宋赞 山东省城乡规划设计研究院

摘要：在国内贸易发展迅速的背景下，制定商业网点规划，构建起布局合理、结构完善、功能齐全、统一开放、竞争有序的商业网点体系，是推动经济发展的重要手段。本文以即墨市为例，对城市商业网点规划进行深入的研究，制定合理的布局结构和实施策略，并提出了几点创新。

关键词：商业网点；规划；创新

一、  规划背景及现状情况

即墨历来以商贸业发达著称，是青岛商贸对外辐射的枢纽。向来是南来北往人流物流的汇聚地。并且经济总量大，三产比重高，已经超过二产。

目前有些重大的项目正在建设，包括商贸城和物流园，济铁即墨综合物流园是青岛唯一的全国性铁路综合物流中心，进入铁总2014年建设计划；还有青荣城际设有即墨北站已经建成通车、青龙高速和连接青岛主城区与蓝色硅谷的轨道交通正在加快建设。正在编制的新一轮城市总体规划已经拉开了“一城一区”和中心城区五大片区的城市发展框架，为商业网点发展带来重大机遇。

现状发展成绩方面已经形成十字带状展开的格局，形成了一定的规模集群，具备多中心体系的雏形。从各个商业网点要素方面来看，市场集聚成片、发育充分、特色突出、前景广阔；大型零售网点增长迅速，覆盖率高；社区商业氛围浓厚；物流产业规模化发展。商业网点存在的问题，主要有三个方面：部分市场需要整合、提升或取缔；缺少有影响力的商业街；社区级商业配套不足。

从总体层面上来看：传统商贸业仍占主导地位，还很缺乏以新型业态、现代化交易模式为标志的现代商贸业；在空间上还是以传统沿街店铺式为主；专业市场辐射面窄，尚未达到“买全国、卖全国”的阶段，电子商务发展与现在巨大的市场规模不相匹配。

二、  规划构思

发展定位：以服装商贸为主导具有国际影响力的商贸名城；商业网点结构合理、配套服务体系完善的现代化商贸城市。

发展战略：以人为本，建设即墨零售商业；集聚发展，建设即墨批发商业；创新驱动，建设即墨新兴商业；突出特色，建设即墨印象商业。

规划重点：形成等级分明、分工合理的商业网点体系；注重引导大型零售网点发展；努力建好特色商业街；积极发展社区型商业网点；着力建设和提升即墨专业市场；加快建设和改造提升物流园区。

三、  创新与特点

1、 制定了创新的工作框架

采用问题和目标双导向的工作框架：

首先通过对现状商业网点的一个认知情况以及规划背景、城市概况，对现状的商业进行评价。

然后对经济发展和产业发展进行分析、swot分析和经验借鉴，总结出发展定位、目标和策略，然后进一步制定商业网点的规划布局。包括市域商业空间格局、商业中心、大中型零售网点、商业街、社区商业、农贸市场、专业市场、物流园区等的发展布局做出规划安排，以引导和规范商业网点布局，构筑布局合理、结构完善、分布有序的现代商业网点体系。

最后制定实施对策及措施。

2、提出了创新的技术支撑

创新性分析了人口、消费、交通、旅游和级差地租等多个因子对商业网点的布局影响，以及即墨商业网点各个要素的发展趋势。

人口：中心城区人口数量的快速增长对商业发展有直接正面的影响，对商业网点布局提出了更高要求，商业网点布局应满足即墨作为大城市的需求。同时，城镇化的快速发展使得人口不断向城区集聚，将催生更加多元化的需求，商业布局也应顺应这一趋势。

消费：收入水平和消费水平的持续增长，对商业网点布局和购物环境提出更高要求。食品支出占消费支出的比重呈下降态势，恩格尔系数由2009年的39.7%下降到2013年的35.4%，与此同时，交通和通信类、教育文化娱乐服务类、家庭设施用品和服务类以及衣着类消费支出占总消费支出的比重都有较快提升，表明随着人们生活水平的提高，消费理念发生转变，对于更高价值和层次的消费需求日趋旺盛。

交通：城市对内对外交通条件会直接影响到商业网点的布置，商业网点的规划必须充分分析现有交通条件，并参考各项交通规划进行布局。商品交易市场、物流基地主要依赖对外交通条件，大型零售网点、商业中心、商业街等则与道路交通性质、轨道交通站点联系紧密。

旅游：“以旅带商，商旅结合”是商旅联动的重要特征，商业网点布局要实施“商旅互动”策略，促进商贸业和旅游业共同发展。即墨服装市场、小商品城等商业资源已经成为重要的旅游资源载体，应进一步挖掘历史文化及自然生态等旅游资源，促进其与商业融合发展。

极差地租：通过对大部分城市的地价进行分析，可以反映出商业用地租金从市中心向边缘郊区递减的规律，这与现实中大型商业网点居于城市中心，小型商业网点居于城市边缘的现象是一致的。当前随着城市经济的发展和郊区化，城市边缘区与城市中心区的地价的差距也在逐渐缩小，这也体现了如今一些城市中大型商业网点也逐渐布局到边缘区。

通过分析我们知道即墨的商业网点规划不同于其他城市，其他城市主要是为本市居民服务的以零售商业为主，而即墨不仅有对内的零售商业，还有为区域服务、为半岛甚至更大范围的对外的批发商业。所以即墨是内向型与外向型商业相结合的城市。

3、 规划了创新的功能结构

立足当前，内部夯实基础，做足配套；

对内的市区商业以零售为主导，市区商业形成“一轴、三心、五点、八街”的空间结构。完善城市商业配套，重点完善社区级商业职能，实现商贸业与城市生活的有机融合，奠定国际商贸城的商业基础。

展望未来，外部放大优势，引领城市商业方向。

对外的批发商业以批发和物流为主导，重点一城一港，在功能上形成批发中心、物流中心、电商中心和品牌中心四大功能。

进一步放大商贸业发展优势，挖掘各商业、产业等要素资源及其组合方式，构建城市功能平台，使城市资源得到有效配置，城市功能得到最大限度体现，功能上求品质、品位、品牌。建立区域资源共享平台，促进第三产业与其他经济要素协同发展，以国际化商贸城市为目标，综合提升即墨商业能级，形成对半岛地区乃至国内商贸业的辐射带动作用。

4、 打造了创新的城市特色

提出古城片区、国际商贸城和国际陆港三大板块，打造千年商都印象即墨名牌。

古城片区是即墨市文脉的核心区，也是青岛市历史的渊源地。规划为突出“千年商都”的文化底蕴，以建设即墨印象商业为发展目标，融入城市RBD的设计理念。定位为传承城市历史文脉，展示传统风貌的主要场所；以古街区为载体的传统商业文化区，同时也是一个人文旅游景区。

国际商贸城打造成为江北最具影响力的，面向环渤海和东北亚的特大型展示中心、交易中心、流通中心。规划是把国际商贸城作为重要的旅游资源载体，实施“以旅带商，商旅结合”的策略，促进商贸业和旅游业共同发展。即墨的批发商业形成以即墨国际商贸城为首的一城多点的六大即墨专业市场板块。

国际陆港是面向青岛市、辐射半岛蓝色经济区，提供大宗物资货物仓储、中转集散、交易等服务的全国一流的物流港。即墨市南泉区域凭借其优越的公、铁交通条件，大物流经济的发展迅速，未来进一步整合蓝村、南泉和大信区域的空间资源，助推即墨国际陆港的发展。即墨物流形成以即墨国际陆港为首的一港多点的空间布局。

5、运用了创新的操作手段

（1）切合实际，制定详实的近期计划。

（2）创新性制定了商业网点建设控制标准，增强可操作性。

这部分内容为本规划的强制性内容。主要包括各级商业中心建设控制标准、大型零售商业网点建设、零售网点的组织形式、专业市场、商贸物流园区、商业分级设置规范以及即墨市公益性农贸市场特色商业街建设标准与管理规范。做这部分内容就是把说明图纸变成文件，作为对城区商业网点建设进行审批、监督和检查的基本依据。