陈志新^1、3 于文浩²  万友凤³  董彦³  张留树³

（1.北京物资学院物流学院 北京101149；2.中国社会科学院 北京100732；3.北京通州物流产业园区 北京101100）

基金项目：2018北京市教委科研计划一般项目（KM201810037003）；北京市物流系统与技术重点实验室资助。

摘要：由于物流园区占地面积大、带来的直接税收少，而且还有道路拥堵、环境污染、噪音扰民等问题，地方政府往往不愿意规划建设物流园区。物流园区向何处去？这是当前物流园区建设发展中的一个普遍难题，需要具有战略眼光的领导来破题。本文提出了一些解决思路，建议把北京通州物流产业园区打造成为物流特区，允许先行先试，如果效果好则可以马上在全国各个物流园区推广，类似于深圳等经济特区。并阐述了建立物流特区的理由、实施路径、商业运作模式以及好处。

关键词：物流园区；土地政策；行政设置；特区

一、问题的提出

现在有些地方在成立大园区，通过转型升级，弱化物流功能，倒逼现有物流园区和园区里面的企业提质增效，比如北京的平谷马坊和通州马驹桥的物流基地。

所有物流园区几乎都是把土地完全卖给企业，该土地上的设施建设和所有经营活动均由企业实施，园区管委会对企业的影响非常有限。

中国物流与采购联合会贺登才副会长在2018年的全国物流园区工作年会上提出了《物流园区“18问”》的讲话，提出了一个问题：由于物流园区占地面积大、带来的直接税收少，而且还有道路拥堵、环境污染、噪音扰民等问题，地方政府往往都不愿意规划建设物流园区。有些甚至因“用地难”“用地贵”，直接拒绝建立物流园区；有些将物流园区与一般房地产项目等同起来，并设定了“投资强度”和“税收强度”等门槛；还有以拆迁名义，把物流设施无差别地全部疏解；物流园区和配送中心本来是城市基本功能不可或缺的却撵得无处可藏。有些人将物流园区与“垃圾桶”进行类比，所有地方都不可或缺，但又都想眼不见为净^[1-4]。

物流园区向何处去？这是当前物流园区建设发展中的一个普遍难题，需要具有战略眼光的领导来破题。

二、问题的解决思路

总目标是：对北京来说，就是立足“四大中心”定位，为首都服务。对全国其他地方来说，就是符合企业和当地的布局，除了确保民生保障功能外，还既要争取社会效益的最大化也要争取经济效益的最大化。

具体可按以下方向发展：

（一）保障基本的物流功能——城市民生保障园区；

（二）口岸经济特区：跨境电商、保税区——现代城市口岸经济发展实验区；

（三）加强园区“智慧园区”和“生态园区”建设——科技创新孵化及发展示范区；

（四）沿着“物流+总部”思路，构建服务高新技术和高端制造的供应链服务企业，促进供应链管理类总部型企业聚集——智慧供应链新兴产业集聚区；

（五）允许且鼓励物流园区管委会自持一定比例的土地。

三、设想——把北京通州物流产业园区设立为物流特区

北京物流仓储业政策发生了变化。最大的变化或者说变化的根本原因是北京市当前的一项重要任务是有序疏解非首都功能，其中涉及一般低端物流业态及配套物流设施的疏解转移，相关物流需求会相应收缩和下降。《北京市新增产业的禁止和限制目录》（2018年版）相较于2015年版的《目录》，进行了73处修订，是分区域、差别化地禁限，首次将北京城市副中心单列，并且所谓的禁限是“禁止新建和扩建物流仓储设施”，将规划的城市物流配送节点、服务居民生活的末端配送网点等除外，“便民服务网点、快递配送网点”是不予禁限且进行了细化。

北京物流仓储业发展方向主要包括：发展高科技、服务于北京、提高仓库容积率。

在北京物流仓储业政策变化及发展方向的大背景下，建议把通州物流产业园区打造成为物流特区，允许先行先试，如果效果好则可以马上在全国各个物流园区推广，类似于深圳等经济特区。

（一）通州物流产业园区建立物流特区的理由

针对当前全国范围内的物流园区建设发展中的一个普遍难题包括当地政府都有去物流化的苗头，如何破解？参考当年改革开放初期设立深圳经济特区以探寻中国的经济发展之路的经验，为什么不考虑把一个有优势有代表性的物流园区设立为物流特区以摸索符合中国特色的提质降本增效的物流发展之路？

在北京现有的四个物流基地中，通州物流基地是最有序、最成功的一个。通过园区多年的不断努力，目前园区已经成为北京地区重要物资综合性保障园区，是城市副中心乃至北京极为重要的生活物资供应地。可以考虑把通州物流产业园区设立为物流特区吧？

1.地理位置优越

它位于北京城市副中心，且在六环和京沪高速（京津唐高速）的交叉口。地理位置优越，交通十分便利。

2.园区里的通州口岸项目发展前景

作为市区的重点项目，园区里的通州口岸将成为未来北方最大的内陆港口和港口经济区，将促进园区的改造和升级。

3.园区里的高速公路智慧物流港项目发展前景

园区里的首发集团的“高速公路智慧物流港”建设，将建成以“互联网+”为依托的新兴网络服务业态，搭建物流信息、城市配送、货物转运三个线上线下平台，采用视觉识别、电子数据交换、定位跟踪监控可视化、大数据和物联网等各种先进技术，实现产品可追溯、在线调度、全自动智能配送配货等，提升园区的信息化与智能化水平。推进服务型物流业态的多元化发展，为区域发展提供新的推动力量。

4.紧邻北京环球影城

北京环球影城主题乐园位于城市副中心、京哈高速和东六环路交汇处的施园立交桥的西北角，距离物流园区仅约三分钟车程。它是世界第六个，亚洲第三个环球影城。项目建成后，预计全年接待旅客人数将超过1000万人次，峰值将达到1500万人次。其餐饮、购物等方面将形成巨大的物流服务需求。园区作为城市副中心唯一的官方物流园区，有责任也有义务保障好服务。为了满足环球影城的综合服务要求，园区需要与其有效对接，深入了解其需求，实现“文化+物流”服务融合发展。

5.税收高

北京通州区物流产业园区自2003年开工建设以来，累计完成投资13亿元，完成12公里道路和水、电、气、通讯等九通一平配套设施建设，开发面积3.5平方公里，签约企业200多家，协议资金120亿元，其中投资超过亿元的企业20家。现有仓储面积达53万平方米，年货物储存和分配量超过800万吨。

2016年，园区实现总收入246亿元，自2005年以来，经济指标年均增长都在20%以上；税收贡献从2005年的5180万元增长到2016的10.08亿元，增幅排在通州各园区的前列。累计贡献税收50多亿元，解决就业5000多人，产生了良好的经济和社会效益，是区域发展强有力的推动器，对于北京市及环渤海地区的产业集聚和城市发展发挥着巨大带动作用。同时园区是北京市认定的物流组团之一，承担了包括连锁超市、电商配送等多项民生保障物流任务，是城市整体民生运营保障的基础性资源。园区2010年-2016年运营贡献情况表如表所示。

表  北京通州区物流产业园区2010年～2017年运营贡献情况表

（二）建立物流特区的实施路径（具体措施）

1.自持一定比例的土地

为了园区的长远可持续发展，借鉴日本等国外物流园区发展经验，允许且鼓励物流园区自持一定比例的土地，由所在地的区政府或市级有关部门提供资金贷款支持，土地的征用、规划建设经市商委等有关部门批准后由物流园区具体实施。

自持土地性质大致可为：a、为园区所有人提供生活配套服务，如：超市、理发、餐饮等。b、物流金融。c、物流地产。d、物流仓储。e、休闲与养老物流。f、只租赁不卖卖的商住一体的商务大楼。

2.行政改革

北京四大物流基地的税收由区政府实施考核，导致物流园区优先考虑经济效益而不是社会效益；

北京的物流园区由市商委批准设立，园区的绩效考核和人事任免则由所在地的区政府管辖，导致后续管理缺乏监管机制；

由于历史原因，有的物流基地在建设初期有的留下了很多产权方面的隐患，突出表现为土地权和建设使用权不一致，进而引起产权纠纷，这给基地的建设和发展带来了很多意想不到的问题。

所以建议：如果设立特区则通州物流基地直接由市商委或市规划委管辖和考核，由市委市政府直接进行人事任免。

3.物流园区商业运作模式改革^[5-6]

（1）园区开发模式

物流园区建设规模大，涉及土地、税收、投资、园区经营运作能力等各方面，建议采用政企合作型开发模式。具体而言，就是初期基础设施建设由政府（管理委员会）发起，后期项目开发由政企联合开发，共同推进。如前期“十通一平”由管委会负责建设，综合化集体办公楼、综合配套服务区等可采用地产商开发模式，其余个性化设施可由主体企业开发建设。管委会在建设过程中可给予一定扶持以及政策上的优惠。例如，提供一定数量的低息长期贷款，适当减免税费，提供所需的土地及园区运转所需要的公共设施等。

（2）园区运营模式

运营模式主要由园区的投资主体决定。本园区的开发建设和经营管理应选择政府主导的管委会模式。由政府派遣人员组建管委会，全面负责物流园区的规划建设、招商引资等各项工作的管理，由入园企业负责各自经营。

（3）盈利模式

主要包括：

①土地增值收入。在征地和完成初步基础设施建设后，土地将有一定的升值，并将在园区正式运营后大幅增加。

②租赁收入。包括园区的写字楼、仓库、设备租赁收入、停车场收入等。

③商业地产收入。商业性房产的出租和出售获得收入；

④配套性管理及设施服务收入。通过对企业提供园区内物业管理服务和园区内相关配套设施的服务功能获利，比如修理厂、加油站等。

此外，园区可以通过提供增值服务提高收益，主要包括：

①交易管理收入。通过按照对入驻企业提供免费在线交易平台，在该平台上的交易量或者交易金额制定相应比例收取交易费用，以及按一定周期收取管理费等直接费用盈利。

②信息服务收入。通过园区的管理平台为园区入驻企业提供车辆配载和货源需求等各种信息，采取共同配送，以降本增效，收取一定服务费。

③培训服务收入。园区可提供企业物流人才培训等服务而收取培训费用。

④金融收入。吸引银行等金融机构入驻，为客户提供仓单质押、税务登记、银行投资融资、财务咨询和管理、订单管理、统一结算等金融服务，并收取一定的服务费用。

四、结语——设立物流特区的好处

（一）当前全国范围内的物流园区建设发展中存在一些普遍难题，在当前不能很快或根本不知道怎么破解的前提下，拿一个园区做试点，先行先试，成功则迅速推广，效果不好则立刻纠正。如此可最大程度地避免由于改革或转型升级带来的行业动荡。

（二）中国的国情决定了中国只能发展自己独特的物流道路，世界发达国家的相关经验中国可以借鉴，但绝对不可能完全照搬。就是说中国的物流发展之路前无古人，只能是摸着石头过河，中国需要一个物流改革试验园区，以最大程度减少政策风险。

（三）各地不待见物流园区的一个很重要的原因就是占了大片土地而税收太低，认为是散滥污的低端行业。如果设立特区，则可考虑：在提供足够的物品流通保障的前提下，可引入“物流总部”、“物流行业的高新技术企业”、“园区管委会自持一定比例的土地自主开发利用”等。把园区税收的固定比例拿出来作为园区工作人员的奖金。如此可最大程度地释放园区工作人员和当地政府的积极性和创造性，有利于增加地方和国家财政收入以及工作人员个人收入。

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