杜培胜 华北水利水电大学水利学院

摘要：长租公寓行业在2020年似乎陷入了冰点，受疫情及本身商业模式等因素的影响，市场中的长租公寓公司频频“爆雷”，其中不乏有行业的头部公司破产跑路。在新的一年，长租公寓行业是继续萎靡不振还是逆风翻盘，文章将从国家政策、行业概况、商业模式等方面综合分析，探索这个问题的答案。

关键词：长租公寓；商业分析；行业前景

一、引言

2021年1月26日，中国消费者协会确定2021年全国消协组织消费维权年主题为“守护安全  畅通消费”。中消协表示，今年将围绕年主题，重点关注共享式消费、在线教育培训、长租公寓、直播带货、社区团购等新兴消费业态和消费模式，加大对违法失信行为、不良营商手法、显失公平格式条款等问题的监督力度，推进消费领域规则建设和完善。[1]这是自2020年11月“长租公寓租客被强制赶出租房”事件后中消协首次正面“点名”长租公寓行业，也表明野蛮生长数年的长租行业终将迎来强监督与大整改，本文将从多方面论述分析，探寻2021年在新节点下长租公寓行业的发展动向。

二、行业发展概况

长租公寓行业若按照房源划分，目前主要分为“集中式”和“分散式”两类。“集中式”是以自2015年大举进军长租公寓市场的传统房地产企业为代表，利用传统的商业地产运作模式，以自持土地开发或者楼宇整租改造方式运营。而另一种行业内更常见的模式是“分散式”，其本质类似于“二房东”。典型运营模式是公寓运营商将房屋从业主手里统一租赁过来，再进行装修改造、配齐家具家电后，以单间形式出租给有租房需求的白领上班人士。

长租公寓起步于2002年，初期主要服务于跨国公司来华高管，从2008年开始，酒店式公寓迅速发展。2010年，互联网的迅速发展叠加消费升级，促使长租公寓市场持续扩大，大批长租公寓品牌陆续出现，例如如今的头部品牌自如就是在这一时期成立的。2014年，小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军投资近1亿元人民币，入股一家名为you+国际青年公寓的创业公司，在移动互联网创投热潮正盛之时，这一动作迅速将长租公寓推至风口浪尖。随之，在2016年，中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。良好的政策导向外加年轻一代快速增长的租房需求，使得众多长租公寓平台在短短数年间取得了爆发性增长。[2]

但随着快速增长到来的是外界对该行业商业模式的争论怀疑和行业内的频频“爆雷”。SOHO中国的董事长潘石屹曾在媒体前公开指出：长租公寓的资本回报率只有1%，整个行业利润单薄。随后长租公寓行业迎来的是“甲醛房”、“房租贷”等连续三年的负面报道。2020年突如其来的新冠疫情更是将整个行业推上风口浪尖，负面报道登上各大媒体头版头条：2020年3月，青客公寓被曝资金链断裂，已走到崩盘边缘；5月，自如、蛋壳、青客统一倒逼房东降价，房东们集体维权；6月18日，蛋壳公寓公司CEO高靖被地方政府部门调查；11月，蛋壳公寓资金链断裂，不仅拖欠房东房租，租客还面临强制退租和被迫还贷的处境；2021年1月22日，深圳蛋壳公寓被列为被执行人……疫情就像一剂催化剂，让当前长租公寓市场存在的问题更快速直接地暴露在了大众视野之中。

三、长租公寓行业“爆雷”原因分析

（一）盲目激进的扩张战略

自17年始，长租公寓行业公司纷纷开始“烧钱”，发动价格战抢占房源,从而快速抢占市场，提升企业的市场份额，。与“集中式”背靠传统房地产企业不同，“分散式”长租行业公司多是借移动互联网创投热潮兴起，背后没有雄厚的资金支持，为了解决这一难题，这些长租公司便通过深度占用房主和租户资金的方式实现大规模资金沉淀。传统房主-租户型租房市场惯用的付款方式为“押一付三”，即租户向房主一次支付三个月房租再押一个月。而长租公司则往往要求租户一次性支付半年或者一年的房租，如果租户一次性拿不出这么多钱，长租公司将会用各种手段让租户开通“房租贷”，从而一次性从贷款机构那里拿到租户一年的租金。长租公司支付房主资金则往往采用月付或季付的方式，如果是采用月付，那每有一个租客支付一年房租，长租公司便可获得11个月房租的资金。凭借着支付方式的时间差，长租公司便可在短时间内获得大量的资金沉淀。但这种方式也无疑大大加大了长租行业的风险内嵌性，一旦杠杆过大，公司资金运转跟不上，便会产生巨大的“爆仓”危害。

除此之外，为了抢占相对较为稀有的房源，长租公司在收购房源时频频“坐地起价”，导致房源价格上涨，收购成本抬高。由于自己的市场垄断力不足以让租客完全承担增加的额外成本，同时为了增加品牌知名度，扩大市场占有率，长租公司反而自行补贴，低价吸引租户租房。“高入低出”彻底打破了传统租房行业的商业模式，违背了市场规律，企业自然避免不了亏损。蛋壳公寓公布的财报数据显示，近几年公司亏损额持续扩大：2017年，蛋壳公寓净利润为-2.72亿元，2018年为-13.7亿元，2019年则增长至-34.37亿元，短短三年，亏损额增长超12倍。上市后亏损增长趋势仍在持续，蛋壳公寓上市后的首份财报于2020年6月公布，财报显示，第一季度净利润为-12.23亿元，去年同期为-8.162亿元，同比扩大逾50%。[3]亏损的持续增大必然会导致公司资金运转困难，而公司一旦资金链断裂，必然又会导致金融杠杆失衡，公司“爆仓”。

（二）过度依赖“互联网金融思维”，忽略行业本质

目前主流的长租公司相比于传统的租房行业，披着互联网的外衣，大搞金融操作，利用金融杠杆短时间内获得大量资本沉淀，将原本的转租生意变形成了高负债的准金融模式。依靠资本和互联网打破传统一对一的租房市场的确有进步意义，一方面将房源集中了起来，减小了房主和房客交易达成时的信息搜集难度，增加了租房的便利性；另一方面，长租公司统一、标准的房屋交付及维护，不仅增加了租客居住的舒适度，而且大大减小了房东与房客之间的交易隐患。但租房行业归根结底是重资产行业，是线下产业，一味的模仿互联网金融模式，加大金融杠杆，终将会负债过高，资金链断裂，从而崩盘。

长租行业与传统的互联网企业相比，不具备真正互联网行业产品多元化和虚拟性的特征。长租行业利益回报方式较为单一，主要仍是依靠“低入高租”的租金差价，缺乏有效的行业附加值，身为传统行业，缺乏互联网产业所具备的想象空间。此外，长租行业作为典型的线下产业，其扩张并非像互联网企业那样只需依靠宣传打造品牌知名度，而是实际房源与租客数量的增加。这种扩张是需要长租企业长期为之“买单”的，这不仅具有法律层面的约束性，更是事关国家民生和社会稳定，因此行业一旦失控崩盘，所产生的危害将比真正互联网产业更为严重。正如原我爱我家副总裁胡景晖直言道：长租公寓爆仓，一定比P2P暴雷更厉害。

（三）新冠疫情让整个长租行业雪上加霜

前期长租公司纷纷疯狂烧钱扩张，抢占市场份额，很大程度上是在准备上市。公司一旦上市成功，便可在股市募集到大量的资金给公司输血，从而缓解公司压力，稳定财务杠杆，支持公司后续发展。目前“分散式”长租公司中已上市的仅有两家：2019年11月，青客公寓成功在美国纳斯达克上市；随后，蛋壳公寓在2020年1月也挂牌纽交所匆忙上市。但屋漏偏逢连夜雨，本指望借上市“上岸”的青客和蛋壳，都被毫无征兆的新冠肺炎疫情打乱了计划。在上市之前，青客公寓最初计划募资1亿美元，但后来大幅削减募资额，最后实际募资额腰斩至4590万美元。上市没多久后新冠肺炎爆发，青客股价持续下跌。蛋壳公寓的股价在疫情爆发后也持续走低，截止2020年10月21日，蛋壳股价从每股13.5美元的开盘价，已经下跌至每股2.61美元。笼罩了2020年一整年的新冠疫情，让长租公司的股价持续走低，公司募集的资金额大大缩水。

除此之外，由于疫情，尤其是国内疫情还比较严重的时候，长租行业空房率居高不下，这对本就在股市受创的长租行业来说更是雪上加霜。入住率下降，收入自然减少，但房源的成本支出却不会随着减少，因此公司亏损持续扩大，等国内疫情控制住后，即使经历了返工返城和毕业季两个租房旺季，长租行业仍未回暖。为了自救，2020年5月，青客、蛋壳、自如等长租公司集体倒逼房东降价，对租客涨价，但仍无济于事，持续一年多的疫情终是把一个又一个的“蛋壳”拖垮了。

四、长租行业发展动向

（一） 立法监管与政策利好“双管齐下 ”

虽然2020年长租行业频频“爆雷”，整个行业跌至冰点，但从国家大政策方面来看，长租行业未来仍是大力受到支持的行业。2020年11月3日，我国“十四五”规划正式将长租行业纳入发展战略，接着，12月18日，中央经济工作会议指出将继续推进“租售并行”方针，帮助解决一、二线城市的住房问题。由此可见，2021年国家将会继续出台促进长租市场发展的相关政策，长租行业也会继续利好不断。而随着2020年多家长租公司的“爆雷”，行业监管同时也提上日程。2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，该《条例》对当前长租市场存在的各类租赁乱象都做到了针对性的规范监督。相信2021年随着该《条例》的实施，各地区也会配套完善当地的市场监管政策，日益严格且完善的监管政策将会改变长租市场目前野蛮生长的现状，让长租企业朝着品牌化和运营精细化方向健康转变。因此，2021年国家政策将会监管与利好“双管齐下”，保证长租行业的良性发展。

（二） 公募REITs入场

2020年4月，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》由中国证监会和国家发改委联合发布，这反映公募RIETs自2007年引入我国，并经历长达13年的摸索后，终于将入场基础设施领域。2021年开年不久，公募REITs又迎来历史性时刻。1月13日，《国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》正式发布，新规强调，要严格把握入库项目条件，切实加强基础设施REITs试点项目的储备管理，统一规则、加强协作，切实做好基础设施REITs试点工作。[4]这意味着2021年公募REITs将正式走入基础建设行业，也预示着未来REITs在我国进程将大大加快。

在接下来的2021年，为了进一步推进通过住房租售并行方式缓解大城市目前居住问题的方针，国家发改委很有可能会率先在长租行业选择部分公司建立公募REITs试点。公募REITs可以很好的弥补当前长租企业资金闭环所缺的最后一环，促进长租企业健康发展，树立标杆，从而重新恢复消费者对长租行业的行业信心。戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉也曾表示：“长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道。”从当前来看，公募REITs是长租行业所处困境破局的极好途径。一旦REITs成功入场，市场配套产生的以公募REITs为核心的一揽子金融产品便极大地帮助长租企业实现现金流闭环，让长租企业因过度消耗主体信用而形成的金融困局通过利用项目经营数据实现的资产证券化妥善解决，从而让长租行业持续良性发展，迸发新的生机。

（三） 集体土地加速入市，大型租赁社区或成风向标

土地供给不足，是我国一、二线城市之前长期存在房源供需与错配住房问题的主要原因。基于此，2017年至2019年，我国先后两批18个城市开展利用集体土地建设租赁住房的试点，力求解决住房的结构性供需矛盾问题和人地匹配问题。三年的试点时间，对集体土地建设租赁住房的探索也取得了一些成绩。以北京市为例，2017、2018两年分别确定了39个和29个集体土地建设租赁住房试点，累计共73个集体土地建设租赁住房项目立项。截至2018年年底，北京市最早的5个集体土地建设租赁住房试点项目共涉及集体建设用地38顷，可建设近1.5万套、总面积约110万平方米的租赁住房。[5]过去集体土地入市最大的困难是有法律障碍，我国《土地管理法》中规定“从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的集体土地”，因此过去集体土地很难被当地用于基础建设。但2020年，新修订的《土地管理法》删去了这一规定，这就为利用集体土地建设租赁住房提供了法律支持。除此之外，我国“十四五”规划中也明确提出支持利用集体建设用地建设租赁住房。在法律支持和政策支持下，相信2021年集体土地租赁住房的建设将会加速推进，从而对长租行业产生新的冲击。

集体土地的加速入市，也推动着大型租赁社区的出现。如2020年7月开业的北京成寿寺租赁社区就是集体土地+大型租赁社区的典型成功案例。社区型租赁公寓的出现，让租户们的活动空间不再仅仅局限于自己所租的房间，还让租户们可以享受到购物中心、咖啡厅甚至医院等的全面生活配套服务，租户结束工作后便可以像在自家社区一样休闲活动，大大提高了租户们的居住舒适度，实现了租赁公寓注重给予租户“归属感”的转变。这种新型的租赁公寓模式，或许将对长租市场的格局产生新的冲击，甚至成为一、二线城市发展的新增长点。据不完全统计，2021年北京预计将有超5个大型租赁社区面世，上海预计超10个，其他城市也将陆续有项目上市。伴随着集体土地的入市以及国家“非住转租”政策的深入落实，未来大型租赁社区或将成为长租市场的新风向。

（四） 长租公司运营将更加趋向精细化

过去一年，长租企业用一个个血的教训证明了凭借所谓的“金融创新”，利用收租和付租的时间差异短时间沉淀大量资本，将“别人的钱”当作一笔无息贷款投入到高价抢占房源、低价出租抢占市场的疯狂扩张中是行不通的。这样的运作方式虽然短时间内企业规模在迅速扩张，但实则是拿今日赌明天，最后终将搬起石头砸自己的脚。经历这样惨痛的教训以后，长租公寓企业势必会调整之前激进的扩张策略，而把更多精力投入到自身品牌建设中，从而挽回因长租行业频频爆雷而导致的企业形象受损。品牌的建设离不开精细化的运营方式，品牌需要有明确的自身品牌定位和产品定位，有针对性地打造自身的品牌调性和受众画像营销，通过差异化的服务来提高用户粘性，增加品牌知名度。目前市场上已经存在一些公寓，如专精女性公寓、高级白领公寓、大学生公寓等，通过设立特定的受众定位，对特定的受众人群有针对性地提供特色化服务来形成竞争壁垒，打造自身品牌。城家公寓CEO王玲在谈到长租公寓面临的难题时也曾提到：“长租行业难题的破解之道就是精细化运营，这不是秘密，关键是能否做得到。”相信长租行业也都已经意识到了这个问题：长租企业应该致力于更精细化的运营，优化租户的租房体验，从而增强租户们的品牌忠诚度，树立良好的品牌形象，只有这样，长租行业才可以更健康长久的发展。

五、结语

自如CEO熊林曾在媒体前公开表示：中国租赁行业的大方向不会变，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。诚然，2020年长租行业乱象丛生，但这也正是行业内部的一次优胜劣汰，只有生存下来的“适者”才能在以后的市场中发展得更好。相信未来的长租行业定会在政府的宏观调控下更加健康、更加稳定长久地生长，冬天来了，春天还会远吗？

参考文献：

[1]中国消费者协会.2021年“守护安全 畅通消费”消费维权年主题宣传提纲[EB/OL].2021-01-26.

[2]林桂东.租售并举背景下中国长租公寓商业模式研究[D].厦门:厦门大学,2018.

[3]胡嘉琦,朱耘.蛋壳“爆雷”,何以续命?[J].商学院,2020(11):107-110.

[4]国家发展改革委办公厅.国家发展改革委办公厅关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知(发改办投资〔2021〕35号)[EB/OL].2021-01-13.

[5]郭永沛,贺一舟,梁湉湉,冯长春.集体土地建设租赁住房试点政策研究——以北京市为例[J].中国软科学,2020(12):94-103.