刘莲莲 丁凡  湖北省标准化与质量研究院

摘要：我国老龄化趋势日益严峻，传统的养老模式难以适应日益发展的养老需求，“以房养老”等新兴的养老模式不断涌现。十八届三中全会提出“市场在资源配置中起决定性作用”，“以房养老”作为市场化养老的重要代表之一，受到社会广泛关注。本文以此为研究对象，在对我省养老地产及相关科研机构进行充分调研的基础上，从市场化的角度深入分析了当前“以房养老”存在的问题和原因，并对我省“以房养老”模式的发展提出合理化建议。

关键词：以房养老 住房反向抵押贷款 模式

一、“以房养老”发展现状

目前国内外研究的“以房养老”主要表现形式为“住房反向抵押贷款”。“住房反向抵押贷款”是指拥有住房的老年人以房产作为抵押，向银行或其他金融机构借款消费，与此同时老年人仍然保留房屋居住权，这种贷款可以一次性或者在一定时间内按月发放，在贷款者死亡后到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息等费用。

我国最早于2003年将“以房养老”理念引入，之后逐步在北京、上海等城市分别以不同方式试点运行，但由于缺乏有利的市场土壤和根基，目前各城市的试点均未能取得理想效果。2014年6月，根据保监会发布的《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，武汉作为四个试点城市之一，也正式开始反向抵押贷款。

二、“以房养老”发展存在的问题

（一）适用人群少

从我国目前的经济形势来看，“以房养老”只能针对在大中型城市里有一定经济基础，拥有独立住房的独居老人，而占中国总人口70%的农村人口和一些中小城市人口并不适合开展该业务。并且即使是对于符合条件的老年人，由于各种原因很难接受将自己居住了一辈子房子抵押出去。

（二）发展缓慢

我国“以房养老”虽然引入较早，但由于本身市场需求不多，并且缺乏相应的保障机制，发展并不顺利。目前“以房养老”模式的实践都只局限于一些营利性企业或个别金融机构，政府和有关部门所做的相关调研和议案，都还只是引导或试点，还远没达到在全国范围广泛推广实施的程度，因此阻碍了“以房养老”的发展。

（三）社会认可度低

自反向抵押试点指导意见实施以来，业内专家、学者对“以房养老”这种新的养老模式进行了广泛的探讨和研究，相当一部分专家、学者对“以房养老”的推广持消极和悲观态度。同时，从网络、报纸等新闻媒体的报道来看，社会公众对“以房养老”也普遍存在怀疑和观望态度。

三、“以房养老”推行受阻原因

（一）传统观念影响

对于“住房反向抵押贷款”，按照中国人的生活习惯，子女赡养老人，老人去世后房子留给子女的传统观念被当成是天经地义的。无论是老人还是子女，在心理上都难以接受老人以房抵押去获取贷款方式度过余生。

（二）房地产市场的不稳定

一是近年我国房价持续上涨，在市场调解和政府调控的双重作用下，房价未来发展趋势始终是未知数。二是我国相关土地政策、房地产政策正处于完善、变革时期，目前住宅70 年产权到期后土地的权属变化将会给“以房养老”模式带来什么影响，是一个需要深入探讨研究的问题。

（三）各种风险的不确定性

一是老年人预期寿命风险。老年人的预期寿命直接影响养老机构、房地产商、银行等机构的政策决定，而老年人的预期寿命难以准确预估，预期寿命与实际寿命的差异对老年人自身和相关机构而言都存在较大风险。

二是利率风险。在签订“以房养老”倒按揭合同时，借款人获得贷款额的多少与预期利率有极大的相关性。

三是道德风险。合同签订后老年人是否会对住房进行正常的维护而不影响房屋未来估价，存在一定道德风险。

（四）配套的法律法规落后

目前，我国法制建设还不完善，社会保障法和房地产方面的法律更是缺失。首先，房地产金融体制建设缺乏法律法规的支撑，如何设置贷款门槛、规避反向抵押贷款的风险等都存在很大问题。其次，我国诚信征信系统不够完善，不利于“以房养老”模式的申请和办理，也因为风险没有得到分散而不能吸引相关机构参与。第三，“以房养老”的实施缺乏一整套客观、公正、守法的评估与兑现体制。

（五）金融机构分业经营局限

住房反向抵押的经营过程十分复杂，需要银行、保险公司、投资机构及相关中介机构等多领域金融机构参与，而我国《证券法》和《银行法》规定了“分业经营、分业监管”，在很大程度上限制了各金融机构的发展空间，各机构之间不能跨界经营，不能有效协助和沟通，限制了“以房养老”的发展。

四、对策和建议

根据目前养老现状、房地产现状及我省的特点，对“以房养老”提出以下几点建议。

（一）加大宣传力度

由于受传统观念影响，目前反向抵押贷款对于老年人和大众来说都难以接受。可以借鉴美国在这方面的经验：在推出住房反向抵押贷款之前成立一个独立的非营利性组织，专门向老年人进行宣传和推广住房反向抵押贷款项目。同时，政府规定老年人在申请住房反向抵押贷款之前必须到相应机构进行贷前咨询，确保申请人对此项业务的性质、特征及风险等充分地了解，并教育和培养老年人自我养老的积极意识。

（二）加快房地产转型

一是加强政府宏观调控，积极规范稳定房地产市场。二是加快房地产金融改革，借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等。

（三）完善“以房养老”风险规避机制

一是对于老年人长寿风险，可以聘请第三方权威、中立的医疗机构，对借款人的健康状况进行详细的评估，然后根据评估结果来测算贷款额度。同时，可以把寿命作为一个随机的变量，其分布符合一定的规律，通常状况下，长寿借款人的多得可以由短寿借款人的少得来弥补。最后，经过研究比较，测算出最合理的贷款额度。此外，还可以通过购买保险的方式，利用保险公司来转移和分散长寿风险。

二是对于利率风险，可以推出利率保险，在缴给保险公司一定的保险费用后，建立一种在被保险人和保险公司之间的一种收益共享的新机制。若在贷款期满时的利率超过一定的幅度，超出的部分可以由保险公司来承担。这样可以避免利率的波动所带来的风险。

（四）完善配套的法律法规

首先，出台统一、规范的资产评估程序和管理办法，对房产进行公正、准确的评估。其次，采取“渐进过渡”的方法，进行金融混业经营改革，在维持金融业分业经营总体格局下，通过个案处理的方式，来推进金融混业经营试点。最后，还可以调整相关法律法规，吸引保险资金和保险机构进入；通过开征遗产税改变中国老年人养老的传统观念，增强住房反向抵押贷款的吸引力；通过税收减免、财政贴息等各种政策支持，增加老年人参与的积极性。

（五）培养多元金融机构参与

打破我国目前金融机构分业经营的限制，借鉴国外发达国家经验，将市场运作与政府职能结合，促进多元金融机构参与，由政府授权给商业银行、保险公司、房地产中介等相关机构负责，建立房地产评估、信息咨询、法律咨询等中介服务机构，建立以商业银行为主体，保险公司和社保机构为补充，房地产中介机构参与的机构。

（六）拓宽“以房养老”思路

“以房养老”除典型的住房反向抵押贷款模式外，还存在合资购房、异地集中养老、售后回收、资产置换等多种可操作模式。本文重点对以下几种操作模式提出建议：

1.合资购房与基地养老结合

合资购房是指有购买新房屋改善晚年居住环境意愿的老年人在自身经济条件有限的情况下同金融机构合作由双方共同出资购买房屋的新型养老产品。基地养老是指在毗邻大城市周边选择生态环境较好而经济相对不够发展的地域，运用市场化加政府福利补贴的原则，建立若干大规模的养老基地，并附设以最好的养老保健设施与护理服务人员，将大城市中有志于此的老年人依据自愿原则，移居至基地养老。

若能将合资购房和基地养老结合，使得整个养老基地的住户或大部分住户通过合资购房的形式购买房屋，一方面能够吸引大批有实力的金融机构参与这项业务；另一方面对于老年人来说，养老居住的环境和品位会得到大大提升，而养老成本将更为节约。

2.拼房养老模式

拼房养老是指让社区里的三四位独居老人集中住到一位老人家中结伴养老，同时将空出来的房子出租，租金用来支付专业养老机构的家政看护服务费。此项模式由于住房所有权始终归原业主所有，而且运作远没有后者那么复杂，在心理上更容易被老人及其子女所接受。

3.租房养老与志愿者结合

目前我国大部分高校都会定期开展志愿者活动，其中一项就是到敬老院慰问孤寡老人，但这种活动范围比较受限，频率也较低，对老年人生活改善的作用有限。建议由养老相关机构牵头，与社区和高校沟通，在临近高校的社区，将志愿者活动与“以房养老”结合，老年人将多余的房间租给大学生（或青年志愿者）居住，少收租金或不收租金，而大学生以志愿者的形式长期为老年人提供简单的日常照顾。但这种模式开展时需明确志愿者租房目的，以及需履行职责和义务，避免与学校管理制度冲突。

参考文献：

[1]王红茹.“以房养老”9年前首次提出倒按揭是最大障碍.中国经济周刊，2012.4

[2]李星伟.浅析“倒按揭”养老和调控房价的功能[J].上海房地,2012.1