陈晨 李维刚 佳木斯大学

摘要：近年来我国房地产市场经历了飞速的发展，同时也暴露了一些问题，为解决房地产市场存在的问题，促进市场的良性循环，房产税制度进入了公共的视野，我国的房产税开始于1986年的房产税条例，2011年重庆上海两市开始试点房产税改革制度，两地的房地产改革印证了房产税改革的必要性，也暴露了房产税改革中存在的问题，本文主要通过分析房产税改革的必要性，提出完善我国房产税改革的措施，以期能够实现房产税实施和改革的目的，促进我国房地产市场的良性循环。

关键词：房产税；税收制度；改革

一、 我国房产税概述

（一） 什么是房产税

房地产税收是指针对房地产或者与房地产密切相关的房地产行业的行为进行征税的一种税收制度，其包括的范围很广，涉及到开发、建设、销售的每个环节，主要纳税人包括房地产的所有者、使用者和消费者。房地产税收不是一个独立的税种，其主要是指房地产行业内部与房地产有关各种税收种类的统称，具体包括交易环节、保有环节和所得环节所征收的税种，包括土地增值税、营业税、契税、房产税、所得税等。房产税是房地产税收中持有环节的一个税种。依据我国现行法律法规，可以定义房产税如下：房产税是指规定以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人或房产的实际使用者等征收的一种财产税。

具体特点表现为：一是征收范围仅为房屋，不包括房屋之外的其他的建筑；二是纳税人不仅仅包括产权所有人，还包括出典人和经营单位；三是计税依据包括房屋交易价格的租金收入。

（二） 我国房产税制度发展

我国房产税的正是实施是从1986年9月15日国务院发布的《中华人民共和国房产税条例》开始的，该条例规定，房产税在城市、县城、建制镇、工矿区征收，按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算或者按照房产租金收入计算，对于个人所有非营业用的房产，免征房产税。

80年代，我国尚未进行住房制度改革，个人名下拥有自用住房的情况很少，而且居民收入水平普遍偏低，《条例》便规定了对个人非营业用房产免征房产税。而近年来，我国经济发展迅速，最大的一个表现就是房地产行业的经济腾飞，全国各地的房地产经济一片繁荣，居民购买房产不仅仅为解决刚性需求用于居住，还有一部分是为了投资的需求，为调解房地产行业，引导正确的消费，有些地市还实施过房产限购政策，在该种背景下，为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，国务院召开第一百三十六次常务委员会，房产税制改革开始进入人们的视野，2011年1月28日，重庆和上海两个直辖市率先开展对部分个人住房征收房产税改革试点，自此，我国房产税税制改革开始。

二、 我国房产税的现状分析

（一） 法律制度不够完善

法律依据仅为1986年国务院颁布的《条例》，该条例的制定年限比较长，其依据的因为当时的经济条件和房地产市场的水平，不能够适应现阶段房地产市场的飞速发展，不能够达到抑制房地产盲目消费、引导合理购置房产的目的。不管是征税对象还是计税依据，都已经不能满足现阶段的要求，例如征税对象，在该条例制定之初，就没有包含农村地区，近年来随着农村经济的发展，尤其是一些沿海地区，农村的发展更是日新月异，农民自建房屋、经营性用房在实际生活中与城市房屋并无二至，而房产税的征收并不包括农村房屋，这就导致了纳税的不公平。因此，对于我国完善房产税制度的建立，亟需一部完整全面的房产税管理办法或条例。

（二） 配套制度有待完善

目前，我国不动产登记制度不完善，2014年底刚公布的不动产登记条例尚未有效的全方位的实施，尚未能满足房产税征收制度的要求，但是无疑，该制度的制定和实施已经是房地产登记制度的一大进步了，将为我国不动产监管的税收制度提供非常好的条件。

我国房地产价值评估制度不健全、不完善，近阶段所谓的房地产评估只是在法院审理房地产纠纷案件中，对于对房屋价值有争议时才申请的房地产评估制度，而普通房地产交易过程中，都不能有效进行评估，这样就给了投资者隐瞒房产数量和价格的机会，影响了房地产市场制度的健康运行，影响了房产税征收的标准计税，影响了国家的税收收入和财政收入。从目前重庆和上海两个直辖市的试点情况可以看出，房产税的计税依据必然是房屋价值，这就要求有匹配的房屋评估制度和严格的评估体系，准确反映房屋价值。

（三） 试点范围较少

目前我国房产税的改革仅仅在重庆和上海两个地市开展，并且该两个地市还仅仅包括主城区，试点范围较小，不能有效反映全部的房产税征收情况。

三、 我国房产税制度改革的必要性

（一） 规范我国房地产市场，促进不断完善

近年来，我国房地产市场发展迅速，以房地产为导向的土地财政大行其道，更加助长了房地产市场的畸形发展，而房地产最为关系民生的重要行业，必然需要收到的国家政策的规范，否则后果不堪设想。这样就需要国家制定一系列的政策来规范我国房地产市场的发展，一方面要从土地政策的根源上规制，规范土地出让、划拨的政策，遏制不良因素的影响，尽量形成良性的以市场为导向的土地市场，促进良性循环；另一方面从需求源头上反向解决市场供给，提高弹性需求市场购买房屋的成本，降低其预期收益，在一定程度上能够抑制房地产市场的盲目投资。在国家制定一系列规范和抑制房地产市场的盲目投资的制度和政策之后，近两年来我国房屋价格上涨势头已经趋缓，房产税只是众多制度中的一项，但也是必不可少的一项，无论是国外的经验，还是我国房产税试点的经验，都能够证明房产税是规范房产试产良性循环的一剂良药。

征收房产税，一方面能够平稳高档住宅和中低档住宅的需求，促进房产市场结构的平衡；另一方面房产税的税收收入也可以用于保障性住房的开发和建设，保障城市低收入者基本的居住权利和环境，促进社会保障制度的发展，促进社会的和谐。

（二） 房产税税收制度改革试点地区制度的不断完善

自2011年房产税改革试点以来，重庆高端住房消费的势头得到了一定程度上的抑制，商品房开发商为了适应市场的需求也逐渐增加中小户型的房产开发，优化了房产的结构,快速上涨的房价也有所降低，居民的消费观念逐渐转变，变得更加理性。虽然房产税只能占到财政收入的一小部分，但房产税税款全部用于保障房建设和维护，所谓取之于民用之于民，该部分费用满足了暂时没有能力购买商品房的居民的住房需求。在重庆，房产税改革试点开始之后，其取得的效果主要有两点，一方面是高档商品住房的开发供应适应了市场的需求有所减少，合理优化了商品房结构；另一方面部分开发企业开始从大户型住房转入主攻中小户型，增大了中端住房市场供应，在一定程度上稳定了普通商品住房价格。

虽然重庆房产税的改革没有取得巨大的成功，没有彻底改变房地产价格居高不下、房地产资源配备不合理、居民盲目消费的现状，但是其在优化房屋结构、正确引导消费方面还是促进了房地产行业的健康稳定发展。任何制度的完善都要经历一个循序渐进的过程，重庆市取得的阶段性胜利足以为我国房产税制度的改革、其他地区的房产税改革提供很好的范例和经验。为抑制房地产市场的畸形发展，亟需制定完善的房产税制度。

四、 完善我国房产税措施

（一） 完善相关法律和制度

一方面完善关于房产税的法律法规，1986年国务院发布的房产税条例已经不能适应现今我国房地产市场的发展，应当根据具体现实，制定更加符合现实需求的房产税法律法规，改革征税对象，扩大征税范围，严格执行征税税率，科学调节房产税的纳税要素，从而为全国房产税征收制度的改革提供法律法规依据；另一方面，完善房屋评估制度，从房产评估的各个环节完善该制度，满足房产评估的需求，提高房产评估的质量，从而为房产税计税提供法定的合理的依据，保证房产税的范围和水平。

统一标准按照房屋购买价格征收房产税，取消按照租金征收的规定。一方面我国房屋租赁市场不完善，按照租金收取房产税容易弄虚作假，且容易把费用转嫁到租赁者的身上，不能起到提高房屋所有人购房成本的作用。房屋购买价格能够准确反映房屋价值，并且随着我国房屋价格评估制度的完善，房屋评估价格能够准确客观反映购房者的。

根据房屋面积设置浮动税率。对于基本房屋面积需求部分，免征房产税；对于超出免征部分一倍的房屋面积部分，按照较低的比例征收房产税；对于超出免征面积二倍及以上的部分，按照较高的比例征收房产税。这样的浮动税率，能够比较好的反映国家对房屋买卖控制的层次性，对于刚性需求的购房者，免征房产税或仅征收比较低的房产税，对于投资性需求的购房者，征收较高的房产税，这样在一定程度上，就可以抑制和打击房屋投机行为。

（二） 扩大试点范围

一方面扩大试点范围，增加东中西部地市的试点，争取做到每一个地市都有代表性的城市作为试点，从事能够采集更加全面的试点经验，为全国房产税改革提供更好的前提和基础；另一方面扩大由城市到农村的试点，目前房地产市场的主要活跃区域为承担，但是随着城市土地的供应日益减少，很多的房地产开发商把目光投降了农村，尤其是一些交通便利、发达的农村地区，为包括农村房地产开发的良性，为保护我国基本的耕地制度，在农村地区实施房产税制度改革也已经颇为急迫，因此，农村应当成为征收房产税的区域，应当设立相应的试点，研究并适用农村房产税改革制度，维护农村房地产发展。

参考文献

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