陈浩 郑州万达广场商业管理有限公司

摘要：新时期社会发展速度很快，经济总量相比过去提升很，人们的生活水平也因此得到了根本提升，这都使得大众对于生活质量的需求，相比过去提高了不少。在诸多的新出现需求中，购物需求是最重要、也是最突出的一个，这就使得各地的房地产开发商兴建了很多的投资性商业购物中心。投资性商业购物中心的出现使得各地区的经济发展得到了激发，不过对于其持有者和开发者而言，在实际业务的经营过程中也会存在着一定风险，需要结合业务特别是房地产企业的发展和商业投资模式的研究，来做出相应的处理。本文试图结合所在地区实际情况，如何做好投资性商业购物中心财务风险的处理工作，以度量分析角度入手来解决实际存在的问题。

关键词：投资；商业购物中心；财务风险度量  

一、引言

本文所提到的投资性商业购物中心，是国内房地产的一个重要分支，也是商业发展的重要组成部分，特别是和时代需求结合十分紧密。房地产行业本身就具有相对高风险性，特别是在实践的过程中，如果没有办法对其建设项目作出合理的投资，那么整体上的财务风险就会隐藏在很多的业务环节之中，随时存在爆发的可能性。新时期投资性的商业购物中心建设必然会成为接下来的发展趋势，因此作为实际的从业者和相关的研究者而言，对这方面的内容作出相应的研究，不仅有利于提升整体的业务效率，也有利于保证房地产事业发展稳定性。本文试图在本文中结合度量分析的角度，如何做好投资性商业购物中心风险的处理工作，进而为实际业务的推进打下坚实的基础。

二、理论概念论述

（一）商业购物中心

想要对资性商业购物中心中存在的财务风险有所了解，就首先需要对购物中心有所知晓。这里所提到的投资性商业购物中心，指的是以投资为目的所建设的购物中心。购物中心理念最早出现于欧美发达国家，拥有几百年的发展历史。在这数百年的迅速发展积累过程之中，以美国、英国、日本等西方发达国家为代表的群体，逐步摸索出了整套的经营和管理模式、整体上取得了不错的效果，也因此带来了很多的收益。

结合学界的实际定义来看，投资性商业购物中心，主要指的是在房地产企业助力下所策划和打造的统一商业购物组织体系、运营模式之和。他们需要适应管理的需要，产权相对统一不可分割。在具体的经营过程中，需要尊重顾客的选择权，给顾客提供相对满意的服务，也必须拥有各类便利性的服务设施，比如停车场、餐饮、住宿。除此之外也需构建起好环境、对客户的健康没有损害，结合新时期的特色，提供一定的娱乐、休闲、综合服务项目。除此之外还需要考虑到商业口碑的问题，在政策和宏观环境的整体指引下，打造出具有地区特色的商圈，给地区的经济做出贡献。

（二）财务风险控制的重要性

结合学者的实际研究，国内购物中心特征大体包括商业空间步行化、商业空间室内化和公共空间社会化三个方面。购物中心的本质特点是统一管理和分散经验结合，管理者对购物中心做出统筹管理，需要合理的平铺在运行、保安、清洁、维修、进货、促销这些细节中，公共空间也需要实行集中的管控，只有这样才可以保证零售商、供应商、购物者能共享资源；这其中会涉及到大量的财务风险，如果经营者不参与管理，那么实际的业务效率将会大打折扣，也会使得问题频频发生。在各类的经营管理业务中，财务管理是十分重要的一个，如果没有办法做好相应的财务分析控制，那么将会导致很多问题的出现，也会使得企业在经营过程中受制于财务风险，因此做好相应的财务研判工作十分必要。

三、投资性商业购物中心风险机理和分类

（一）投资性商业购物中心的风险机理

结合实际研究来看投资性商业购物中心财务风险机理，是其财务风险的出现以及提出对应的预警措施的重要理论基础。投资性商业购物中心，应当能够单独计量和出售其实际所蕴含现金流量，在很大程度上是独立于投资者所持有其他资产而存在的，这一点是研究的基础，也是本文能够单独对投资性商业购物中心财务风险做出综合性研究的理论基础所在。

（二）投资性商业购物中心的风险分类

在不同的理财环境下，投资性商业购物中心处于不同的理财阶段，因此其投资项目和实际的经营状况、以及财务状况也会各不相同。投资项目的财务风险也会出现各类的表现模式，进而构建起不同的财务风险类别。如果用现金流量数据，具体地评价特定的投资项目可行性，持有的现金在各阶段的流入流出不确定性，就是其财务风险类别的根本区分依据所在，也是其财务风险数据研究的重要基础。

投资性商业购物中心财务风险的主要表现模式，在于其经营风险和筹资风险两类。经营风险主要指的是投资性商业购物中心，没有办法实现预期资本价值的可能性，比如各类的亏损以及经营不力都属于这类风险。投资风险主要指的是到期无法履行资本清偿义务可能性，比如贷款金额无力偿还，就属于这类的问题。投资性商业购物中心的财务风险包含经营风险和筹资风险的统一，二者相互制约同时又具有紧密的联系，需要相关的研究者结合实际业务研判。

（三）经营风险和筹资风险的关系

结合实际研究来看，经营风险和筹资风险是基于不同视角，看待投资性商业购物中心风险问题所出现的不同结果，也是对财务风险的具体描述，国内很多学者都认可财务风险这一概念，在具体的研究中很多人都将经营风险和筹资风险视作不同视角下房地产风险的不同阶段表现模式，本文认同该观点，同时在实际的研究以案例研究模式，论证了其正确性。

经营风险在投资性商业购物中心的风险研究中，大体指的是从现金流入的角度来反映的问题，比如无法实现预期资本的可能性，就是各类运行费用为负现金流入实际情况；筹资风险是从现金流出的角度看待问题的，主要反映的是到期无法履行资本清偿义务可能性。结合国内投资性商业购物中心实际经营目标来看，经营风险是筹资风险出现的根本原因所在，也是财务风险的关键因素。因此对于相关的持有者和业务从事者而言，注重经营风险是十分关键环节，不过这也不意味着筹资风险不重要，它集中体现了经营风险的后果，可以看作是财务风险的集中爆发，如果因现金问题而出现筹资风险，那么对于投资性商业购物中心而言无疑是重大打击，也需要予以足够的关注。

四、投资性商业购物中心财务风险管理体系

（一）打造信息系统，做好风险预警

投资性商业购物中心财务风险管理体系的建设，对于整体的风险预警和相关的财务风险业务处理而言有着十分重要的价值，因此对于实际的从业者而言，应当充分的对其所持有的商业资产做出考虑，在此基础之上加入经济趋势的研判，紧密关注房地产市场景气的程度，在此基础之上结合着财务技术和管理经验去构建与之适配体系。结合实际研究来看对于国内的相应投资者而言，首先需要建立风险管理信息系统。

21世纪是人才时代，也是信息的时代。各类新技术的广泛使用，使得各行各业的生产效率和经营效率，相比过去提升很多。在诸多的新技术中，信息技术无疑是最亮眼的一个，对业务模式转变以及改革推进所带来帮助作用是不言而喻的。因此对于商业购物中心管理，和各类财务管理措施落实而言，也应当结合着先进技术，特别是信息技术实际推广和使用、来做出相应的处理，努力构建风险管理信息系统。在实际的系统建设过程中，需要充分的把握经济趋势，深入了解所处地区房地产的景气程度，以及商业购物中心情况，考虑循环周期参考数据资料确立所处阶段。如果整体处于景气阶段，那么就有投资价值，如果整体处于衰退阶段，那么投资就不是明智的选择。信息系统的构建可以帮助财务人员更好的作出研究，数据可靠度也会因此提升。

对于投资性商业购物中心的持有者和投资人，也需不断地收集与本企业有关的各类信息，特别是房地产的内部、外部、初始信息。这里所提到的初始信息，包括各类的历史数据和未来预测信息，在集合初始信息的基础之上，应当做出筛选和提炼、对比、分类、组合工作，进而构建起风险信息数据库，结合着信息技术引入，在大数据的帮助下实现智能分析处理；结合参考结果来做出自己的投资选择，和财务风险分类处理。对于个人投资者而言收集信息实际费用可能过高，不符合成本效益原则，所以可关注各类机构发布的信息，在此基础之上自主打造信息管理档案。

结合信息技术和数据库建立收集到风险初始信息后，需结合具体的投资情况和商业购物中心发展项目情况，建立风险评估系统，结合相对较为稳定的风险管理工具，去定性和定量的做出识别，以度量角度去对投资性商业购物中心财务风险预测，进而给风险控制提供条件。具体识别既要判断财务风险中存在什么影响因素，也要找出这些风险具体爆发的潜在原因；只有将风险落实到原因尚，结合事件和个人研究，才可以使责任真正分解，进而去处理风险。除此之外还应当根据风险度量框架的指示，结合租金收入、营业费用、筹资结构建立风险控制信息系统，将财务风险防范置于最重要的位置，做好预警处理工作，结合着财务风险回避，做好风险的分散、转移和自担的控制措施。

（二）结合财务数据，做好风险度量

投资性商业购物中心财务风险度量，主要指的是通过计算相关指标数据，或打造计算的模式，对识别出的财务风险做出量的估计，进而有理有据建立财务预警系统，给实际业务的推进提供风险决策的科学依据。对于国内投资性商业购物中心客观经济环境的敏感性而言，应当充分的考虑各类的经济指标和宏观调控因素，在此基础之上做出整体把握和合理处置；此外财务风险的度量，也应当落实到实际业务中去，特别是财务指标的应用，只有这样才可以做出相对灵活的分析和应用。

本文认可经济指标和财务指标是研究最重要的数据，也是度量框架实际构建基础，所在地区的经济指标，包括房地产市场运行情况，比如价格租金、租金增长率、交易额控制率，这些指标都可以很好的衡量出房地产的经济情况，以及投资性商业购物中心建设的可靠性，和所处的周期情况，所需数据相应也比较容易获得。需要格外关注的就是各类空置的问题；这里的空置指的是财务风险直接体现，如果出现了空置，就意味房地产项目经营十分不力，因此对于投资性商业购物中心而言，可看作是爆发财务风险的导火索。空置率指空置房屋面积占总房屋面积的比率，是房地产市场情况的重要指示器，也是投资性商业购物中心建设与否，、投资规模大小的重要指标所在。除此之外空置率指标需要结合着价格和租金比值变动，来做出相应的处理。而在财务指标方面，是需要充分考虑其现金、资本、报酬等方面要素的。

对于财务管理研究而言，大体都以现金流入和流出作为实际的研判对象，首先需要做的是投资性现金流量分析。对于投资性商业购物中心的持有者而言，投资资产的情况可以结合业界多见的流量分析法、以及股权现金流量法来做出相应的研判。对于各类的现金流出量，和实际流入量需做好记录，也需注意初始资本等于购买价格减去债权人投入，加上其他购置成本；税后现金净流量也是需要计算的指标，税后处置收入、净现值决策与期权等指标计算也是重要参考。在此基础上需注意监测指标，包括营业净和实际租金收入、房地产年均价值、平均净资产等，以此为基础去设计预警临界值。如果其风险达到了临界值，就需要及时解决。

五、结语

整体来看对于国内的从业者而言，在实际投资性商业购物中心投资与开发过程中，应当充分注意各类财务风险，做好相应的管控工作，只有这样才可以保证业务的效率和质量。

参考文献：

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