张洪芝 山东省滕州市城市建设综合开发公司

摘要：随着我国改革开放以来，我国房地产行业取得了飞速的发展，同时基础设施建设也成为了我国社会主义现代化建设的重中之重，房地产行业已经成为了推动国民经济发展断重要行业。但是随着房地产行业的不断发展，其企业内部的财务管理方面的问题被不断的呈现，因此，房地产企业应该认真的分析企业内部存在的财务问题，吸纳先进的财务管理知识，完善财务管理体制，才能做到低投入、高收益，实现企业利益的最大化，只有这样房地产企业才能够做到稳定快速的发展。

关键词：国有房地产企业；财务管理；问题；对策

一、前言

在步入社会主义现代化建设的今天，我国房地产企业为经济的迅猛发展做出了十分巨大的贡献，同时房地产行业也有了跳跃式的发展，并呈现着持续发展的态势，然而当前市场环境越来越复杂，房地产企业要想拥有立足和发展的空间，加强和落实企业自身的财务管理工作是十分重要的，因此，房地产企业应从自身出发，全面的分析自身财务工作所存在的问题，并通过有效的手段和对策来加以解决，这样才能够不断的提高自己财务管理的水平，在日益复杂的市场环境中，降低房地产企业所面临的风险，实现稳定的可持续的发展。

二、国有房地产企业财务管理的必要性

（一）经营周期长，资金投入大

房地产项目从项目的规划设计到建设竣工，再到房屋的销售是一个长期的过程，其中包括多个环节的实施，财务管理工作也贯穿于项目的整个过程中，无论是土地的购置，还是建筑材料的采购工作，以及房屋销售过程中的响应的费用等，都需要大量等资金进行投入，因此，房地产企业在进行开发时，在庞大的经济效益的面前，同样也面临着十分巨大的风险，一旦企业内部的财务管理工作出现了问题，造成了企业的资金链断裂，那么对于房地产企业造成的损失是不可估计的，甚至是毁灭性的。

（二）财务风险复杂，财务管理难度大

房地产项目在开发的过程中，由于其周期长的特点，会时刻的面临着各种各样的问题，这使得企业在对财务工作进行管理时，存在着许多的不可控的因素，例如建筑材料市场价格的变动，以及政府法律法规的更改等方面的因素，这将会导致房地产企业的项目成本的增加，严重时也会导致企业的流转资金不足，导致项目的停滞，进而引起一系列的问题，导致房地产企业在项目结束后的利润大幅度的降低。因此，房地产企业应对市场环境及国家法律法规进行全面的分析，采取必要的措施来做好财务管理工作，这样才能提升企业的利润率。

三、国有房地产企业财务管理存在的问题

（一）资金管理存在风险

通常国有房地产企业的资金是由国家政府对其进行管控的，国家通过实施响应的工作来对企业资金的来源及去向加以控制，通过对集团公司的财务进行把控，进而实现对下属的各个项目公司的财务实现全方面的管理，在这种管理模式下，集团公司往往对下属项目公司的监督力度不足，同时也难于兼顾每一个项目公司的资金融入，也无法做到对整个集团公司的财务进行统一的管理和规划，这就导致，项目公司在进行开发时，只能是根据自己的开发项目进行融资并进行资金的运作，这在一定程度上增加了整个集团公司的成本投入。另外，在项目开发的过程中，也存在着项目公司彼此之间的资金情况的差异，导致资金无法做到尽其所能，出现资金的闲置以及资金紧缺的各种现象，进而导致了整个集团公司的利润降低。

（二）预算管理流于形式，有章不循

房地产项目在进行开发时首先要对项目的成本加入控制，因此在项目开始时，做好整个项目的预算工作是十分重要的，这样不仅仅能够保证企业的利润，同时也能够为各个环节的顺利进行提供了足够的资金的保障，然而在实际的项目开发实施中，房地产公司虽然制定了有效的项目预算管理制度，但是预算工作并没有严格的按照制度进行，或者是没有对项目每一个环节的资金成本进行实时的监控，导致预算通常随着项目的进行而出现了与实际情况脱节的现象，使得项目的预算出现了偏差，这必然导致项目成本的增加，甚至是导致项目的成本变的不可控，严重时还可能出现资金的不足，导致项目无法进行，影响项目的完工时间，这将在很大的程度上影响到企业的利润。

（三）融资渠道单一，流动资金易出现问题

房地产企业在对工程项目进行建设的过程中，充足的资金是项目能够顺利完成的基本保障，然而房地产项目一般建设的时间较长，通常企业在项目建设完成后，才通过销售获得利润，这根本无法为项目的施工过程提供大量的资金，因此房地产企业在进行项目建设时，融资也是其所要考虑的重点。近年来，我国银行贷款的门槛越来越高，流程也越来越复杂，贷款审批的时间也在不断的增加，企业从银行贷款的难度也不断的增加，一旦房地产企业在对项目进行建设对过程中，出现了资金短缺对问题，企业无法及时对从银行获得足够的资金来加以应对，导致项目无法顺利的进行，甚至成为“烂尾楼”。

（四）财务管理人员风险意识较低

财务人员作为房地产企业财务管理工作的主体，其工作的效率直接影响到公司的财务管理工作的执行情况，进而还会影响到企业的整体利润。然而大多数的财务管理人员并没有具备较高的财务风险意识，在实际工作中只是针对着各种数据进行简单的处理，无法做到从财务的角度对项目的各个环节进行有效的管控，导致项目的成本以及整个企业的税收存在着各种各样的问题。另外，财务管理人员的专业能力也是制约着财务管理工作进行的重要原因，在复杂的市场环境下，财务管理人员不但要加强财务工作的能力，同时也应该加强相应法规的学习，并能够做大学以致用，运用到日常的财务工作中，这样才能应对整个企业的财务管理工作的质量。

四、优化国有房地产企业财务管理的对策

（一）构建资金管理平台，加强资金的管控

国有房地产集团企业对资金的管理，首先就是要做到统一管理，并能够针对每一个项目公司的运行情况，合理的进行资金的分配，这就需要房地产集团公司进行资金管理平台的搭建，并制定合理的资金管理责任制，明确财务管理过程中的主要职责，其中，整个集团的资金由集团副总经理（总会计师）全面负责，由相关的财务负责人对资金的调度及系统的维护工作进行负责，并由相关的财务人员进行操作。其流程图如下：

图  资金管理平台职责图

房地产集团公司资金管理平台的构建，能够有效的提升整个集团公司的资金运作效率，充分的做到对整个集团的项目资金进行把控，并能够合理的进行分配，缩短项目的融资时间，以及融资的成本，并根据每个项目公司的资金情况进行有效的监督，这样才能保证每一个项目能够顺利的进行，同时也能够在保证项目公司利润的同时，也能够提升集团公司的利润，从而能够在很大的程度上归避了项目施工过程中融资的风险。

（二）规范预算管理办法，提升预算的执行情况

由于房地产企业所面临的问题十分的复杂，影响成本预算的成本也非常的多，这就增加了在项目进行之初的预算工作的难度，房地产企业应该根据当前的市场环境以及其在未来的发展态势，并依据国家法律的规程制定合理的预算管理制度，这其中还应将项目的预算落实到整个项目的每一个环节和每一个阶段中，并建立起合理的考核制度，定期的对项目成本的预算进行考核，对于考核情况应报告形式进行汇总，并分析其出现偏差的原因，并制定合理的改进措施和方法。

（三）优化融资方式

国有房地产企业的融资方式单一，这严重的制约了企业的发展，在复杂的市场环境中，企业无法拥有足够的市场竞争力，这就需要国有房地产企业对其融资方式进行不断对优化，扩宽其融资渠道，增加资金融入的来源，在进行银行贷款的基础上，增加股权和债券的融资方式，另外房地产信托的融资方式也是企业可以实施的有效融资手段。同时应制定相应的管理制度来完善多元化的融资方式，这样才能够为房地产企业在进行项目建设时提供足够的资金支持，还能够使得房地产企业在面临突发的资金问题时能够拥有及时有效的应对措施，降低房地产企业在项目建设中所面临的风险，增强了国有房地产企业的综合竞争力，这样才能实现国有房地产企业的稳定持续的发展。

（四）优化税收筹划方式

纳税是我国企业所必须承担的责任和义务，在房地产行业蓬勃房展的今天，房地产企业的税收已经成为了支持国家进行各项建设工作的重要的经济来源，这就表示房地产企业在运营时所面临的税收问题不容小觑，因此合理的对税收进行筹划能够在符合国家规定的基础上，建立良好的税收筹划管理方案，除了能够可以有效地减轻税收负担，规划好企业全年甚至几年的财务管理工作，对企业销售、市场、成本管理也会起到积极的作用，全面提升企业的管理水平，这就需要房地产企业加强内部的税收管理意识，提高税收方面的相关法律知识，并且制定出合理的税收管理制度，必要时还应建立起公平合理的考核机制，对税收工作做到实时的监控，并能够及时准确的计算出税收的金额，另外，房地产企业还应时刻的关注国家税收政策的变化情况，并能够做到及时的采取有效的手段来加以应对，再者，良好的税务筹划方式需要企业内部各个部门的共同参与，尽可能的减少税收负担，这样才能够对税收工作进行有效的管理，降低企业面临的税务风险，提升企业的财务管理水平，进而提高企业的利润率，保证企业的不断发展壮大。

（五）加强财务人员的风险意识

房地产企业要想加强财务管理工作的质量，必须时刻的保持对财务管理风险的防范意识，首先，企业负责人应有足够的风险防范意识，并加强财务管理人员的风险管理意识的培养，定期对财务工作人员进行财务风险相关的知识培训，使得风险意识能够做大深入每一个财务人员的内心，另外还应该制定起合理的财务考核机制，对员工的工作进行公平、公正的考核，从而增加员工工作的积极性与主动性，提升财务管理工作的质量，降低企业所面临的风险。另外，房地产企业财务管理人员的专业素质也是制约财务管理工作高质量进行的重要因素，因此，企业应招聘业务水平高，专业能力强的财务人员，并定期对财务人员进行专业知识以及先进的财务管理理念等方面的培训，来提高财务管理人员的工作能力，使得房地产企业的财务管理工作能够有效的进行，在最大程度上的降低企业面临的财务方面的风险，提高企业的生存能力和综合竞争力。

五、结语

总而言之，对于国有房地产企业而言，在企业集团化的管理模式下，构建资金管理平台，提升项目成本预算的质量，加强财务工作人员的风险防范意识及专业技术能力，可以有效的提高企业财务管理的质量。只有这样，才能够在日益复杂的市场环境中，保证项目的施工的质量以及完工时间，并降低施工的成本，实现房地产企业利润的最大化，进一步实现稳定的可持续的发展。

参考文献：

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