童锡南 湖南建工集团第六工程有限公司

摘要：物业管理服务是现代社会发展中新出现的一种新兴行业，随着人们生活水平的不断提高，人们对于物业管理服务的质量要求也在不断提高，这使得现代物业管理服务的营销策略变得越来越重要。本文通过科学地分析了现代物业管理服务的特点，并详细的论述了提高现代物业管理服务质量的有效方法，从而科学地探究现代物业管理服务的有效营销策略。

关键词：物业；管理；服务；营销策略

现代物业管理是一种随着时代发展而产生的新型服务行业，它集服务和管理于一身，既是一种服务工作，同时也是一种管理工作，它的本质是服务。近年来，随着我国《物权法》与《物业管理条例》等相关物业管理法律法规的出台，人们对于消费者权益维护意识不断升高，对于物业管理的服务质量的要求也在不断升高，这是促使了相关物业管理部门越来越重视物业管理服务的营销策略好坏。营销策略是现代物业管理企业有效地提高自身服务质量、开拓物业服务市场以及塑造品牌的一种有力竞争手段，是现代物业管理企业长久发展的核心战略，因此，相关物业管理企业应当认真做好自身物业管理的营销策略，从而有效地提高企业物业管理服务的质量。

1.现代物业管理服务的特点

1.1不可感知性

不可感知性是现代物业管理服务的众多特点中，最具有代表性和典型性的一个特点。比如说，在实际生活中，当业主在进行相关物业管理服务的购买行为之前，业主很多时候是不知道是否购买的物业服务能否全部与自己购买意愿中的服务是一样的，因为物业管理的服务不能够像实际的商品展示那样方便业主去触摸感受的。同时，反过来，在进行物业管理服务的购买并享受过后，业主一般会对这些购买到的物业管理服务进行评价，这里的物业管理评价内容都是偏向于主观、感性上的，是业主通过自己亲身的感受、经验以及信任等方面的主观功能来进行物业管理服务的评价的，而不同的业主会有根据自身的喜好评价出不同的物业管理评价。因此，这很大程度上决定了现代物业管理服务的不可感知性。

1.2不可分离性

不可分离性是指在现代的物业管理服务当中，物业管理服务的生产过程和消费过程是同步进行的，从时间的角度方面来讲，其具有不可分离性，即物业管理人员在对业主进行服务的同时，也正是业主进行消费的时候，只要物业管理人员提供相关物业服务，业主就肯定会同时参与进物业管理负的生产过程当中。比如说，以人们日常生活的物业保洁服务为例，相关物业管理人员在向业主提供保洁服务生产的同时，业主也在进行着保洁服务的消费，如果业主出现外出办公等情况，那么，根据物业管理的不可分离性，业主不在期间，离开物业其就不可以享受到保洁的服务。因此，现代物业管理服务具有很强的不可分离性。

1.3不可存储性

不可存储性是服务业最为典型的特点，现代物业管理服务的核心就是服务，因此，物业管理服务也不例外。比如说，以现代物业管理服务中的保安服务为例，相关物业管理公司为业主提供的保安服务主要是为业主的人身安全和财产安全提供保障，然而，这些服务都是伴随着保安的服务工作而产生的，每一次的保安服务工作都是一个动态的过程，业主不可能做到将保安提供过的安全保障服务存储起来，等下次需要的时候再拿出来享用或者转卖出售，所以，现代物业管理的服务是具有不可存储性的。

1.4品质差异性

服务是现代物业管理服务的核心特点和内容，而服务都是由人来所提供和完成的，不同的人拥有不同的服务能力、服务水准、思想素质，所以，当物业管理公司在向业主提供物业管理服务时，其所提供的物业管理服务品质和质量是不同的，因人而异。而且，现代物业管理的服务也会随着业主的需求而存在于不同的环境中，不同的时间段中，而这些不同的因素都会造成物业管理公司所提供的服务出现品质差异，因此，在现代物业管理服务中，服务品质的差异性是其非常显著的一个特点。以物业管理人员和业主之间的服务交易为例，从物业管理人员的角度上来讲，同一个业主，当物业管理公司给其提供的物业服务人员本身的服务素质就不同时，业主所享受到的物业服务品质肯定是不同的；而从业主的角度上来讲，同样素质水准的一个物业服务人员，当其为不同类型的业主提供物业服务时，同样也会产生不同的服务效果。因此，物业管理服务的品质差异性是不可避免的。

1.5不涉及所有权

不涉及所有权的特点是现代物业管理服务与其他行业存在明显区别的重要特征之一。在人们的日常生活中，普通的商品行业是经过自行研究并加工生产出商品供人们选择消费的，从生产的角度上来讲，商品生产的企业是拥有商品生产的所有权的、而物业管理的服务与之大不相同，现代物业管理的服务是由物业管理公司向业主提供专业的服务人员，按照业主的物业管理服务所需、个人喜好、要求等内容来进行物业服务的，以一种有偿的形式为业主提供更加优质、更加便捷的生活环境和生活需求。而在这一系列的物业管理服务当中，物业管理企业并没有从实际的服务当中得到任何的物业所有权，它只是按照业主的需求来提供代办的服务，因此，现代物业管理的服务具有不涉及所有权这一大显著特征。

2.现代物业管理服务的有效营销策略

2.1创建物业管理服务的品牌

对于一个企业来说，品牌是其无形的资产，也是其在激烈的市场竞争中强大的核心竞争力之一。由于现代物业管理是一个新兴的行业，其发展的时间尚短，很多方面的强化还不是特别的完善，再加上现代物业管理所提供的服务一般都是辅助性服务，在盈利方面收入比较低，因此，很多物业管理企业都将品牌创立的重要性给忽视了。然而，事实上，随着现代社会的不断发展，以及人们生活水平的不断提高，现代人们对于物业管理的需求正在不断的加强，物业管理的市场也在无形中逐步形成，所以，在市场竞争日益激烈的今天，品牌的效应将变得越来越重要。因此，相关物业管理企业要想有效地提高自身的市场竞争力和经济效益，促进企业的长久发展，物业管理服务的品牌创建是必不可少的。

2.2坚持以人为本的营销战略

现代物业管理服务的核心特点和内容是服务，而其服务的对象则是人，是形形色色、具有不同感情色彩、个人性格的业主和使用人员，因此，相关物业管理服务企业要想有效地提高自身的物业管理服务质量，提高自身企业的市场竞争力和经济效益，就必须紧紧抓住服务的对象，也就是人，坚持“以人为本”的科学营销战略，全心全意的为业主和消费者提供优质的良心物业管理服务，从而有效地提高自身的企业管理服务能力和质量。比如说，以物业管理企业向业主提供的保洁服务为例，相关物业服务人员在给业主提供保洁服务时，不要仅仅只是抱着赚钱的心态来进行服务，而应当增加一些人情味服务的意识，尽量多为业主着想，根据业主的个人需求来开展服务，从而有效地提高物业服务的品质和口碑。

2.3开展多种服务的创新战略

在现代物业管理服务当中，其所提供的管理服务内容根据性质特点可分为以下三种：第一种，常规性公共服务。常规性物业管理服务主要是针对广大业主所提供的服务，其服务的项目比较常见、大众化，能够广泛应用于各大业主的物业服务需求当中；第二种，针对性专项服务。针对性专项物业管理服务与第一种常规性公共服务有着很强的相对性，它是一种非公共性的私人化物业管理服务，主要是根据相关业主的个人需求所开展的针对性服务，旨在为业主提供更高品质、更高享受的服务，该种物业服务在盈利方面比较富余。第三种，委托性特约服务。委托性特约服务与第二种针对性专项服务有着很强的相似性，都是针对业主的个人需求所开展的物业管理服务，盈利水准较高。因此，针对物业管理本身的这些服务特点，相关物业管理企业要想有效地提高自身的经济效益，就应当积极拓宽服务的渠道，开展多种服务经营的营销战略，从而有效地提高自身的市场的竞争力，促进企业的长久发展。

2.4强化企业人才的培养战略

人力资源是物业管理企业提高自身企业的物业服务质量，增强自身市场竞争力的核心力量所在。物业管理的服务都是通过企业自身员工所开展和提供的，只有物业管理企业的员工拥有高水平的专业素质，企业才能够长久的发展下去，因此，相关物业管理企业一定要认识到人才培养的重要性，并且积极加大对于企业内部人才培养的投资，加强对于企业员工的思想建设和技能培训。同时，对于企业内部的管理人员也要加强职业道德和综合素质培训，积极在企业内部从上而下，全方位的渗透以人为本、经济理念、法律法规操守等相关物业管理的科学意识，营造出一个充满人才发展希望的良好培训环境，从而全方位地提高物业管理企业的服务质量和综合实力。

3.总结

综上所述，物业管理服务的营销策略是现代物业企业有效提高自身服务质量、开拓物业服务市场以及塑造品牌的一种有力竞争手段，是现代物业管理企业长久发展的核心战略，因此，相关物业管理企业应当认真做好自身物业管理服务的营销策略，从而科学地提高企业物业管理服务的质量。

参考文献

[1]宋胜克.初中语文作文教学困境分析及对策研究[J].教育教学论坛,2013，（8）:94.

[2]张健.分类教学法在初中语文作文教学中的应用探讨[J].课外语文（教研版）,2013,（6）:27-28.

[3]张健.分类教学法在初中语文作文教学中的应用探讨[J].课外语文（教研版）,2013,（6）:107.

[4]袁星琼.初中语文作文教学指导的问题研究[J].读与写（教育教学刊），2015，12（10）:12-13.