梅婷婷   安徽财经大学

基金项目：2016年国家级大学生创新创业训练项目：《财政治理框架下的房价理性增长路径研究》阶段性成果，项目编号：201610378099。

摘要：2016年春节前后，全国房价出现一线城市暴涨、二线城市持续上涨现象，这是我国房地产市场自我调整的表现，也是重新审视我国房地产价格理性上涨的一次机会。房价增长过快会导致经济结构畸形发展，不利于经济稳定与社会和谐。财政内置优化资源配置和促进经济稳定发展职能使财政治理能够对房价理性增长进行良好的政策引导和氛围营造。文章拟从财政支出和房地产税收两个角度具体展开研究，以期对我国房价理性增长提供理论参考和制度借鉴。

关键词：财政治理；房价理性增长；财政支出；房产税

近年来，我国房价增长迅速，房地产市场火爆，北上广深等一线大城市房价高烧不退，二三线城市部分楼市也存在“日光盘”现象，一房难求，“地王”现象频频出现。各地政府纷纷酝酿出台各种相关政策，期望稳定房价。房价稳定并理性增长是房地产市场健康发展的表现之一，对于带动地方经济增长、拉动就业、增加财政收入具有重要意义；但如果房价上涨过快，超出人们的购买力，就会影响居民生活，拉大贫富差距，增加实体经济泡沫风险、社会道德风险等，不利于经济发展和社会和谐。因此，挖掘房价背后的波动机制，探究促进房价理性增涨的政策措施，对于稳定我国房地产市场和促进整个国民经济平稳运行，具有重要的理论价值和实践意义。

一、基于理论和现实角度考量房价上涨机理

（一）理论视角的房价上涨机理

在市场经济条件下，房地产不同于一般商品，尽管房地产价格在有的年份起伏涨落，但其总体发展趋势仍呈波动上升状态，源于房地产价格形成的特殊性。价值规律、供求规律和竞争规律都会对商品的价格做出调整。

房地产价格形成的基础仍是房地产的内在价值，加在土地上的劳动积累和城市基本设施建设使土地不断增值，房地产开发商必然会将生产成本和开发利润作为房地产价格形成的基础，而消费者购房时也会考虑物有所值。

供求规律也在很大程度上影响着房地产价格，使房价呈现周期性波动。对一般商品而言，劳动生产率的提高会使商品价格随其成本降低而趋于下降。但由于房地产价格受供求关系影响明显，住房刚需、改善型需求以及投机需求旺盛，而土地资源的稀缺性使房地产在区域内供给有限，房地产的审批建造等也使供给具有滞后性，供不应求必然导致房价上涨。因此，房地产价格从长期来看仍呈现出上升趋势。

竞争规律也调节着房地产价格。一般情况下，商品价格会随着需求方之间的激烈竞争而上升，供给方之间的激烈竞争下降。土地资源的有限性和土地所有权经营权的垄断性弱化了供给方的竞争，加剧了房地产开发商拿地时的竞争和消费者购房时的竞争。这种不平衡竞争使房地产市场价格更加偏离均衡价格，并不断抬高房地产价格的走势。

（二）现实视角的房价上涨机理

1、财政支出膨胀，城市化进程加快

财政支出在很大程度上决定着一个地区的房地产价值。最早由美国经济学家Charles Tiebout提出的“用脚投票”理论表明，在市场经济条件下，随着政策壁垒的消失，资本、人才、技术会自由地流向能够提供更加优质公共服务的区域。近年来中国经济快速发展，公共品供给水平的高低左右着消费者的购房选择。大城市以及一线核心城市经济发达，财政资金雄厚，对医疗、教育、交通、就业等民生支出庞大，并且城市周围云集大量优质资源，发展机遇多，人口吸附能力和包容性强，单位空间产值高，吸引大量人才涌入，城市化进程不断加快。对于崇尚优质生活和敢于打拼的年轻人来说，在这些城市务实打拼和买房安家是较好的选择，再加上人们收入提高，承担能力有所增强，因而更进一步强化了他们在大城市购房的意愿，导致住房刚需或改善型需求日益旺盛。由于土地资源稀缺，尤其是大城市土地供给弹性低，供不应求推动了房价上涨，因此近年来出台的限购政策很多都是在限制需求。

2、房价预期乐观，投机者哄抬房价

一个健康的房地产市场应让住房回归其居住属性，实现“居者有其屋”，不能大范围成为投资品。但由于大城市土地需求旺盛，供给有限，因而恶化了供需矛盾，推高地价，造成未来房价上涨的预期。投机者趁机进入市场，赚取差价，牟取暴利，投资客炒房使很大一部分刚需恐慌性入市。由于目前中国房地产市场体系不完善，政府监管不到位，房地产市场制度缺失使房地产利润远高于其它产业，且目前尚未开征房产税，几乎零成本的投资和投机行为也是造成房地产市场过热、房价非理性上涨的重要原因，使房地产市场逐渐偏离民生居住的功能。

3、地方政府过度依赖“土地财政”

我国的社会主义国情决定了我国土地所有权由国家掌握，政府作为土地供给方，对土地使用权的出让具有垄断地位，有条件推高房价。

近年来，中央对地方政府的债务限制使得地方政府财权缩减，分税制改革以及刚推行不久的 “营改增”加剧了地方政府财权与事权不匹配。地方政府为追求政绩成效，加快区域内经济发展，将财政资金投放到各项工程建设中，庞大的财政支出造成了地方财政缺口，不得不依赖于土地出让金这种来源快、金额大的预算外资金源流。“地王”现象频现表明了土地出让制度受到地方政府极大青睐，土地出让金所带来的巨额收益在增加财政收入的同时，也造成了地方政府对房地产市场的过度干预，助推了房价快速上涨。

二、财政治理实现房价理性变化的作用机理

我国经济的快速发展使居民物质精神需求日益提升，对政府的财政治理能力提出更高的要求。在新时期公共财政建设背景下，财政导向也更加注重满足公民公共服务需求，在发展好经济的同时注重民生建设。在此背景下，要实现财政可持续发展，就必须建立并发挥现代税收制度的作用，坚持效率与公平并行的现代国家发展目标，充分实现和完善财政职能。

十八届三中全会提出财政是国家治理的基础和重要支柱。为此，要不断完善和改革我国的财税体制，建立事权和支出责任相适应的现代财政制度，中央和地方需共同发挥积极性，稳定税负来源、提高资金利用效率和预算透明度，促进资源优化配置和市场健康运行。

中央经济工作会议在部署促进房地产市场平稳健康发展工作的同时，也明确指出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，提出要全面综合运用金融、财税、投资、立法等多种手段，加快研究房地产市场的有效调控措施，同时要建立健全符合我国市场规律的制度体系。财税政策作为政府宏观调控经济运行的重要工具，与正在推进的财税体制改革相结合，在促进房地产市场平稳健康发展中发挥了重要作用，尤其体现在促进保障性安居工程和通过税收调节房地产市场方面。

三、财政治理促进房价理性增长的路径对策

（一）优化财政支出结构

近年来，我国地方财政支出占财政支出总额的比重不断上升，对社会经济发展提供了强有力的支持。但同时，地方财政支出的扩张也通过各种传导途径促进了房地产的资本化，最终以房价上涨的形式转嫁给广大购房者。由于地方财政支出对房价的影响具有滞后性，因此在调整公共产品供给规模的同时要立足长期发展视角，兼顾稳定房地产价格的政策目标。还要充分发挥地方财政支出对改善区域内投资与消费环境的作用，缩小地区间财政公共支出差距，增强市场机制对房地产价格的调控功能。由于我国东中西部财政支出差异较大，房价水平也呈现阶梯状特征。东部城市经济发达，城市基础设施建设到位，周围优质资源雄厚，能很好地满足人们的发展需求，因而房价整体水平偏高；近年来中部城市崛起，房价也不断攀升；相比而言，西部地区基础建设较为落后，财政支出水平偏低，房地产市场的发展速度与市场化程度缓慢，财政支出等相关政策方面的因素对房价影响明显。因此缩小不同地区间公共产品与公共服务的供给水平差距，合理安排地方政府财政支出规模，对促进整个房地产市场的健康发展和平稳运行具有重要意义。

（二）加快房产税的开征

房地产业作为国民经济支柱性和先导性产业，对经济发展和人民生活影响重大。房产税作为一种重要的宏观经济调控工具，其对房价的影响情况势必会对房地产市场能否健康发展产生效果，与民生息息相关。国际上房产税征收的政策经验表明，开征房产税是一国经济社会发展到一定程度的必然结果，具有必要性和重要性，它是现代社会国家财政治理能力提高的综合表现，也是政府提高财政治理能力的重要环节。

我国目前的税收征管制度以间接税为主体，导致财政收入随着经济发展状况起伏不定。房产税的征收是社会财富的再分配，具有直接税“税收稳定器”的优点，其改革能够打破原有利益分配格局，促使房地产市场回归到理性水平。因此，短期内可将房产税视为房地产市场调控的重要手段，通过增加购房者持有成本来使消费性和投资性需求同时下降，迫使高房价迅速回落，逐步引导住房回归居住功能；长期则将其视为地方税收的主体税种，房产税开征能扩充地方政府财政收入来源，以房产税这种稳定性财政收入代替土地出让金，从而减少对土地财政的依赖。税收是政府部门提供公共产品的价值补偿，房产税征收也有利于政府更好地履行其公共服务职能。因此，无论是从房地产市场调控还是财政可持续性和公共性的层次要求来看，房产税的开征都具有重要意义，也是大势所趋。

我国目前尚未在全国范围内开征房产税，主要由于房地产市场税收制度不健全，对体制改革及顶层设计难以总体把握。因此，在房产税改革的推进过程中一定要具体情况具体分析，对所要达到的政策目标和改革方向进行准确的定位和评估，进而推出行之有效的改革方案；还要颁布和完善房产税相关的法律法规，加强房地产市场监管，让房产税征收做到有法可依；对房屋不动产做好登记工作，对需要征税的房产价值做好系统性和周期性评估；还应考虑将房产税与其他相关政策相结合，例如将房产税收入投用到保障房建设中去，在短期内可以实现房地产宏观调配的目标，长期也能有助于控制房价。房产税政策也要因地制宜，不同城市间由于经济发展水平差异而导致房地产市场实际情况不同。此前，由于上海和重庆两地由于房地产市场及整个经济环境的差异，试点的房产税政策在推行过程中也有所不同，应当重视这种地域差异，制定符合不同城市实际情况的房产税政策，使之与当地经济发展和房地产市场运行相协调。

（三）推进和完善保障房体系建设

近年来，房地产市场的供不应求是导致我国一二线城市房价普遍上涨的重要原因。为此，我们需通过调整供求关系来调节房价，在土地紧缺的城市可以适当填海造地，增加土地供应面积，拓展发展空间，扩大商品房的供给量。此外，还应加大保障性住房安居工程建设，使广大中低收入群体能长期居住在公共房中，稳定他们的住房预期，并注重提高保障房制度的监管力度，严格审核供应对象，严厉打击违法投机行为，不断推进和完善保障房体系建设，从而改善市场供求。

（四）控制住房贷款，提高信贷门槛

房地产业的蓬勃发展与金融银行系统的信贷支持密切相关，房地产投资需求者需要大量资金进行操作，对贷款存在强烈依赖，不少金融机构的资金也都往房地产市场投放，因此从银行等金融机构控制住房贷款，提高信贷门槛，能有效控制房地产市场交易量，遏制投资投机性住房需求，防范房地产金融风险。此外还要加强二手房交易的审查，避免恶意逃脱的二手房交易者。对于投机者来说，谋取差价暴利是其根本目的，要严厉打击炒房、倒卖房子等投机行为，规范房地产市场的运行。

（五）准确定位政府角色

中国的房地产市场体系尚不完善，不正当经营行为诸如发布虚假信息和广告、造假炒作、未取得预售许可证销售商品房、捂盘惜售、捆绑销售等现象频繁出现，误导房地产市场出现非理性行为抬高房价。为此，需要政府扮演好市场监管者的角色，通过各种政策手段加以宏观调控，担负起完善房地产市场体系的责任。还要完善相关法律法规，建立健全房地产市场监管体系，严厉打击各种不合理开发和违法违规经营行为，规范房地产市场运行，逐步实现制度约束与行政监管相结合的政策模式。另一方面，一二线城市地王频出的本质是企业和地方政府合谋，这恰恰暴露了政府在整个房地产市场中的角色偏差。抑制房价过快增长，需要地方政府规范土地出让行为，减少对房地产市场的过度干预，合理处理政府与市场的关系，确保信息公开透明，充分发挥群众监督作用，减少信息不对称带来的投机行为。政府在面对市场变化时也要及时作出回应，正确引导公众就政府对房地产政策的预期，避免传言引起的误读加剧整个市场恐慌。

参考文献：

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