陈领 昆明中交盛洋房地产有限公司

摘要：目前房地产企业由于其自身与资本企业之间的特殊关系，导致在融资上往往都存在着诸多风险，其中最为核心的问题便是房地产企业融资困难、风险高。所以，房地产企业若想更好的发展壮大，其主要内容就是要对投资风险进行规避。本文从房地产企业融资的重要性出发，全方位的展开房地产企业融资的重要性。

关键词：融资风险；房地产；宏观调控

由于政府加强了对房地产业的控制，为房地产业发展提供了创新的机会，同时也提出的了更多的挑战，2021年开始实施新的楼市金融政策，即立足预防、缓解当前房地产业的金融风险，同时要求金融机构为实体经济和经济社会的平稳发展提供强力保障。在此背景下，中国房企需要理性分析当前局势，正确认识并掌握好政策，根据政府的规定、按照市场经济的需要，规划好企业的开发运营与发展之道。

一、研究意义

自1998年开始，政府对地产行业的发展做出过好几次宏观调控，但房地产市场却在政府不断的扶持和抑制政策中取得了坚实的发展；而随着中国城镇化进程的不断推进以及社会各方面利益的驱使，一批批万通、恒大之类的大型房地产企业走上了舞台；当前，针对地产开发工程中融资风险的理论探讨深度也在进一步的提高，由原来的定性探讨发展到了现在的定量分析、模型探讨，而且还逐渐深入到社会各个层次，为融资风险管理提供了一定的方向性指导；但在中国宏观经济的严格调控下，房地产工程开发项目照旧存在着大量的投资风险：地产开发工程项目融资主要通过银行借款、上市融资、房地产债券融资、社会信托资金以及政府合作开发等，尽管融资途径很多，但同时也面临着诸如违约风险、法规风险、地方政府经营风险等的各种风险，唯有在进一步拓展地产开发工程项目的融资途径的同时，认真分析项目投资过程所面临的风险，才能在项目发展中不断克服融资风险问题。

二、融资风险的内涵

投资经营风险，是指企业在投资的过程中所产生的潜在经营风险。主要成因为融资活动给企业的财务系统造成一定困难，企业利用投资活动而得的大量现金后，在其运营和发展过程中，可能会发生某些意外状况，与企业运营和发展规模不相符的特殊情况，包括无法还款、企业所有权变动等，并由此产生的投资经营风险、融资经营风险又可进行分类，按照投资形式的不同，可逐步分成债务融资经营风险和股权融资经营风险二种。股权融资经营风险，主要是指企业由于运营管理工作不良、利润不足，而产生的企业价值减少，或者企业的长期利益损失等。债务融资风险，主要是指企业由于经营利润减少、运营效益降低，而导致企业现金链发生破裂，在无法按时偿还本金或者利率时，将会侵害债务人的利益。

三、房地产企业存在的融资风险

（一）房地产企业不断增加的融资规模

根据房地产业务的特有属性，房地产是将大量资金投入企业发展，并达到其不断壮大的发展。因房地产业务的投资规模比较大，项目时间比较长，且资金回收较低，因此，针对房地产企业是否能引入资产负债，才是企业是否可持续发展壮大必然条件。根据我国房地产行业资产负债情况来看，2015年到2020年期间，平均资产负债率为74.22%，我国房地产行业资产负债率一直居高，大部分企业为企业的发展，还在不断地扩大投资规模，当企业利益下滑，这样就会导致，其偿还能力出现问题，就造成无法偿还贷款，导致融资出现问题，这种情况对于房地产企业也是最致命的伤害。

（二）房企相对单一的融资结构

房地产企业筹资还是比较老旧的，其结构单一、简单，采用借贷和自筹的方式。因这样的筹资情况，就造成了对外资的投资不够严格，从而也导致了国内税收政策与其的相关问题，使国内企业跟外资企业出现资金不能完全敞开的状态。房地产企业的开发产品属于大资金产品，要比生活消费以及其它类的产品在销售方面也是投入大资金占比。商品房的销售与当地政府也是有着较大的联系。因此，房地产企业的资金一旦出现被套住的情况发生，就会造成其发展出现问题，导致企业整体出现危险。

（三）房企资金市场信贷集中度过高

2017三季度，在中国房企资本市场融资结构与贷款投资组合构成中，直接贷款占比达到了90%。房企投资在市场信贷集中度过高布下风险所存在的最大隐患，说句白话，就是如果房企资金过度集中于商业银行，由于中国楼房市场的长期低迷以及投资渠道勒紧，商业银行的房企中小银行不良贷款比率很可能还会上涨。而市场动态显示，一个以处理金融企业负债资产为特点的投资基金已经开始建立，并正在迅速壮大。

（四）因按揭房贷价格飙涨，导致还款压力过高企

2004年的按揭贷款余额不足2万亿，2013年不足10万亿，2017年一季度已突破了20万亿，第三季度已超过23万亿，在所有信贷中的比重已超过了五分之一。而按揭信贷如此迅猛地聚集在普通居民家庭中，势必增大了其偿债压力。其一是月供与可支配收入之比达到40%，还款压力达到过重区域，进一步增加了违约机率。其次是2017年第三季度的外债负担比例(住户贷款与GDP比)超过44.83%，已经接近风险区域。

（五）融资比例较高

投资比重较高，是房地产金融的又一个突出特点。房地产企业的投资方略，大有离不开在“市场--资源--资金”三者中间的投资经营原则，以商业贷款为先，逐步建立阶段性投资安排，以实现低成本投资并获取较高收益回报。二零二二年或此前，我国的地产开发企业在整个地产发展过程中，自有资本金占项目总投入的比重一般不到30%，部分企业投资更是在20%以下，而其余部分则将核心利用银行贷款等投资途径来解决项目融资需要。

四、房地产企业投资经营风险产生的因素

（一）不利的金融环境及政策

房地产企业主要面临的对外投资是银行贷款，所以目前国内外的金融市场环境和税收政策变化，对房地产企业的外部投资风险影响很大。但从总体上来说，国内的金融市场环境变化并不利于房地产企业发展。可根据国家调控情况来，我国从2006年开始，中国政府就对地产行业进行宏观调控，进一步将上调商业银行和金融机构之间的存款准备金率，据统计，中国在一致三年期房贷平均月收益从2006年的3.06%，到2014年已增到6.15%，而对其进行分析可知，同期居民房贷利率的持续上升。因此，对商业银行资本的不断过度依赖，使得房地产企业在金融市场环境变迁过程中很难自主发展，从而很极易导致资金问题、资金链断裂等重大问题的发生，复杂多变的金融市场环境也增加了房地产企业的投资风险。目前地产行业仍没对国外资本放开，只是少部分资本通过间接方式投入于房地产企业，房产企业也错过了大部分国外资本的流入。根据现阶段的限购政策来看，政策限购也在一定程度上增加了房企的投资风险，根据购房的限制，第二套房的比例不能高于40%，房贷利息不低于中国人民银行基准的1.1倍，部分监管部门还针对第三套房不得使用公积金的政策。

（二）房地产企业不健全的资本市场机制

从中国改革开放以来，已历时三十多年了，在中国基本上形成了中国社会主义市场机制，但资本市场价值还是处在不完善状态中。不健全的融资市场机制也是造成房产企业过度依靠银行贷款等传统融资方法的主要因素。而在当下国内环境来看，依靠银行贷款使房地产主要的融资，但已经处于过度性依赖，导致企业只要出现缺钱的情况就会想到借贷，而不是尝试用基金、信托、证券等传统方法投资，更没有想着创新的投资手段，并没有很好的去了解融资，因此，导致融资市场难以形成，这样的恶性循环就导致其不能更好的发展。而地产行业金融市场也缺乏一种多元化的金融体系，因此房地产企业融资时更应该根据自己特色，创造出一些房地产的金融服务产品，从而活跃了地产互联网市场。另外，由于目前融资市场中着力于房地产企业融资和质押贷款等的中介结构极度缺位。因此人们常用“不管就乱，一管就死”来比喻目前地产融资市场的发展，政府有关部门将出台有关法规、条例、管理制度，进一步规范房企的投资方式，外资投入力度，以逐步推动融资市场的规范化发展。

（三）融资渠道过于单一

房地产传统的投资基本上都是银行结款、房产的信托等。而就目前而言。在相关部门的宏观调控下，房地产信托已经出现了较为明显降温，并国家的优惠政策导致这一投资途径逐步退出人们的视野，至于挂牌资金，因为国家对房地产企业的挂牌需要较严，审核时限过长，程序繁琐，成本较高，而且由于中小型的房地产企业较多，不少企业都无法满足挂牌条件。所以，上市资金对一般的房地产企业而言也是很有效的一种筹资途径。相反，银行借款对很多企业而言是最便捷的一个筹资途径。但是对房地产企业而言，如果房地产市场出现一些很大的震荡，房价骤降，或者商品房大量积压，资金没有办法在短时间内收回，就没有办法偿还银行的贷款。

（四）负债规模过大，资本结构不合理

企业本身的自有资金通常不足以支持企业的正常运转，企业就需要引进外部资金。因为我国税收政策规定企业的债务融资利率在企业所得税前面支出，同时债务人承受的风险比投资者要小，要求的回报率也少，所以企业的融资主要来源一般为债务融资。但过多的借入资金，会造成企业自有资金比例和借入资金配比不合适。因为借入资金的比例越高，企业支付的本息也越多，企业的资产负债率也就越高，缺乏还款能力的可能性也越大。

（五）融资风险治理机制较差

在中国房地产企业工程发展过程中，投入风险管理也是其经营风险管理的一项重要内容；在工程项目实际管理中，往往因为工程项目管理人对融资风险防范利害制度的忽视，以及对相关工程项目管理人才的专业分析水平欠缺等原因，而导致了融资风险防范制度不完善：投入风险管理的内涵，一般包含了经营风险认识、风险评估、风险划分和投入经营风险决定，健全的投入经营风险机制才能使工程项目开发部门得以很好的避免投入经营风险；而目前，房地产投资风险管理部门在融资风险防范制度的构建上面临的问题，主要体现在程序不规范、组织结构不健全和人力资源不均衡等方面，而这些原因直接影响了融资风险管理的各个环节。

（六）融资法律法规不健全

随着房地产行业的迅速崛起，政府在对于房地产业投资的立法方面仍存在着一定的不足，较大程度上对开发工程项目的投资一直是政府采取宏观调控的主要方法；同时关于房地产开发工程项目的融资途径规定相对较少，这也是使得融资途径使用不够敏捷的主要原因所在；比如关于信托投资途径，不少研究者指出我国针对这种投资途径的规制门槛过高，在法律制度上过分注重其规范性，没有一定的可行性：另外，针对一些实践中所显现的现象，有关立法会有遗漏甚至空白；针对同一类情况，有时会显现相互冲突。

五、防范房地产融资风险的意义

（一）政府宏观调控下对房地产企业的融资影响

本世纪初房地产市场的发展至今，房地产业发展已为中国经济社会的发展带来了巨大动能和活力，但同时也带来了相应的社会影响。中央为了平衡宏观经济结构和防控金融风险的目的，多次对房地产业实施宏观政策调整。例如，逐步提高对房地产业项目的政府资本金注入比重；逐渐上调或保持政府针对房地产业信贷的较高利率；逐渐收紧对房地产业信贷的审查和投放；逐渐强化政府对房地产业信贷使用的约束和监督等。逐步逼迫企业减少对商业银行信贷在投资构成中的比例，逐步逼迫企业积极挖掘其他投资途径的发展潜力，逐步逼迫企业审慎地使用融资杠杆。一旦无法有效果对宏观调控和投资环境带来的改变，企业将在投资过程中困难重重，从而危及企业的持续运营。

（二）经济环境对的房地产企业融资影响

1.外部经济

地产行业景气程度也会对房地产企业投资产生推动或抑制的影响。一旦房地产行业发展健全、运营稳定，并且维持了良性的发展趋势，那么企业的投资环境就将趋于舒适和友好，投资流程将会较为顺畅，而金融机构也会乐于与房地产业企业保持着紧密而稳定的融资往来。而一旦房地产行业发展滞后或者下降，则房地产企业的投资流程将会更加漫长而困难，企业内部也会因为筹集大量资金而面临风险。

2.内部经济

房地产企业的债务比率过高加大了财务风险。目前大部分房地产企业存在更多的债务比率，但过高的债务比率在给房地产企业提供收益的同时，也给房地产企业的发展造成了不良影响。过高的资产比率提高了房地产企业的金融风险，同时过高的资产比率可能会导致房地产企业无法顺利开展既定项目；另外，过高的资产比率也一定程度上提高了房地产企业的投资难度，金融机构由于不敢自担风险而无法向房地产企业进行放贷。由于中国市场经济的日益发达，资产比率过高的房地产企业面临很大的投资问题，尤其一些规模较小的房地产企业由于过高的资产比率，面临较大的生存危机问题。

3.经济社会稳定发展的现实需要

目前地方政府，通常都是既立足解决当前实际问题又兼顾与未来发展目标的衔接性，但也有所偏重。有的偏重问题导向，如要缓解城市中新居民、年轻人买不到、租不起房子的现实问题，就必须着力扩大社会租赁房屋供给面。有的则是偏重发展目标指向的，如坚持绿色低碳经济发展，就需要逐步提高全装修房屋和装配式建筑的比重，具体的比例指标由政府及其有关部门提出。有的是二者相辅相成的，比如，从去年开始实施的楼市金融政策，既立足预防、缓解了当前的楼市金融风险，也需要通过金融机构为社会实体经济和经济社会的平稳发展提供强力保障。所以，促进金融机构、房地产业和社会实体经济的均衡发展，是“十四五”新时代的主要任务。今后，若要达到社会主义共同富裕的目标，房地产业仍是一项很关键的基础性行业。但由于当前过高的房价水平，对普通市民的生活消费水平、年轻人的婚嫁生育、社会实体经济的发展壮大和达到社会主义共同富裕的总体目标，都具有很明显的挤压效果，故又一定要做好政策调整，保地价、稳房价、保市场预期，织牢房地产业长期稳定健康发展的安全网。

六、防范房地产企业融资风险策略

（一）宏观层面

1.优化企业融资大环境

房企的融资方法、投资战略都离不开企业投资大环，但对企业投资环境影响较大的则是金融方面法律、规章以及地方政府有关部门的法律规定，有时地方政府部门的一套财政和货币政策会引发金融领域的大“地震”。因此，政府部门应针对其地区环境以及投资环境进行对房地产企业的优化，并根据阶段性的情况进行对金融领域国家的调控来进行对金融市场环境的稳定。从宏观上看，房地产企业应对税收与法律进行不断学习，并对金融市场变化进行掌握以及跟踪。而在围观上来看，需要制定针对性的保护措施，并预知未来金融市场的风险，将金融市场出现的风险以及投资降低致最低点。

2.实施多元化的融资策略

房地产投资经营风险主要来源于投资结构的单一性，房地产企业只有避免风险，将风险管控在企业承受能力以内，才可以有助于企业的不断发展，不断进步，不断壮大。房地产企业已经开始采用多样化投资的战略部署，多样化的投资使有利于控制企业的投资风险，但是也会出现企业将部分投资忽略或者遗忘，导致投资风险的扩大。可根据具体实际情况来看，大型企业可以考虑上市情况，利用上市融资来获取降低风险的最大控制。而现在出于上市的制约，房地产都是采用投资经营以及并购二次重组的形势，并获取资本市场的股票资金，并达到企业所缺少的资金，这样方法使一种比较不错的捷径。也可以采用投资基金融资的方法，利用民间资金，来减少对银行的的依赖。根据大环境来看，其他行业都在根据自身特色进行不断创新，因此，房地产企业也应该针对其自身的特色，做好融资，并对融资中的方法，进行不断探究，不断创新。并可以在企业最需要资金的情况时，可以有效的控制好资金使用。

3.提高企业防控投资风险能力

在金融环境中的房地产企业，如果想要有效避免企业融资风险，就一定要提高对企业本身的资金风险控制。而针对某些能产生企业可能收益的资金风险，管理者就需要在实际风险收益与潜在风险损失之间做出取舍，以争取将资金风险控制在企业的可接受区域以内，从而获取最佳的投资收益。因此首先，房地产企业必须要提高资金风险管理意识，建立健全的资金风险管理架构，合理、科学的预见可能产生的资金风险，并有效的采取相应的控制措施。然后，住房企业还必须提高对资金的战略管理，突出资金流的关键功能，建立与战略相适应的现金收付规划体系，对计划内的各种现金收付做出科学合理的预估与计划。最终，房企还需要从总体上提高企业的盈利才能、创现力，进而培养房企的经营核心竞争，从而提高企业的财务弹性和财务灵活性，实现提高企业降低投资经营风险的能力，以推动房产企业健康发展。

4.完善房地产企业投资有关规章制度

目前国家尽管出台了若干与地产行业融资有关的立法，但这些立法具有一定缺陷。在房地产企业选择融资途径时缺乏相应的立法对其加以制约，这样将会导致地产行业的融资产生混乱。而且，目前的有关立法也已跟不上地产业市场经济的发展要求。由于当前地产业投资的多元化发展趋势，也已涌现出了许多新型的融资工具。若不对这种新出现的融资工具加以制约与规范，将会加大金融机构的经营风险。所以，随着房地产业经营的进一步发展，需要进一步建立并健全相应的法律法规体制，对一些新出现的融资工具加以严格规定，为房地产企业多元化的投资发展提供了保证。

（二）企业自身

1.房地产企业要培养专业的融资人员

新形势下，房地产企业在发展过程中还需要进行各种渠道的投资，因此需要相应建设一个专业素养很高的管理人才队伍。新形势下房地产企业必须掌握在金融与证券等领域的行业技术与基本知识，同时掌握相关法律法规方面的基本知识。具备专门进行房地产企业投资渠道研究等方面的人才，并以此来适应新形势对房地产企业管理上的新挑战。

2.建立一套科学有效的企业内控机制

通过整合企业的经营发展环境、内部控制活动、内部监督、风险预警等要素，为内控管理体系建设完善的框架，并可以委派企业董事会成员直接参与融资决策工作，这样既保证了企业融资的真实性，又加强了对企业融资过程的监管。此外，还可以在全面贯彻企业融资风险控制的对策落实《企业内部控制基本规范》中关于降低企业风险的各项内容的相关要求基础上，进一步提高、强化企业的内部控制水平和能力，进一步设立融资风险评估和控制的相关专业机构，以加强融资风险评估的准确性。

3.建立内部审计体系

对企业各个部门的投资运营实施审核和监管，并不定期地进行检查巡视，针对投资经营风险分析结果提出合理的风险控制措施，并对风险防控实施状况加以监测与检查，以此减少投资经营风险，将企业投资经营风险控制在合理水准以下，并进而提高企业各种处理投资经营风险的能力，建立一种科学、合理、有效的管理体系。

七、结语

综上所述，房地产企业属于资金密集型的企业，因此需要大量的资金才能维持企业正常运营。在货币政策宽松时期，基于房地产对货币政策的高敏感性，大量资金不断注入其中，使得房地产行业出现了前所未有的繁荣局面。而也正是由于房地产企业大量的投资，从而进一步增加了企业的资产负债率，高财务杠杆虽然能为企业带来倍增效应，但同时也带来了潜在风险也大量存在，在一定程度上对房地产企业的发展造成严重响。所以在房地产企业投资前，认识、分辨、评估其投资风险，对于房地产企业来说有着十分关键的重要性。

参考文献：

[1]吴迪.房地产企业融资风险评价[J].商情,2018(44):135+278.

[2]江广军,王玉萍.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].建筑工程技术与设计,2019(32):2775.

[3]于美杰.房地产企业融资风险及管理问题研究[J].中国市场,2019(30):41-42.

[4]范晓愚.中小房地产企业融资风险研究分析[J].中国电子商务,2013(11):190.

[5]刘远新.房地产企业融资风险及其控制措施研究[J].商,2015(40):189+199.