余其东  四川新希望房地产开发有限公司

摘要：新收入准则要求企业财会核算做出调整，保障核算结果全面、精确、客观，可反映企业发展现状，为企业立足收入端规避资金风险给予支持，如何增强基于新收入准则的企业财会管理有效性，成为企业高效管理要解决的问题。本文通过探析新收入准则下的民营房地产企业财务会计核算体系，以期为提升民营房地产企业的财务综合管理水平提供参考。

关键词：新收入准则；民营房地产企业；财务会计核算

新收入准则在《财政部关于修订印发<企业会计准则第14号--收入>的通知》支持下成为企业改进会计管理对策的重要依据，以往的收入准则将让渡资产使用权、劳务、销售商品相关的合约区分开来，分别推行不同的模式针对收入加以确认，新准则施行后不再区分企业的业务类型，使收入确认模式得以统一，同时新准则将“控制权转移”视为确认收入的时间点，引入“履约义务”、“履约进度”等概念，使收入确认更为灵活高效。总体来讲，新收入准则的推行利于企业提升财会工作水平。然而，有些民营房地产企业却存在财务会计核算制度欠佳、方式单一、原则模糊、要点不清、人才紧缺的问题，影响企业财务会计核算过程中新收入准则的渗透成效。基于此，为提升民营房地产企业财务管理水平，研究新收入准则下的财务会计核算措施显得尤为重要。

     一、新收入准则下的民营房地产企业财务会计核算必要性

    （一）提升新增科目财会核算的水平

    新收入准则新增会计科目，如合同取得成本、合同履约成本、合同资产、应收退货成本等，为使这些科目能在民营房地产企业中得到高效管理，企业需注重财务会计核算，对核算内容予以明确，以合同履约成本为例，需民营房地产企业关注预期或当前合约发生且不属于其他组织会计准则范畴及需要得到确认的资产性成本，在资产负债表内合约履行成本可列入其他非流动资产或存货，继而提高财务会计核算的有效性。在新收入准则下的财务会计核算重点更加明确，例如合同履约成本与预期或当前取得合约关系紧密，此项成本追加企业履行义务所需资源，此成本预期可以收回，这为财务会计核算组织规划给予支持，达到提升新增科目财务会计核算水平的目的。

    （二）通过财会核算防范新收入准则推行的风险

     新收入准则推行改变了民营房地产企业财会核算固有形式，例如引入并明确“履约义务”，指引企业把交易价格分摊到若干“履约义务”中，用“履约进度”计量代替“完工百分比”，针对某个时段的履约义务要考虑交易对象的性质，运用投入法、产出法确定履约进度，在此基础上确定收入。在会计实务中民营房地产企业获取的收入形式具有周期性或一次性，例如建造行为具有周期性，新收入准则将其视为某个时段的履约义务，直接销售房产则属于某个时间点的履约义务，这就需要依托“履约进度”予以确认。在时间判断及收入确认模式转化中风险客观存在，虽然可弥补“完工百分比”的收入确认短板，但对收入的计量与确认来讲仍存在难度，基于此要在新收入准则推行的背景下加强财会核算，有效防范收入确认风险，使民营房地产企业财务管理效果更优。

    （三）为民营房地产企业新收入准则的推行疏通渠道

    新收入准则的推行是大势所趋，财会核算作为一项基本的会计工作，以货币为尺度针对会计主体资金流转实况加以计量与反映，这其中就包括收入的确认。基于此，民营房地产企业要在推行新收入准则的基础上加大财会核算力度，发挥其收入计量与反映前期、中期、后期核算的功能作用，在收入计量前进行预测，还可制定计划，关注收入动态并依托核算结论采取干预性行动，为的是防范风险，使收入可达到预期，在后期用算账、报账及记账的方式进行核算，确保收入信息客观、真实且收入合法，继而有效解决基于新收入准则的财务管理难题，同时在发挥财会核算作用的基础上疏通新收入准则推行的渠道。

    二、新收入准则下的民营房地产企业财务会计核算阻力

    （一）制度欠佳

    在民营房地产企业运营进程中管理制度的科学推行极为重要，一方面可反映企业经营发展的愿景，另一方面可助力企业达成经营目标，一旦缺乏制度支撑，企业管理将如同一盘散沙，各部门缺乏组织纪律性，很难齐心协力完成运营任务。当前部分民营房地产企业存在财务会计核算制度欠佳的问题，不仅未能渗透新收入准则，还无法推动财会核算工作与时俱进，这有碍企业提升财会核算水平。

   （二）方式单一

    当前民营房地产企业财会核算方式主要有以下几个：一是复式记账法，具有经营业务金额相等的特点，同时记入的有两个或多个有关账户，根据账户对应的关系可了解民营房地产企业的业务状态及资金流向，依托账户关系的平衡能针对业务记录进行核查；二是设置会计科目法，针对民营房地产企业核算内容进行分类，要在财会制度推行前先明确会计科目，而后开立账户，在此基础上连续并分类记录财会数据，用以反映经营活动各要素增减所引起的财务变动情况，继而依托会计指标对经营活动提出可行性意见。除上述方法外，登记账簿、填制审核凭证等方法均较为常用，这些方法均对民营房地产企业的财会数据有所要求，一旦数据窜改、丢失、不全面将会直接降低财会核算的质量。为避免出现上述现象要对民营房地产企业的财会核算方法加以创新，为基于新收入准则的财会核算目标落地奠定基础。

    （三）原则模糊

    管理原则是实践经验的凝结，不仅说明企业以往的管理行为科学高效，还可凸显企业管理的优势，只有原则清晰明确，才能在管理活动中发挥指导作用。当前有些民营房地产企业存在基于新收入准则的财会核算原则模糊的问题，不仅影响财会核算成效，还降低了民营房地产企业的财务管理质量，无法在风险防范、效益分配、运营成果反馈的过程中凸显财会核算价值。

    （四）要点不清

    为避免财会核算效率低需紧抓要点，为财会核算体系化建设提供支点，然而有些民营房地产企业因不注重新收入准则的有效应用，还存在财会核算原则模糊、方法单一等问题，所以无法找准财会核算要点，出现财会核算盲目的现象，这会影响民营房地产企业财会结算成效，使财会核算结果很难在民营房地产企业经营管理中发挥指导性作用。

    （五）人才紧缺

    新收入准则的推行说明财会核算不能一成不变，简化核算流程、提高核算效率、善用核算结果是财会核算工作人员需做到的事情。当前民营房地产企业缺少优秀的财会核算人才，这与其轻视人才培养、不重视财会核算等方面有关，缺少懂理论、善服务、敢创新人才支持的财会工作将变得低效，继而降低基于新收入准则的财会核算质量。

      三、新收入准则下的民营房地产企业财务会计核算措施

    （一）完善财务会计核算制度

    为使民营房地产企业基于新收入准则的财会核算工作更为规范需制定配套制度，该制度需在会计准则、财务通则及会计法等法规的支撑下制定与推行，负责管理财会核算日常事务，确保相关工作更加严谨、细致、到位，配合协调财政、证券监督、税务、审计等外部关系，对内则保证财会核算真实、完整、全面，能反映民营房地产企业财务状况，为其改进运营对策提供必要资料。财会核算制度还需做到责权清晰，以免在财务管理中出现盲目或权利交叉及责任互相推脱的消极现象。为使财会核算制度更为高效其需具有以下特点：一是人本化，对于各岗位员工来讲能理解、能执行，不可过于复杂并徒增管理阻力，要在管理活动中兼顾每个岗位的责任与义务，引导各岗位支持财会核算；二是发展性，在财会核算制度中为新收入准则留有一席之地，使制度能驱动新收入准则涌进财会核算工作体系；三是规范性，民营房地产企业财会核算制度一经制定不可任意更改，要在周期性管理中始终起效，发挥该制度约束、引导、监督等作用。

    （二）丰富财务会计核算方法

     丰富财会核算方法并非对传统工作方式的全盘否定，要在积累工作经验的同时以提高核算精度、效率、深度及核算结果的可用性为导向针对核算方式加以创新，使财会核算方式更加科学，为新收入准则的引入奠定基础。例如，民营房地产企业可在以往的财务会计核算中归纳总结并创设数据库，存储企业经营巨量信息，在此基础上运用数据库、云存储、大数据等技术对财务风险、核算要点、运营趋势等方面进行分析，使财会核算更具针对性，能关注影响企业发展的重点问题，确保财会核算结果可转变为民营房地产企业战略决策的动能。为用过程性核算代替结束性核算，除运用大数据外，民营房地产企业还可在业财一体化思想指引下搭建财务会计核算平台，在该平台加强信息共享，动态掌握企业业务走向，根据业务端实况展开核算工作，使企业对房产开发业务的把控能更为到位，在此前提下调配资源，以免业务活动中断，继而支持民营房地产企业实现运营目标。值得一提的是，业财共享平台压缩部门响应时间，便于财务部门跟踪管理建议实施进度，还可依据财务会计核算结果预判风险、优化对策、高效考评，使民营房地产企业综合管理质量随之提高。

    （三）明确财务会计核算原则

     第一，客观原则。财务会计核算虽具有预判性，但核算所需数据资料均源于实际，是民营房地产企业经营过程中真实产生的数据信息，而非企业凭空臆想的内容，只有资料可靠、内容真实、数据准确才能满足企业财会核算需求。值得一提的是，大数据技术的应用解决企业财会核算所需资料不真实、不全面、不到位的问题，使财会核算结果更为客观高效；第二，相关原则。财会核算在使用巨量信息得到结论后要能指导民营房地产企业各部门运营，满足企业战略规划、风险防范、资源调配需求，在充分了解经营现状的基础上提升管理水平，同时加强内控、全面预算，使民营房地产企业管理质量能不断提高；第三，可比原则。民营房地产企业财会核算使用的信息口径需一致，确保核算结果在横向与纵向上均具有可比性，为企业从全局着眼做出管理决策给予支持；第四，及时原则。财会核算需增强时效性，尤其在市场竞争激烈及风险较大的背景下，要关注并利用动态信息，在持续扩充财会核算数据库的同时及时利用财会核算工具得出结论，为的是指引民营房地产企业依据政策环境、竞争环境、市场等环境改进经营战略，确保财会核算结果可以成为民营房地产企业获利的有力保障。

    （四）紧抓财务会计核算要点

     第一，明确财务会计核算要求。首先财会核算需客观真实，能作为民营房地产企业的经营依据，反映企业发展实况，从实际出发进行核算，以免民营房地产企业在外部合作与内部运营中面临信任危机，其次财会核算需合法合规，在会计准则、会计法及其他法规支撑下设定与推行，尤其要在新收入准则助推下优化升级，为的是降低民营房地产企业的违法犯罪成本，最后财会核算需具有一致性，在同一部门、同一企业中不可有两套核算要求，需保障核算活动稳定，以免因核算结果不同对民营房地产企业运营决策带来误导；第二，明确财务会计核算前提。财会核算前提即会计假设，主要是指依据实践经验、管理理论对客观事物发展趋势做出合理的判断，会计假设包括会计分期、会计主体、货币计量及持续经营四个方面。从会计主体角度来讲，要求财会核算对指定的民营房地产企业服务，服务的对象要具有独立性，双方维系法律关系，将反应服务对象的经营实况视为主要任务；第三，明确财务会计核算阻力。新收入准则的引入对民营房地产企业财会核算带来挑战，这将成为相关工作可持续发展的动力，需要企业能客观的分析财会核算优势与劣势，以解决核算问题为出发点转变财务会计核算工作体系。

    （五）培育财务会计核算人才

     为使民营房地产企业财会核算工作质量不断提高，专职人员应掌握核算方法、发挥核算职能、了解工作内容、遵循核算原则，有效增强个人的专业技能，通过财务会计核算工作水平的提升迎接新收入准则引入的挑战。除拔高财会核算工作人员的专业素养外，工作人员还需增强职业素养，遵守法规、践行制度，能在财会核算工作中肩负责任，维护企业利益，保障核算工作客观公正且实事求是。为助推财会核算工作人员全面发展民营房地产企业要完善育才体系，尤其注重人才培养方式的创新，例如采用校企合作的方式培养人才，面向高校提出用人要求，与之签订育才计划，助力高校通过教育举措的改革培养出符合民营房地产企业期待的优秀人才，达到构建专业人才团队的目的，优化人才学历、能力的层级，助其爱岗敬业、创新争先，继而推动民营房地产企业财会核算体系稳健发展。

    四、新收入准则下的民营房地产企业财务会计核算其他建议

   （一）理念调整，增强财务会计核算的动态性

    首先，民营房地产企业财会核算需注重以人为本，确保每位员工均可在核算活动中找准定位并肩负责任，为的是保障民营房地产企业财会核算所需信息全面、精确、实时，在各部门努力下共同驱动信息化核算体系良性发展，使企业的财务会计核算效率得以提高；其次，企业需保障财会核算注重过程，在过程性管理理念支撑下提升财务会计核算水平，用动态视角审视财务会计核算全程，在此过程中及时解决问题、纠正偏差、加强监管，使财务会计核算质量随之提高；最后，在财务会计核算中推行精细化理念，确保核算全程清晰、严格、精准，围绕对于民营房地产企业来讲较为重要的内容核算，使财会核算能帮助企业解决发展难题，凸显财会核算的功能作用。

   （二）针对高效，增强财务会计核算的实效性

    财会核算内容是反映民营房地产企业发展实况的重点，这就需要针对应收利息、库存现金、存货、其他应收宽、应收票据等内容进行核算，还要围绕新增会计科目制定配套的核算对策，同时明确核算内容，以应收退货成本为例，主要是指民营房地产企业在出售商品时预期要退回商品的账面价值，将该商品收回预计成本扣除并得到余额，在资产负债表内应收退货成本可体现在其他非流动资产或其他流动资产中，继而针对核算内容展开具体的工作，使财会核算结果更具实效性。

    （三）技术升级，增强财务会计核算的智慧性

通过对民营房地产企业财会核算方法创新经验进行总结可知，信息技术、数字资源、计算机软件、互联网系统的应用利于其提升核算水平，还可充分利用财会资料及核算结果，这就需要针对财会核算技术加大研究力度，用现代科技为财会核算工作赋能，使民企财会核算能朝着智慧化的方向可持续发展。

五、结束语

综上所述，新收入准则下的民营房地产企业财会核算具有防范运营风险的积极意义，这就需要民企能完善财务会计核算制度，丰富核算方法并明确核算原则、紧抓核算要点，培育懂技术、善服务、敢创新的优秀人才。在此基础上建议民营房地产企业增强财会核算的动态性、实效性及智慧性，继而提升民营房地产企业的财务管理水平。

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