陈杨 郝建新 邵红瑜 天津商业大学公共管理学院

摘要：随着我国近年来对培育和发展住房租赁企业、建立购租并举住房制度的重视，长租公寓行业逐渐兴起。本文首先从租公寓当前的发展状况切入，分析和总结了其存在的问题，并在借鉴发达国家经验的基础上，结合中国房地产租赁市场的具体实际情况提出长租公寓行业发展的合理化建议。

关键词：长租公寓；问题；对策分析

长租公寓，又名 “单身合租公寓”，是房地产三级市场中一个新兴起来的的行业，运营企业把业主的房子租赁过来，进行改造、装修，配齐与房间相匹配的居家用品，提供多样化的公共空间配置和标准化的物业服务，并以单间的方式出租给一些年轻一代的白领上班人士。现阶段，随着经济的高速发展，人民收入水平的日益攀升，青年一代在内的城市中高收入阶层对住房租住的品质要求也越来越高；但是近年来，长租公寓行业的发展也出现了困境，如融资渠道有限、经营成本过高、行业标准不确定等，这为整个行业发展增加更大的挑战。本文就国内长租公寓行业发展的现状、存在的问题进行了分析，并结合美国、日本的发展经验提出了相关合理化的政策建议。

一、长租公寓发展现状分析

（一）行业发展现状

我国长租公寓经营机构主要有房地产经纪机构、房地产开发企业、物业服务企业、酒店以及互联网或金融背景的机构等，经营模式由集中式、分散式和综合式组成。集中式经营模式以蛋壳公寓、YOU+青年社区、链家自如公寓、魔方公寓等为代表，这类经营方式是由租赁经营机构经过购买或租赁获取整栋或多栋物业的特许经营权，经过统一的标准改造后再进行出租的模式；分散式经营模式则是由运营机构从分散的房屋所有权人处取得闲散房源，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的模式，常见的这种机构有青客、寓见等；综合式经营模式是由集中式和分散式相结合的经营模式，我爱我家公寓、优客逸家等是这类机构的代表。经过查阅相关统计资料，截至目前我国市场上有近百家规模住房租赁经营机构，拥有公寓150 万间，占整个住房租赁市场份额的 2%，行业发展空间很大。

（二）行业发展迅速可能的原因

首先，得到了国家政策的大力支持，自2015年以来，国家十分支持住房租赁市场的发展，特别是制度化政策的提出、对大型租赁企业的培育和发展、鼓励住房租赁消费、支持出租房建设和加强住房租赁监管。这些政策陆续推出，为房屋租赁公司提供了强有力的政策支持；

其次，人口聚集在一线和二线城市，这些城市的房价正在上涨。因此，住房租赁市场的供需矛盾突出。一些优质的出租物业很难找到。对住房租赁市场的潜在巨大需求是漫长的。租赁公寓业发展的根本基础；

第三，传统的住房租赁市场经常出现问题导致住房租赁经验匮乏，无法满足租户对住房租赁服务的质量要求，长期出租公寓提供的产品和服务可以满足这些需求；

第四，作为万亿规模的住房租赁市场，资本的强劲推动对资本具有极大的吸引力，社会中的各种资本通过风险投资，资金或股票市场发行进入长期租赁公寓行业。

二、长租公寓出现的困境

（一）融资渠道有限，行业发展受阻

近年来，公寓经营者主要通过引入风险投资，私募股权基金和股权发行等方式进入长期租赁公寓行业。尽管资金大量涌入，但这些资金的进出仍存在很大的不确定性，这些不确定性明显受到市场波动的影响，不利于长期出租公寓的规模经营和利润增长。

（二）经营成本较高，盈利模式须突破

长期租赁公寓的经营特征决定了他们的初始投资很大，资本回报很长，导致运营成本增加。一些公寓经营者试图通过创新的服务理念，建立社区消费，组织各种活动等来获得增值收入，但从实际结果来看，他们的收入和利润相对有限。 如何合理控制运营成本，突破利润瓶颈，通过特殊服务扩大产品价值和增值服务，创造优质产能，这些都是长期租赁公寓运营商需要面对的问题。

（三）服务效果参差不一，行业标准待完善

与传统住房租赁市场相比较，长租公寓本在规范化管理和标准化服务方面有更明显优势。但由于其高速发展，致使再房间的质量、基础设施、相关配套服务等方面并没有形成全国统一的装修、经营和管理模式，大量中小型机构涌入也使得租赁机构之间的管理和服务水平参差不齐。管理水平较低的长租公寓可能会给租户带来不良的租赁体验，这不仅会影响人们选择长期租赁公寓租赁模式，还有碍于树立优质的行业形象。

三、国外长租公寓市场经营借鉴

（一）市场需求定位合理，积极探索融资渠道

美国的长租公寓业发展较早。目前，已形成良好的市场环境，目标客户明确，融资渠道稳定，收益预期合理。在市场需求的合理定位方面，每个长期租赁公寓运营商都根据自身特点进行定位。例如：EQR是美国最大的租赁公寓运营商，拥有300多家酒店和110,000套公寓，专门用于纽约，旧金山，华盛顿和波士顿。市场发展，如迈阿密，住房需求强劲。 Greystar是美国最大的学生公寓运营商，拥有30,000套学生公寓，致力于为学生提供住宿租赁服务。此外，美国的住宅租赁型房地产投资信托基金相对发达，为长期租赁公寓运营商提供融资支持。另一方面，租赁业务的稳定运作亦为REIT投资者带来可观的利益。

（二）产业集群形成，提供全方位服务

日本的长期租赁公寓市具有高度的市场细分和特许经营权。在整个住房租赁市场中，住房租赁机构提供百分之八十以上比重的规模数额。大东建托就是其中比较具有代表性的大型住房租赁机构，它通过将工业租赁产业形成相关产业链，再将产业链整合形成大型的产业集群，从而改善租赁的管理水平并优化租赁体验。大东建托是现在为止日本规模最大的一家住宅租赁资产管理公司，管理能力达到数百万，市场占有量也达全日本的百分之七。早在之前，大东建托从房屋租赁业务开始，依靠综合产业链扩大其业务范围，包括房地产，金融贷款，房屋租赁，房地产，液化石油气，建筑，钢铁，新能源，护理，保险，信任和许多其他业务，这种整齐划一的运营管理模式，在良性稳步发展长租公寓的同时，也逐渐优化了租赁市场的环境和迎合了租户多种多样的住房体验，更有利于房地产市场的有条不紊地发展。

四、长租公寓发展的建议

（一）加强政策引导，制定行业标准

政府部门有必要建立健全相关法律法规，并强化市场监控力，维护租户和房主双方的合法权益。一方面，要加强公寓的规范化，规范化管理，制定统一的硬件设施安全性和宜居性标准，定期公布长期公寓市场的参考租金，实施公租合同备案。同时，也应该提供相应的政策支持给租户，让居住在公寓的居民可以享受完全等同于房屋所有者的公共服务产权。最后，政府的推动力会让更多的人愿意心安理得地住进长租公寓，从而营造更加和谐的租赁市场环境。

（二）合理降低住房租赁机构运营成本，解决盈利问题

为了更好地保持长期租赁公寓市场平稳健康发展，政府应通过规划税收和土地管理等方式调整政策，使其能够以更为合理的成本获得住房或土地，实现合理的收入预期，并实现运营模式的良性循环。因为发展长期租赁公寓并保持合理的营销水平是重中之重，并且长期租赁公寓与房地产开发和销售业务相比，其运营成本更大、资金周转更为迟缓，投资回收期更为冗长等不利条件。

（三）研究制定金融扶持政策，提供更多的融资渠道

    健全的金融体系可以拓宽融资渠道，为长期租赁公寓行业的长期稳定发展做出贡献。 有关部门要积极完善金融体系，为长期租赁公寓业提供政策支持。如果它突破了可能存在的轻资产并且没有硬抵押，它鼓励金融机构为长期租赁公寓机构开展银行信贷融资模式。此外，我们可以借鉴国外经验，实施房地产投资信托等项目，提供更多便利，降低融资成本。   

参考文献：

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[4]王建红.长租公寓行业发展现状、问题及对策研究[J].住宅与房地产，2016（11）