孔晓^1,2   金文燕³    范乐乐⁴   

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摘要：本文分析总结了当前小型民营房地产企业财务管理中普遍存在的一些问题，并在问题的基础上提出了有效的财务管理控制策略，以期给小型民营房地产企业的同行们提供一定的参考和启发。  

关键词：小型民营房地产企业；财务管理；问题；对策分析

一、前言

财务管理是指在一定的整体目标下，关于资产的购置（投资），资本的融通（筹资）和经营中现金流量（营运资本），以及利润分配的管理^[1]。财务管理是企业管理的一个重要组成部分，是企业组织财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作^[2]。房地产开发具有资金投入大，开发周期长（资金周转时间长、周转率较低）等特点，其财务管理的重要性和必要性更是不容置疑。但是很多小型民营房地产企业却因为种种原因既不重视财务管理工作，也没做好财务管理工作，最后影响了企业的收益，甚至给企业带来了难以弥补的损失。所以，分析探讨当前小型民营房地产企业存在的财务管理问题，并总结相关应对策略，具有非常重要的参考意义。

二、小型民营房地产企业存在的财务管理问题

（一）管理层缺乏财务管理意识

在现有的小型民营房地产企业中，有一部分经营者是从建筑工人、施工员、包工头等发展过来；还有一部分经营者原来从事的是制造业等其他产业，因追寻传闻中房地产的高额利润而来。大部分小型民营房地产经营者，文化素质不高，经营管理能力不强，可能擅长节约成本，但普遍缺乏现代财务管理意识，对企业财务管理的认识非常粗浅，可能还停留在非常原始的“记账”“算账”“出纳”等简单初级的财务活动上，在实际工作中财务管理没有参与到项目开发个企业管理的全过程。企业财务管理没有计划，没有条理，有的甚至非常混乱。比如有的经营者丝毫不重视财务论证前期户型设计比例对土增税筹划的影响、销售价格对土增税以及整体项目利润的影响等工作，常常以“别浪费时间”“先干了再说”“以后再说”等理由干涉财务行为，最后造成企业税金的浪费，增加了企业成本，有的损失非常巨大，后果严重的可能导致企业破产；更有甚者，不但财务意识缺乏，法律意识也淡薄，比如等到项目清算时，一旦碰到成本分摊不均匀，就想用“成本挪移”等不合法行为降低项目税负。

（二）财务部门综合素质能力低下

大多数小型民营房地产企业都没有系统的财务部门，实际财务工作人员数量少，综合业务素质低。有的可能还是家族式管理模式，由家族成员或朋友亲信来担任会计、出纳等工作^[3]，这些人通常不具备专业的财务技能，有的甚至没有任何财会相关工作经验；还有的企业为了节约成本，没有专职的财务人员，只聘请了兼职会计。可是房地产行业不仅税收政策复杂，而且政策变化快，要是企业没有较高的综合财务管理能力，不仅做不到通过税收筹划来合理避税、减税，还会增加偷税、漏税这些重大财务事故的风险，给企业带来灾难性的后果。某商业楼项目开发公司货值达5亿，只聘请一名兼职会计处理会计核算和进行税务申报。兼职会计只按照预估的销售收入比例进行增值税、土增税和所得税的纳税申报，没有利用国家在2019年3月底新出的留抵进项退税政策，造成企业税金浪费。而且，该兼职会计责任心不强，没有持续跟进企业纳税进度，最后因为企业账户资金不足，未成功按期扣缴税额，产生了巨额的滞纳金，对企业的纳税征信也产生了不良的影响，造成了无法挽回的损失。

（三）企业资金管理不善

小型民营房地产企业的资金管理、结构上常常存在一定的问题。一是资本结构不当^[4]。资本总额中自有资本和借入资本比例设置不合理，借入资本占比过高，导致企业负担过重，从而带来较大的财务风险。房地产企业的项目开发管理，必须具备充足的自有资金，用于“拿地”、做规划和支付各种费用。很多小型民营房地产企业“有钱拿地，无钱盖房”，在开发过程中借入资本占比过高，导致资产负债率偏高，财务风险偏大。二是资金使用不当。不少小型民营房地产企业不重视现金流量管理，不善于制订资金使用的长短期计划，有的甚至没有任何计划，极易产生短期资金缺口导致经营压力大、短期资金过度充裕产生的资金浪费等现象。房地产企业项目开发建设周期长，资金回笼速度慢，有的项目在工程前期就因为建设资金不充足，造成工程停工，后果不堪设想。

（四）企业融资难度大

融资对于房地产这样的资金密集型产业非常关键, 特别是小型民营房地产企业，自有资金不充足，融资需求大，渠道少，难度大。我国房地产融资一方面受国家政策调控的影响，另一方面也受市场环境的影响，市场竞争越激烈，房地产企业融资就更困难，那些融资困难、融资成本高的企业就更容易受到冲击和淘汰。对于小型民营房地产企业来说，相比其他融资渠道，银行融资是可能性最大、成本也较低的。但是由于房地产行业属于信贷高风险行业，银行在贷款额度、贷款期限、归还节点和担保方式等方面的控制条件都比其他行业更严格，相比国有企业和规模靠前企业，小型民营房地产企业银行融资也是非常困难，主要原因有以下几点：一是企业自有资金占比低、负债率较高、偿债能力低；二是有的企业信用评级低，甚至较差；三是有些企业账务处理不是很规范，达不到银行的要求。为了解决资金周转困难的问题，一些企业不惜代价、不计成本，从民间高息借贷^[5]，增加了企业的经营成本，加重了企业负担，严重的还有资金链断裂的可能。

（五）企业财务核算制度不健全

很多小型民营房地产企业公司架构不完整，缺乏完善的财务核算制度，企业财务管理比较混乱。而且企业在经营管理和项目开发建设的过程中，财务管理缺位的现象比较普遍和严重，项目开发决策没有合理的财务论证作支撑，大多数小型民营房地产企业的经营者也是投资者，集权现象非常严重，他们又往往凭借经验和感觉进行管理和决策，表现出轻率违背经济规律的行为，财务风险隐患特别大。同时，也缺乏合理有效的内部控制监督机制，有的企业即使有名义上的机制，但实际上形同虚设，没有发挥任何实质性的作用。如果一个企业没有严格的财务内部控制机制和审核程序，资产流失和内部盗用的风险就特别高。

三、加强小型民营房地产企业财务管理的对策

(一)强化经营者财务管理和法律意识

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要提高企业经营者的财务管理意识和法律意识。财务管理应该贯穿房地产项目前期的筹划和分析、资产重组项目的风险评估、成本与收益的论证考核评价等项目开发的全过程，让财务管理为企业的经营和管理提供科学合理的决策。除此之外，还要加强小型民营房地产经营者的法律意识，不仅可以避免违法行为的发生，还有利于确保企业财务工作和财务资料的真实性、完整性，为企业管理和发展提供科学、准确、合理的决策依据。

(二)建立完整的财务管理部门和监督机制

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要改变家族式管理模式，建立完整的包含有税务等职能的财务管理部门，同时建立完善有效的监督机制。一是明确部门人员的职权。建立岗位分离制度，明确岗位分工、职责权限，互相监督制衡。会计记录、业务经办、财产保管、稽核复核审核、授权批准等岗位，必须要专人专岗。二是做好税筹等相关工作，合理合法避税减税，全面减少开发成本。三是增设独立的内部审计机构，充分发挥内部审计和监督职能，做好内部控制，避免资产内部盗用和流失现象。

(三)全面提高财务人员的综合素质

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要招聘专业的房地产财务工作人员，组建专业性强、综合素质高的财务管理队伍。同时，还要定期组织财务人员的业务培训，可以采取与税务事务所、会计事务所合作的方式，聘请资深专业顾问，对财务人员做好指导和培训，以应对不断变化的政策，提高工作人员持续有效履职的能力。同时，可以建立完善的外部考试和内部工作奖励制度，鼓励财务管理人员充分发挥学习和工作主观能动性，促进企业财务管理综合水平的提高。

(四)完善资金管理体系

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要完善资金管理体系。一是必须保持合理的资金结构，适度负债经营，项目开发必须充分考虑企业的偿债能力，不要盲目扩大投资，加大企业财务风险。若项目规模较大，可根据实际需要，寻找合适的合作伙伴、恰当的合作方式，从而减少企业的财务风险。二是要强化资金使用管理。企业的财务收支必须要严格实施财务监控机制，一方面要合理安排资金的调度，满足项目建设施工和营销资金的需求。另一方面可以通过加快应收账款的回笼速度，积极调整库存结构、合理减缓工程成本支付节奏，提高资金使用效率。

(五)充分利用银行融资

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要充分利用银行融资。融资对于房地产这样的资金密集型产业非常关键。小型民营企业融资渠道有限，银行融资相对来说成本低，可能性大。为提高资金流动性，必须要充分利用银行融资，小型民营企业可以做好以下两点：一是要强化信用观念，重视企业信用，合法规范经营，逐步积累提高自身信用等级；二是可以加强与大企业之间的联系合作，一般银行在对房地产企业投放贷款时都有一个准入“白名单”，这些企业或是排名靠前，或是有央资、国资背景，与“白名单”内的大企业合作开发，可以利用银行对大企的融资授信的绿色通道，大大降低融资难度、加快融资速度。

（六）建立完善的财务核算管理制度

加强小型民营房地产企业的财务管理，必须要建立完善的财务核算管理制度。房地产开发项目的财务活动相对复杂，只有建立一整套完善的财务核算管理制度，并且让财务管理参与到企业组织管理体系和项目开发的全过程，企业管理者、经营者、投资者才能够随时掌握企业和项目的财务状况，为企业管理和项目开发提供科学合理的决策依据。

四、结束语

小型民营房地产企业财务管理的混乱势必造成企业管理混乱，财务管理水平的低下必然导致企业效益低下甚至亏本。房地产行业是资金密集型的高风险行业^[6]，竞争非常激烈，特别是小型民营房地产企业，既没有国企的政策优势，也没有规模靠前企业的资金优势，要想从项目开发中获益，实现企业长期的发展，必须要重视财务管理工作，做好各项措施，全面提高企业的财务管理水平。

参考文献：

[1]毕青玥.中小企业财务管理存在的问题及对策研究[J].时代经贸,2016(27).

[2]窦永刚.财务管理对企业经济效益的影响[J].财会学习,2019(05).

[3]肖冬梅.浅析民营房地产企业财务管理当中存在的问题[J].商情,2011(48).

[4]张倩.开封市民营房地产企业财务风险之成因及对策[J].开封教育学院学报,2006(03).

[5]吴彩珍.浅谈我国民营房地产企业财务管理中的问题及治理对策[J].经济师,2009(08).

[6]余磊.浅析房地产企业财务管理存在的问题与对策[J].现代商业,2019(21).