的增长。

△T=27028935-7634024=19394911，T=27028935

△Y=215031516-82873816=132157700，Y=215031516

求得ET=1.17

由此可知，房地产投资的增长是快于广州市地区生产总值的，并且房地产投资参与新增的地区生产总值的比重有上升的趋势。所以，房地产投资和地区生产总值的关系就像两个贴合的齿轮一样。房地产投资增长的速度越快，推动地区生产总值的发展速度就会越大。

（三）房地产业的产业关联与经济增长

1.吸纳劳动力

    就业人数的多少也是衡量经济增长的指标之一，房地产业自身的发展可以吸纳一定的劳动力。根据表1的数据我们知道，2008～2017年十年间广州市的房地产业是逐年发展的。随着房地产业的发展，它所吸纳的劳动力也越来越多。参考2008～2017年间房地产业就业人数及计算增长速度（如表3），我们可以发现，房地产业自身吸纳劳动力的能力逐步增强，2017年房地产业从业人员增幅高达36.51%，是十年来的最大增幅，一年内吸纳就业劳动力近10万人。由此可以看出，房地产业的发展对劳动力的吸纳能力较强，带动就业，促进经济增长。

表3  房地产业就业人数及增长速度

2.房地产业的产业关联效应

每个行业在社会中都不可能独立存在地发展，都与不同的产业有着一定的关联。产业关联是指一个在国民经济中的产业，它和其他产业会存在着一定的联系，比如在技术、经济方面，也就是当一个产业发展起来，会对其他不同的产业有着不同程度的连锁反应。^[4]本文特别分析建筑业和房地产业的关联关系。

举建筑业和房地产业的关联关系为例，根据《广州统计年鉴》，房地产的建设囊括房地产建筑工程和安装工程，这些都是建筑业的业务范畴。随着房地产业的发展，房屋建筑的数量逐年增加。观察表4，2008～2017年间，建筑业总产值在不断增加的同时，房屋建筑施工面积和竣工面积也不断扩大。

表5体现中国房地产业对主要关联产业的带动效应，可以看出，房地产业对很多行业都有相当大的带动效应。其中，房地产业对金融保险业和商业的带动效应最大，对金融保险业和商业的促进作用最明显。

表4  2008～2017年的建筑业总产值和房屋建筑施工面积、竣工面积

表5  中国房地产业对主要关联产业的带动效应

在房地产业企业关联方面，房地产业对经济增长的作用机制有以下三点。一是房地产业带来本身行业和相关产业就业人数的增加，扩大就业。二是在房地产建设过程中一来需要建筑材料和建筑设备，二来需要资金的帮补，这促进了交通运输业、建筑业、制造业和金融业等行业的发展。三是房地产建成使用的过程中，会有一部分的消费支出，例如：购买家具、装修住房、物业管理等等，这也带动了家具业、服务业等等行业的发展。

三、结论

本文选用广州市为例，分析广州市房地产市场和经济增长的关系，主要是从房地产行业自身产值、房地产投资和房地产行业的产业关联三个方面进行分析。

广州市房地产业自身产值的扩大带来经济贡献的同时，也通过增加了居住消费支出起到扩大消费和增加房产税提高财政收入的作用。

在房地产投资方面，主要是房地产投资占比和房地产投资的弹性系数两个指标。广州市的房地产投资在占比和增速上都保持着和广州GDP相同的增长趋势，在增速上明显快于广州GDP的增速，对广州市经济发展起拉动作用。

在房地产行业的关联效应上，一方面，房地产业的发展吸纳一定的劳动力，体现在房地产行业和国民经济其他行业。另一方面，房地产在建设和建成两个过程中，一是需要材料和资金的帮补，二是促成一部分的消费支出，这其中涉及多项行业的分工合作，从投资、消费两方面推动经济发展。

综上所述，房地产市场发展对经济增长有积极的推动作用。

参考文献：

[1]许宪春,贾海,李皎,李俊波.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(01):84-101+204.

[2]王甜甜.北京市房地产投资与经济增长实证研究[D].首都经济贸易大学,2012.

[3]任晓辉.税收增长与经济增长的相关分析[J].甘肃科学学报,2003(01):124-127.

[4]向为民.房地产产业属性及产业关联度研究[D].重庆大学,2014.