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摘要:新世纪以来，国民经济发展越来越快，其中房地产行业为其发展做出了不小的贡献。但随着房地产行业的不断扩展，经济市场发展不平衡，导致国家对房地产行业的市场调控逐步加强。房地产企业的发展面临的风险程度不一而足，所以每一个房地产企业都需要思考的课题是如何才能有效抵抗风险。对于企业来说，财务管理就是企业的命脉，制定一个合理的财务战略，是一个企业有效运营的必要前提。对于房地产行业来讲，对于资金的配置也是一项重要工作，合理的财务战略以及高水平的财务管理能够提升房地产企业的核心竞争力，并促进其健康持续发展。本文从SWOT分析入手，探究万科企业目前存在优势和劣势，以及面临的机遇与威胁。在此基础上，结合万科的资产、偿债、资金等方面的财务数据，对万科企业的财务管理现状进行调查分析，最后从筹资、投资、营运资金三个方面深入探究万科财务战略的具体实施情况，并结合当下行业的发展，找出万科在地产行业长久保持竞争优势的原因，以此给我国房地产企业提供发展借鉴方向。

关键词：房地产；SWOT分析；财务战略

一、引言

近年来，中国的国家经济发展处于快速增长期，房地产行业的发展取得了不错的成绩。然而，大量的房地产企业掘地而起，也使得房地产行业的竞争越来越激烈。可是，行业的迅速发展也暴露出一些不可忽略的问题，比如，产业发展模式粗放、土地成本上升、薄弱的财务风险控制、市场供需波动等等，这些问题使得我国中小房地产企业不断洗牌。

同时，由于乐于炒房的投机者大量存在，导致我国房价不断上升，急需住房的公民陷入无房可住的境况，这种现象在一二线城市尤为显著。为了积极应对房价过高，政府出台各项调控政策加以调节，比如，限购政策的出台、银行信贷进行政策紧缩等等，这就致使我国房地产行业销量减少，房价走低，存货量加大。然而，大量堆积的存货，导致企业难以回笼资金，增大了财务风险。

值得一提的是，2020年开端，由于新冠疫情的爆发，举国上下共同战疫，各行各业停工长达两个月之久，房地产行业也不例外，这无疑让急于去库存的房地产企业又承受一大冲击。

基于以上背景，我们可以发现，财务风险和经营风险是我国的房地产行业面临的难题。一个企业的持续发展离不开财务管理，《公司战略与风险管理》一书中指出，有效的财务管理可能不会让一个处于经营灾难中的企业转变成功，但是失败的财务管理能让一个成功的经营战略毫无收获，甚至毁掉一个优秀的企业。[[1]]根据行业发展的阶段，以及相关利益者的期望，一个优良的财务战略的制定对房地产企业降低财务风险和经营风险有着重要的意义。

二、我国房地产行业发展现状分析

受我国计划经济的影响，房地产行业在建国之后至上个世纪90年代末一直处于政府管制之下，直到2002年开始，我国房地产行业进入了高速发展的阶段，市场供需关系得到解放，在国民经济中的作用越来越突出。但是由于前期粗放发展，市场环境的相对宽松导致市场投机行为的出现，为了规范市场发展，我国政府开始加强对房地产市场的监管力度，现就房地产行业的发展趋势作以下分析：

  （一）加大房地产调控力度，抑制房价上涨过快

近期各地陆续出台了新政策、新措施，用来控制房价增长幅度，不断加大房地产调控力度，抑制炒房投机行为。同时，稳步推进住房租赁市场建设。

  （二）行业整体增速高于GDP,但近几年有减缓趋

进入21世纪以来，房地产行业有十年的黄金期，整体增速都在20%以上，最高时可达34%，即便是在2008年的金融危机时期，房地产行业的增速也是高于国民生产总值的增速。金融危机过后，为了避免泡沫经济，国家政策调整，对房地产的发展处以冷静态度。

  （三）大力发展住房租赁市场，行业产品增多

为了缓解住房买房压力，当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。除此之外，一些新兴的地产产品也逐渐增多，比如养老公寓、单位公积金住宅等等。

  （四）地产开发成本逐渐走高

地产行业的发展离不开土地，在行业发展之初，我国的土地价格低廉，给房地产行业一个很好的发展的空间。但是近几年，耕地的红线指标使得政府对地产行业加大调控力度，控制土地资源的过度开发，这对地产行业形成了一个不小的冲击，由于土地资源过紧，供给关系紧张，导致土地价格走高，房地产的开发成本也就不断上升。

三、万科SWOT分析

（一）优势分析

  1.专业化优势

万科持续二十多年成为房地产行业的领跑者，在专业领域，万科集开发、建设、销售、服务于一体，在多年的探索中，拥有一套完整、科学的操作体系。与此同时，万科建立自主创新和研发团队，向着更高质量、更大规模继续迈进。

  2.管理服务优势

万科的管理者从全局出发，结合公司和行业情况，总结经验，全面学习创新寻找最佳的管理服务方式。在客户物业方面，万科有着“尊重客户，让客户满意”的服务理念。

  3.资金优势

资金是企业发展的供血机，万科有着良好的财务状况，通畅的融资渠道，较强的抗风险能力。2008年金融危机，市场大环境不容乐观，公司仍然凭借着自身强大的资金优势保持充盈的流动性和良好的负债情况。

  4.品牌优势

万科经过多年的发展，已经形成品牌效应，具有强大的销售规模和跨区域销售能力，知名度遍及全国。同时万科建立了公益基金会，反哺社会，体现社会责任，良好的企业背景和企业形象为万科赢得了声誉。

  5.技术优势

社会发展越来越智能化，消费者的需求也在发生改变，对住宅也提出了更高的要求，万科在满足基本住房需求的同时，也引进了新兴的技术，利用环保能源和新型材料，促进住宅高质量，更低碳，符合社会发展潮流。

 （二）劣势分析

 1.存货量过大

万科的存货数额比较大，如果出现滞销情况，资金难以回笼，造成很大的财务压力，增加企业的经营风险。

2.政府支持力度不够

万科的主营业务是地产的开发，需要大量的土地资源，并且受到土地成本的限制，而万科获得可开发土地的成本比较高，地理位置不够优越，这点可以从万科的城乡结合部开发的策略看得出来。

（三）机会分析

  1.中国地产行业发展仍在上升期

中国的房地产行业还有很多的发展空间，整个行业目前并不是特别完善，经过前期的炒房过热和全球金融危机，已经对行业进行过一定的筛选，这对万科来讲是机遇也是挑战，万科可以通过整合行业资源来提高市场的占有率。

  2.特色产品开发的竞争力

万科为迎合消费者多元的需求，不再以单一的商业地产为主，创新发展，出现了长租公寓、物流仓储、冰雪度假、教育基地、城市综合体等一系列新兴产品，提高了企业的核心竞争力。

3.行业市场逐渐规范

由于房地产行业的粗放发展，国家陆续发布相关的政策，颁布法律法规来完善行业市场体制。市场的规范促进了行业的发展，更有利于房地产企业的发展。

（四）威胁分析

1.国家政策调控

近年来，房地产行业在市场上波动比较大，由于前期房地产行业的过度粗放开发，导致土地资源的急剧减少和浪费，以及投机者哄抬房价，导致住房供需不平衡，国家陆续颁布相关的政策减缓房地产企业的发展步伐。

2.银行信贷抑制政策

为了控制房价的快速增长，抑制“炒房”这一现象，政府采取调控政策来控制房价，如，降低房地产的信贷规模，增加购买第二套房的贷款利率等等，以此来平衡市场，让住房刚需的消费者有房住，减少楼盘闲置。

3.市场竞争激烈

尽管万科处于行业的龙头位置，但是并非独一无二的存在，碧桂园、保利、融创、绿地等房地产企业也占了很大一部分市场份额。与此同时，近年来外资房企也不断涌入内地市场，形成一定的规模，这对万科来讲也是一个不小的威胁。

4.替代品的威胁

现在市面上存在大量的住宅替代品，比如政府保障性住房、单位公积金房等等，再加上近年来以年轻群体为主的消费者的消费观的转变，更倾向于租房的住房观念对商品房市场造成了不小的冲击。

四、万科的财务现状分析

企业的财务战略决定了企业的财务状况，一个公司财务状况的好与坏可以体现这个公司的财务战略是否合理。本文选取了万科近三年的财务数据，通过具体分析来了解万科的财务战略给万科带来了怎样的效果。（考虑到新冠疫情影响，以下数据未考虑2018年之后的数据）               

表1 万科2016-2018年相关财务数据   （单位：十万元）

 （一）偿债能力分析

1.短期偿债能力分析 

表2 万科短期偿债能力分析相关数据

从表2中的数据指标可以看出，流动比率由2016年的1.24减少到2018年的1.15；速动比率、现金比率虽然有所变动，但总体来看还是在下降趋势。这些静态偿债能力指标说明公司偿还短期债务能力的减弱，资金的变现能力不强。

  2.长期偿债能力分析

表3 万科长期偿债能力分析相关数据

从表3相关数据指标可以看出，万科资产负债率、权益负债比率、有形净资产债务率、长期资本负债率呈上升趋势，而股东权益比率逐年下降，说明该公司在获取资产时更倾向于依赖负债，公司的长期偿债能力较弱，财务风险较高。

（二）营运能力分析

表4 万科营运能力分析相关数据

应收账款周转率反映企业应收账款的周转速度。从表4数据可知，应收账款周转率逐年上升，收入规模也在同比上升，短期偿债能力有所提高，这也从另一个方面说明万科公司产品的市场规模不断扩大。

 但是，万科2016年-2018年存货周转率、流动资产周转率、固定资产周转率、总资产周转率逐年下降，使得企业回收资金的速度变慢，投资效率变低，降低了企业的短期偿债能力及获利能力，公司的营运能力在降低。

（三）盈利能力与盈利质量分析

表5  万科盈利能力与盈利质量分析相关数据

从表5数据能够看出万科公司2018年各项销售利润率、成本费用利润率较前两年有所上升，说明公司利润增长速度快于成本费用的增长速度，产品盈利能力提高。但是万科公司2018年较之前两年的总资产收益率逐年下降，主要是由于总资产周速度的变慢，由此可见，要提高公司的总资产收益率，增强其盈利能力，要从提高公司的总资产周转率和息税前利润率两个方面努力。

从整体的财务数据分析，我们可以了解到，万科集团整体处于一个稳步发展的状态，收益稳步提升，但是库存压力比较大，存在着一定的财务风险和偿债危机，由此来看，万科在财务方面还需进一步的调整优化，以促使企业更好更稳的向前发展。

五、万科的财务战略分析

财务战略对一个企业的发展至关重要，我们结合万科的具体发展，从筹资、投资、营运资金这三个方面来对万科财务战略来进行探究分析。

（一）筹资战略

房地产行业的发展，需要大量的资金来进行前期的建设活动，所以充足的现金流对万科来讲是特别重要的。万科采用多元的筹资渠道，提高自身的筹资能力。

  1.银行借款为主

银行借款是最为传统的筹资渠道，也是万科主要的筹资方向。银行借款具有普适性，形式灵活，可以进行大额借款。表6是截止2018年，万科的银行借款金额，通过对相关数据的计算，我们可以看到银行借款数额较大、占比较高，平均水平大约是有息负债的48%，可以说银行借款仍是万科进行筹资的重要途径。

（数据来自万科年报公开整理）

  2.发展互联网投资

近年来，随着科技的发展，互联网的渗透运用，“互联网+”模式越来越得到大家的推崇，在金融领域方面互联网更是开拓了一片广阔的天地。万科紧跟时代发展的脚步，积极推出互联网金融产品，通过互联网的推广，万科不仅能够获得低利息资金，还能提高企业的影响力，拉动地产销量。

3.依靠中期票据和企业债券

2008年金融危机，国家为了避免泡沫经济的扩张，开始出台政策限制房地产上市企业的股权融资渠道，万科前期依靠股权融资的渠道受阻，继而转向通过发行中期票据和企业债券进行筹资。

万科发行中期票据和企业债券获得不错的效果，能够有效缓解股权融资被限制而导致的资金问题，拥有了更大的资金使用自主权，表7是万科2008年-2018年发行公司债券和中间票据的情况。

 表7 2008-2018年万科境内资本市场发行中期票据和公司债券情况

（数据来自万科年报公开整理）

从表7可以看出，万科通过发行公司债券和中期票据，筹集到的金额高达227亿元，很好的满足了企业中长期发展的需求。

  4.涉足境外资本融资

万科除了发展境内融资，还在积极探索海外市场，这提高了万科资金的稳定性，同时也有利于打开万科的境外知名度。

2014年，万科成功将B股转换成H股。通过在香港的成功上市，万科的整个融资体系得到了优化，可以明显看到的是，万科H股首日的开盘价就已经是13.7元，比起万科B股，涨幅约10%。这可以为万科吸引来更多的投资者，进而补充万科的资金。

   （二）投资战略

 1.多元发展，推动轻资产新业务

万科的发展是从贸易起家，经历过多种经营、遍地开花的阶段，之后专注于地产行业，并成为房地产行业的领军企业。但是随着行业发展的冷却，行业内竞争的激烈，万科探索新的出路。根据市场发展需求，万科积极调整投资战略，发展新的业务，主要体现在，物业服务、地产物流、教育经营、养老服务、公寓出租等等，这些业务与传统单一的地产买卖不同，被称为“轻资产”业务。万科的整体经营也重新定位成“城市配套服务商”。

 2.减少住宅项目的投入，大力推广“小股操盘”

房地产行业内部竞争日趋激烈，外部宏观环境也不容乐观，万科的住宅项目销量也有下降的趋势，为了规避风险，万科推出“小股操盘”的经营模式，在整个行业内寻找优质的合作伙伴，万科以提供优质的运营和管理服务为主，依靠其卓越的品牌效应来获取额外收益，图1是“小股操盘”的具体模式示意。

图1“小股操盘”模式示意图

此种模式，也是万科软实力的一种体现，利用其长期积累的运营、管理和品牌效应，以低资金投入获得项目的操盘权，从而获取项目的超额利润，同时这种模式也扩大了万科的市场份额。

（三）营运资金战略

 1.提高周转速度，有效去库存

对与房地产企业来说，库存始终是一大难题，对于万科也不例外。对此，万科并不一味追求高利润，在合理的利润范围内，万科提倡快速销售，所谓“薄利多销”，借此提高存货周转速度，降低库存量，维持企业资金链的健康运行，降低企业的经营风险和财务风险。

 2.加强成本控制

对于房地产企业的前期建设成本是相当大的，特别是购地、采购原料、项目建造这三大块的成本。万科对这三项成本严格控制，有效减少成本。在降低购地成本上，万科反其道而行，并不一味热衷于繁华地带，而是把目光放到城乡结合处，既减少了购地成本，又方便打造独特品牌。此外，万科放弃了之前的单独购地承担全部成本的方式，而是寻找优质合作方，一起购地获得资源，减轻成本压力；在采购原料上，万科仍采用多种模式，由于万科项目规模较大，并且还在不断扩张中，对于原料的需求很大，所以万科发展了集中采购、与优质供应商长期合作、发展电商平台等多种模式，多渠道采购，降低成本风险。

  3.加强期间费用控制

企业的发展经营，离不开一些期间费用，包括销售费用、管理费用和财务费用。销售费用和管理费用结合起来可以了解一个企业的经营管理能力。通过查阅资料，横向对比可以发现，从2012-2018年，这期间万科的期间费用率基本上平均保持在5%左右，金地保持在大概7%，保利接近6%。由此可以看到，万科通过控制费用，加强管理，得到了很好的效果。

通过对上文万科的财务战略进行深入分析，我们可以清晰的看到，万科在面对内外部环境的变化，以及自身的发展阶段，都能够及时的做出战略调整，降低自身的经营风险和财务风险，基本上是符合自身企业的发展规律的。面对复杂激烈的行业大环境，以及行业本身存在的成本高、存货量大等固有弊端，万科在原有的产业基础上，开拓创新，积极调整公司战略，拓展公司出资渠道，改变投资方向，加强成本费用控制，寻找新的出路，促进公司持久稳定的发展。由此可见，万科财务战略是值得同行业的其他企业借鉴学习。

参考文献：

[1] 熊斌凯.万科轻资产运营模式下的财务战略探讨[D].江西财经大学,2019.

[2]潘晓东.万科集团财务战略优化研究[D].云南大学,2016.

[3]唐惠钦.万科与保利地产的财务战略比较分析[D].厦门大学,2014.

[4] 宗菁.财务战略与公司价值研究[D].西南财经大学,2014.

[5] 邓家辰.房地产上市公司财务战略研究[D].西南财经大学,2013.

[6] 孙道权.我国房地产上市公司财务战略研究[D].中国政法大学,2009