路新 西安工程大学

摘要：房地产行业对资金需求大，开发周期长，在行业监管新规不断出台的背景下，房地产企业需要面临来自内部管理风险以及外部市场风险等各种挑战[1]。通过分析房地产企业投资、筹资、运营过程中存在的财务风险，探讨其原因，并提出可行性建议，为降低房地产行业控制风险，维持可持续发展提供可行建议。

关键词：房地产行业；财务风险；控制

一、房地产行业财务风险防范必要性

随着市场经济的不断发展，人民群众对于住房的需求持续上升，房地产行业蓬勃发展。2020年房地产业增加值为7.45万亿元，较2019年增加7%，对国民经济的贡献率为7.34%，纵观近十年，我国房地产业对经济的贡献率来看，基本上保持在稳步增长态势。此外，房地产行业可以直接或间接影响其它行业，比如其上游的建筑设备工业、冶炼、化工，下游的装饰、电器，包括金融市场等一系列产业的发展推动GDP的增长[2]。

2010年以来，政府为稳定房地产行业发展、进一步规范与遏制房地产市场的投机活动，发布了许多宏观经济政策。国家宏观调控政策直接影响着房地产

企业的经营，同时受从市场各个方面的影响，如市场环境导致的投资风险、价格风险等，这些均促使了房地产行业财务管理风险的增加。

高速发展背后的危机也不容忽视，因为房地产行业与其他产业有着千丝万缕的联系，房地产的崩盘会对人们的生活，乃至整个国民经济带来不可估计的危害。1991年，日本股市和房市泡沫破裂，大量企业倒闭，自杀率、失业率飙升，使日本陷入了数十年的经济低迷。2007年，美国发生次贷危机，致使全球主要金融市场出现流动性不足危机，各国经济发展都遇到了缺乏资金的问题。

内部管理因素和外部市场因素的同时存在，使预测财务风险的难度加大。企业若不能做到良好的内部财务管理，当外部环境发生一点变化，都会使原本就存在的财务风险扩大，严重的甚至导致企业破产。因此，财务风险分析和控制对每个房地产企业都至关重要。对风险进行分析并提出合理建议进行规避，在使财务风险降低的同时，对可持续发展房地产行业发挥有效推动。

二、房地产行业风险概述

（一）筹资中的财务风险

资产负债率高。筹资风险是企业是否有能力偿还债务存在的风险，房地产企业因为具有具有价值高、资金密集的特点，企业的资金大多来源于外部融资。大量的外部融资募集资金会对公司偿还本息以及偿还的条款产生压力，筹资风险是公司通过借贷生产运营而蒙受损失的潜在风险。

根据国家统计年鉴数据，2015年-2020年房地产行业资产负债率水平在80%左右，部分企业高达90%，这意味着房地产企业高度依赖外部资金。目前，我国房地产企业较难从增发、配股等债券融资筹集资金，筹资渠道单一，企业资金大多来自银行借款[3]。债务规模大，偿还利息多，当借款资本的利润率超过借款率时，高资产负债率会给企业带来更大的收益；但是当收益率下降、资金链中断、银行借款利率升高等情况出现时，将会给企业带来偿债风险，增加企业财务风险[4]。

（二）投资中的风险

投资风险是指经营主体在运营过程中为实现扩大规模和提升收益，在未来经营中可能存在的风险。企业可以通过财务预警预测该项投资的风险大小，再根据自身风险偏好确定是否投资。房地产企业是一个高收益、高风险的行业，这会给企业的经营带来潜在风险。

房地产企业周期长、数额大的特点，一旦投资判断失误将会造成巨大损失。而企业的判断会受的影响因素非常多，比如国家的政策法规、通货膨胀等。2020年国家政府多次强调指出了“房住不炒”的政策导向，各地结合实际情况，出台了加强限购、限售等监管政策，政策调控力度被不断加大，企业面临的不确定性增大。一些房地产企业大量拿地、大量借款、会造成市场上供需不平衡，在严厉的调控政策下，供大于求会导致企业大量积压房产存货，占用大量资金，增加企业财务风险。

（三）营运中财务风险资产—资金回笼慢

营运风险贯穿于整个经营过程中，房地产行业资金需求量大、使用资金周期长，从土地的招拍、，建筑的设计、销售，每个环节都需要大量资金和时间。但是购买了使用权未必能立马开建，建好了未必能立刻卖出，企业不能对各个环节做出精确地预算。任何一个环节出现问题，企业都要接着往里投钱，且不会取得收益。加上国家购房限制，房产销售遇冷，效益增长速度放慢，房产滞销未获得预期收益，房子没有及时卖出，致使资金周转期增加，容易使企业陷入资金链断裂风险。

此外，房地产项目的建设周期与投资收益存在较长的时间差距，如果当前业务活动所需的营运资金不足，因此中止项目或推迟交付都将对公司的财务状况产生负面影响。

三、房地产行业风险原因分析

（一）企业内部的原因

企业内部设置的财务管理体系不健全。企业的管理层往往更重视企业产生的经济利益，忽略了企业的财务风险。一些房地产企业并未建立完善的财务管理制度，资金筹集过程中可能缺乏合理性。比如在进行外部筹资时，常用的方法就是银行贷款，没有综合实际情况选择适合的贷款方式。巨大的贷款额度，会使企业面临极大的经营压力；一些房地产企业的财务管理制度还流于表面，没有得到实际执行。同时，由于政府加大政策监管力度，限制了企业资金周转，没有强有力的监管系统，缺乏责任追究制度，多种原因阻碍了企业的发展。

资本结构不合理。资本结构从一定程度上决定着企业的偿债能力、再融资能力、盈利能力，是指企业各种资金的价值构成及其比例关系[5]。由于房地产行业本身的特点，导致资本结构中负债所占比率较大。目前，房地产企业资产负债率达到80%，2019年行业产权比达到4:1，高的杠杆比例给企业带来利润的同时，也给企业带来高的财务风险。企业想要以较低的成本获得较高的利润，大肆举债，却忽视了若没有达到预期收益，将会增加企业偿债压力。

缺乏专业的财务管理人员。房地产行业发展迅速，但理论根基并不扎实，管理者对财务管理重要性认识不足。传统的财务人员综合素质水平不高，对知识掌握不够丰富，缺乏对多领域知识的全面把握。财务管理人员对金融行业的专业知识不了解，难免意识不到风险，财务决策不够完善，管理过程中也会存在困难。通过查阅相关文献可以得知，当前我国对房地产行业现代化的财务管理研究较少，财务人员也许对平时的核算工作很熟悉，但基础性的财务核算在企业经营管理没有起到帮助作用，没有实现角色上的转变。财务人员缺少对财务风险的敏锐性，会对企业的可持续发展埋下隐患。

房地产企业的预算编制不科学、不健全。房地产企业整个周期长，在预算工作中本来就难度较大，而企业又更侧重项目施工进度、成本、质量、营销管理的预算，对全面预算管理重视度不足。致使全面预算管理执行过程利于表面，没有发挥出应有的作用。比如，在预算工作资金的准备过程中，对资金预算工作和财务管理不够明确和清晰当，在实施预算过程中，一旦遇到问题就调整预算编制方案，缺乏严谨的制度。最终会影响到建筑工程的现金流，造成资金的浪费和人力物力的损失，很可能会降低建筑工程的质量。

（二）企业外部的原因

经济周期是必然的，房地产行业也会经历萧条、衰退、复苏、繁荣。因为房地产行业资金密集，且受到人均收入影响较大，国家整体的经济周期变化对房地产行业影响较明显。消费者会因为经济环境的变化增加或减少消费，市场利率也会随经济环境变化，影响企业融资成本。经济繁荣时，房地产行业也会处于上升阶段，当到达峰值，开始下降，房地产行业最先受到冲击。

房地产行业的发展情况与政府政策导向息息相关。政府可以运用经济、法律和行政等多种方式对房地产行业进行宏观指导、监督。国家决定土地资源的开发和使用，直接决定开发商的成本，可以调整银行借款利率、首付比例等以及各项税种的征收，国家颁布的政策也会影响消费者的购买意愿。可以说政策调控是房地产行业的风向标，对房地产行业影响深远。

市场环境是由市场来决定发展，处于不断变化的状态。由于房地产过热，可能使房地产投资商加大投资，结果与预期不符，造成市场供需不合理。比如，像北上广深那样的一线城市，房子处于供不应求的状态，而一些三线小城市，盲目盖楼，出现了供大于求的现象，造成房地产商品积压，企业资金无法收回。一些房地产产商一味追求高档房、别墅房，没有关注社会主群体的普通消费者，供求不对等，形成了房产闲置，也会造成企业资金无法收回。

四、房地产行业财务风险防范与控制

企业财务风险的成因包括外部因素和内部因素，外部因素不可控，但可以通过提高企业管理水平来降低风险。

（一）建立风险预警系统

建立健全房地产企业投资风险的防范机制，需要通过完善的房地产企业治理提高房地产企业经营的效果与效率，用有效的风险管理制度加以保障与落实。房地产，企业通过增强风险管理的独立性以及有效性的措施，进一步完善房地产企业治理。风险管理委员会保证房地产企业在行为合法、合规的前提下，实现房地产企业战略目标，同时，增强房地产企业信息披露的可靠性，并将战略目标与之相关的其他目标在企业内层层落实。

做好事前的预防，完善管理风险管理体系并有效落实，是房地产企业可持续发展的支撑和保障。建立风险预警系统，需要财务人员、技术人员、企业经营者及相关部门的共同参与。把必要的信息定量化、系统化，相关指标要足够全面，符合企业的发展战略，对公司财务警戒标准线予以确定，密切监督经营性质负债和资产比例、公司现金数量和偿还期债务的适配，第一时间传递相关财务预警信息，并将解决方案和措施初步制定出来。当管理者收到预警系统提示风险后，及时处理，规避风险。同时要分析风险产生的原因，避免下次再次发生。做到定期对预警系统进行更新，不断完善系统可能出现的纰漏或虚警。

（二）提高财务管理人员的综合素养

提高房地产企业的财务风险管理意识，对于有效认识、理解风险的概念以及特征非常有意义，由于企业内部不同层面的员工都会牵扯到房地产企业风险管理中，因此将其所面对的风险及时反映给上一级的管理人员，并最终决策制定相应的防御措施，通过企业内部的信息沟通渠道，将这些措施传达给全体员工。

加强对财务管理人员的培训，提高财务风险管理意识，不仅要熟练日常的财务核算业务，还要具备识别风险、规避风险的能力。通过学习培训定期考核、专家讲座、知识竞赛等方式让财务人员参与其中，加强其对财务风险重要性的认识，增强风险防控能力。设立专门的监督管理部门，独立的审计机制，将责任细化到每一个个人，每个财务人员都明确自身的责任，把财务管理工作做到有效落实，减少不可控的损失。

（三）优化资本结构

房地产企业应该减少负债总额，调整其资本结构，把负债处于一个合理的水平。可以建立专门的资金审批部门，设置专员，对资金审批严格管理，妥善处理各种债务。结合企业情况，制定合理的外部融资资金范围，降低借款规模，借款的时候选择不同的利率组合，错开债务偿还时间，减轻企业短期偿债压力。通过调整债务期限结构或者利率较低的负债组合，降低财务成本。选择适合本企业的融资规模，降低负债可以有效地降低企业资产负债率，合理规划长、短期负债占比，使两者的权重分布与行业特性、 发挥财务杠杆正效应，从而达到控制财务风险的目的，减少财务风险。

其次，严格把控资产负债率。目前，房地产行业的负债率整体偏高，这代表行业整体风险较大。需要对企业的资本结构进行优化分析，适当加大权益性投资可以减轻利息压力，降低筹资成本，而且不用向债权人偿还本金。

最后，根据企业自身发展情况。如果本企业在当前会计期间的经营状况良好，现金供应充足，其经营现金和现金等价物可以偿还当前的债务，可以选择浮动利率以降低融资成本。如果经营情况不好，则可以选择固定利率。

（四）加强预算管理工作

加强房地产行业的预算管理工作，工程预算也需要更加具有针对性。对项目的预算进行沟通了解，提高信息收集能力，根据科学的方法设立预算目标。根据企业不同发展阶段制定目标，预算目标既不能过大，无法实现，也不能过小，不利于企业发展。比如：创设初期的房地产企业，主要的资金投入应放在产品和市场营销上；处于发展稳定阶段的房地产，更应侧重如何获得更多利润；而处于成熟阶段的房地产企业，主要关注的是成本费用。

房地产企业的预算管理工作想想取得成效，还要紧紧围绕企业发发展的战略目标。企业战略目标是预算管理的指导，企业实施预算管理服务于企业战略目标的实现，在设定预算目标时，准确认识到自身发展中面临的问题，洞悉企业面临的外部环境。房地产企业的战略有长期，有短期，对应长短期战略目标形成相应的预算，将全面预算落实到实处。

全面预算管理范围包括整个业务，关乎到企业中的每一个员工。不仅涉及项目建造成本，还应考虑营销、管理等业务。各个层面的员工都参与进来，不只是财务部门的事，将责任进行分解，让基层的生产人员、销售人员也发表自己的看法，并积极接受预算安排。编制各个部门的责任预算，使企业的全面预算管理责任化，形成有效的责任预算管理体系。建立与预算管理相对应的绩效考核机制，充分调动员工的创造性和积极性，真正发挥评价与激励的作用，以推动企业内部的横向竞争。

（五）提高市场应变能力

市场机制、宏观政策、企业竞争以及市场供求关系与房地产公司的生存发展密切相关。从规避风险的角度来看，企业无法消除客观存在的宏观风险因素，但可以采取措施进行预防。因此，企业应根据自身情况，如企业文化、发展战略、短长期目标等实际情况设计企业管理策略以应对市场波动。

由于公司的管理人员需要随时跟进国家政策的变化，关注资本市场利率的波动，因此预防宏观风险是对公司的高层管理人员提出了更高的要求，他们要根据政策和资本市场的变化适时的调整业务计划，从而起到规避企业风险的作用。

随着我国房地产市场逐渐从卖方市场转变为买方市场，要满足客户的需求来提升自身的持续发展。房地产企业在项目开发初期首先应做充分的市场调研，确定目标群体，再根据调研结果明确群体偏好需求，确定新项目的选址并设计与主要客户群体需求相匹配的户型，避免出现供需不平衡的现象，迎合市场需求。销售过程中，企业营销策略既要有差异化也要有针对性。比如，大部分购房者为年轻人，购房压力较大，更倾向于购买中、小户型。考虑潜在客户的需求，明确了目标群体的开发项目在营销阶段会更有针对性，也就更加顺利高效。

五、结语

在新时代的市场环境下，国家对房地产行业宏观调控力度不断加大，外部环境正在日趋规范，房地产企业在财务层面面临着诸多问题，应引起管理人员的重视。行业的黄金时期已经一去不复返，房地产企业要改进管理形式，提升管理水平。本文从健全风险预警系统、提高财务管理人员的综合素养、调整资本结构、加强预算管理工作、提高市场应变能力五个方面提出建议，希望能给房地产企业提供借鉴意义，以更好地促进房地产企业发展。

参考文献：

[1]刘华.市场调控长效机制对房地产市场结构的影响研究[J].建筑经济,2021,42(02):9-13.

[2]张贺.我国房地产产业对整体经济产业结构影响机制的研究[J].社会科学家,2020(11):99-104.

[3]张国斌.房地产企业外债融资分析[J].中国金融,2021(03):62-63.

[4]贾庆英,高蕊.房地产价格、经济杠杆与金融系统性风险[J].南京审计大学学报,2020,17(06):69-78.

[4]刘颖,郭冠楠,张玉瑾.关于房地产企业资本运营的几点建议[J].财务与会计,2020(20):81.