金彦 俞毓 上海杉达学院

摘要：商业银行个人住房贷款业务是商业银行个人信贷业务中不可或缺的一个组成部分，而个人信贷业务更是我国商业银行的核心业务。个人住房贷款业务中常见的有个人住房组合贷款业务、个人住房公积金贷款业务、固定利率个人住房贷款业务等品种。商业银行个人住房贷款业务的开展不仅影响着个人家庭的生活安定；同时还影响着社会的稳定与否。本文在商业银行经营管理理论和我国商业银行个人住房贷款业务现状的基础上提出建立健全的风险管理机制以及多方位满足客户需求的建议。

关键词：个人住房贷款业务；商业银行；公积金

一、绪论

作为基本民生问题的住房问题我国历来十分重视，在不同时期针对不同的现实条件和经济体制要求推出了与之相适应的住房信贷产品，但是如今社会焦点有质疑我国商业银行个人住房贷款业务缺乏综合性的，如何将金融超前与住房政策相结合，如何体现住房贷款业务与环保、城市规划等各方面之间的联系；有观点提出考虑如何从西方国家的住房信贷产品借鉴，实行适应我国国情的商业银行个人信贷业务；还有观点认为商业银行是弱势群体，信贷业务的风险管理如何布置的兼具合理性与科学性，如何避免个人账户潜在的金融风险与道德风险；商业银行个人住房贷款业务流程规范化与否的质疑等等。虽然这些社会现象和社会矛盾不可能即刻通过某项政策制度的出台予以解决，但是从群众的角度，从长远发展的角度来看，将商业银行个人住房贷款业务中难于实现的功能之间进行互补或者实现有机的结合，在金融改革与金融创新的道路上借鉴国外信贷产品中的优点和先进性，充分考虑我国商业银行个人住房信贷业务实施的相对的适应性、制度的科学性与合理性等因素，这样一来不仅缓解了社会矛盾还对我国的经济发展与社会稳定起到了积极的推动作用。

二、我国商业银行个人住房贷款业务风险管理的现状

    风险管理主要包括风险识别，风险测量和风险控制。风险识别是商业银行在开展个人住房贷款业务中需要解决的第一个的问题。风险识别主要是根据商业银行建立的征信系统来完成的，但在我国，个人信用征信系统还处于一个不完善不全面的阶段。在贷前审查时，商业银行从业人员需要对借款人的个人信用进行审查，以确保贷款的安全性。但由于个人征信系统不完善，商业银行只能从借款人提供的资料来进行审查，这些资料的真实性无法保障，所以商业银行对借款人的信用信息掌握并不全面。商业银行把个人信贷等级分为五类，为正常，关注，次级，可疑和损失，在这五类信贷等级中，次级，可疑和损失三类被划分为不良贷款。这种分类方法是银行主要依据借款人的还款能力，即最终偿还贷款本金和利息的实际能力，确定贷款遭受损失的风险程度。贷款的五级分类能更准确反映不良贷款的真实情况，从而提高银行抵御风险的能力。

我国商业银行有特定的计算贷款风险度的公式，即单笔贷款风险度=个人信用等级风险系数*贷款风险系数。这种计算方式是将借款人的个人信用等级和贷款方式相结合，以计量贷款风险度为主。专家评分法是我国采用的另一种较为普遍的风险测量的方法。这种方法对风险进行评级，依据是三种指标：基本指标，修正指标和评议指标。基本指标是指商业银行对借款人的信用进行评价，判定得出的信用等级；修正指标则是根据借款人的自身实情和当下的经济状况，与基本指标反映的内容不相符的地方做出调整；最后一项评议指标是综合前两项，并且对出现的可能影响借款人的信用等级的情况进行分析。

我国商业银行个人信贷风险管理体系主要由信贷风险管理组织架构、信贷风险内部控制制度和信贷风险预警体系三部分内容组成。由于我国个人信贷业务起步晚，制度不完善，故我国现有的政策大部分都效仿国外商业银行的先进经验。我国商业银行在风险控制方面，根据贷审分离和内部控制的原则，建立起包括风险调查、风险审查、风险审批、风险检查和风险处置等的风险管理组织结构，设置风险管理部门和审计部门，风险管理部门专注于审查风险组合，以确保有适当的风险评核机制。而审计部门又与风险管理部门相辅相成，相互制约，纠正双方措施等。同时，内部控制也相对加强，内部控制是商业银行风险管理制度的核心内容。我国商业银行系统对各项业务活动和管理制定了全面系统的业务制度和管理方法，并定期评估。对风险控制点执行标准统一的业务流程，确保规范运作。同时，各岗位间分工明确，对于不相容岗位，实施分离措施。内部控制的加强是我国商业银行业务操作人员规范操作，取得了较好的社会效益和自身效益。

三、我国商业银行个人住房贷款业务风险管理的措施

（一）贷款调查阶段风险防控

    商业银行获取借款人信息的重要阶段便是个人住房信贷业务调查。在这个阶段，借款人的风险、交易本身的风险和中介机构的风险较容易识别和防控。

借款人信用风险包括个人借款人主体资格风险，通过核查借款人的基本信息，例如身份证，户口本，婚姻证明等资料判别其是否具有借款主体资格。并起到识别风险、防范此类风险的作用。个人借款人经营风险：此类风险是根据借款人的贷款用途决定的，借款人将贷款用途用于个人商用房屋贷款及个人经营贷款时，商用房屋的租金收入，经营企业的运行情况等因素都会影响借款人的违约风险。

交易主要由交易主体，交易合同，交易价格等方面构成，而这些因素都会带来相应的风险。在交易过程中，主要的风险来源有：（1）交易房屋产权风险。房屋作为个人信贷中的抵押物，产权调查及其重要，它的产权直接决定着贷款行为是否合法有效。如果房屋产权存在纠纷，则很有可能引发贷款风险。 （2）关联交易风险。个人信贷业务中，特别是个人二手住房贷款中，个人借款人通过配偶，父子等之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的，这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在实际的首期付款，贷款资金根本不是用于支付房款，而是用于其他方面，这种情况很容易引发交易风险。在遇到此类情况时银行很难发现真实现象，故需要调查人员凭借自己丰富的职业经验，仔细观察以预防此类现象的发生。

（二）贷款发放前风险把控

在贷款发放前，操作人员要根据借款人提供的资料落实审批意见，进行贷款发放条件核准，核对借款人的姓名及帐户信息是否真实准确。抵押物证件，他项权利证书等信息的准确有效，要充分核准抵押物是否抵押有效。贷款发放前的审核，需要操作人员高度谨慎，以降低操作风险的发生率。

（三）贷后管理及违约风险防控

在贷款发放后，商业银行需要实时关注借款人的经济状况变化，此类变化直接影响着借款人的还款能力。由于借款人的工作，收入等因素无法提前预估，再加上借款人的抵押物很可能由于一些不可抗力因素而发生改变，影响它的变现能力，所以银行即使持有借款人的产权抵押物但也是存在着一定的风险的。在贷后管理方面，商业银行需要不断的去掌握借款人最新的情况，一旦出现无法还贷的信号，便要采取相应的防范措施，以降低信贷风险。

四、结论

商业银行个人住房贷款业务不仅关系到个人家庭的切身利益，同时还影响着社会的稳定与繁荣以及人民的安定生活与否，对于各种社会经济关系的形成和经济利益的分配也起到重要的调节作用。在对我国近些年商业银行个人住房信贷业务研究的过程中发现在实际操作业务的过程中还是存在些许的不足及漏洞，从而造成商业银行不良贷款，因此在制定商业银行个人住房信贷产品的时候除了考虑还款人能力现状之外，还应考虑产品与业务流程的理性安排与科学设计，在此基础上得出具有我国国情特征的个人信用制度。不可否认，个人住房信贷是一项非常重要的事业，因此在市场化操作的同时建立健全的社会化监督机制是十分必要的，这样一方面可以增加资金的安全性，另一方面可以增强业务操作的透明度。在我国今后的商业银行个人住房信贷业务改革道路上值得借鉴。

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