梅文碧 湖南省益阳市南县教育局电大工作站

摘要：轻资产战略被国内外众多大型企业所采用，许多房地产开发企业将“轻资产”战略作为自身转型升级的重要路径。本文详细对比了“重资产”与“轻资产”的优劣，重点剖析“轻资产”战略对于企业运营发展的重要作用。以理论剖析为基础，引入W地产的案例，重点探讨轻资产战略转型的实施策略和经济后果，重点关注“小股操盘”策略所发挥的导向作用，以期为同行业企业财务战略创新提供理论及实践依据。

关键词：房地产企业；战略转型；财务战略；轻资产转型

一、引言

房地产行业要实现盈利模式创新，必须以房地产行业既有的行业特征和盈利模式为基础，以新理念对既有的观念进行重新组合，甚至要进行必要的“破坏性”创新，将战略支撑点深植于企业经营的来龙去脉之中，在此过程中获得不断蜕化和升级的动力，进而形成自身的核心竞争力，在整个行业中获得绝对优势，从而不被淘汰出局。盈利模式创新不能偏离企业的合理利润，以真正确保战略目标的落地。“轻资产”战略转型并不是浅层次的概念炒作，而是要对既有的经营基础进行深层次重构的，例如，固定资产支出的减少，现金流重点监控、优势产品的营销、品牌定位升级以及核心技术研发等等。因此，本文以既有的理论为研究基础，充分考虑我国房地产市场的普遍特征和特殊性，选取房产企业的龙头公司开展案例研究，以期为房地产企业战略转型提供理论及实践经验。

二、“重资产”和“轻资产”战略概念的区分

（一）“重资产”战略概述

“重资产”通常指的是企业所持有的有形资产，例如原材料、库存商品以及固定资产等。“重资产”战略指的是依靠传统的有形资产开展日常运营，进而为企业创造价值。“重资产”经营战略的优势有：第一，资本多、技术投入力度大，门槛相对较高，其运营模式不易被模仿，久之会形成行业寡头垄断；第二，对客户的承诺与保证更高，有利于让客户信心的树立；第三，固定资产投入比重较高，经营基础较为稳健。“重资产”经营战略的劣势则包含如下几个方面：第一，资金占用量较大，机会成本高；第二，固定成本较高，容易产生固定资产使用不充分的问题；第三，周期效应的影响更为明显，例如经营后期要承担较高的更新和维护费用。

（二）“轻资产”战略概述

“轻资产”模式更加看重价值驱动作用，即保留价值创造能力高的业务，将价值创造能力较低的业务外包出去。例如，高新技术公司集中物力财力开展产品研发，将生产和营销部分进行外包，此模式大大提升了企业的资本回收率，盘活了企业有限的资源，提升了企业生产经营的灵活性。从财务报表要素观察“轻资产”战略企业，该类公司拥有较多的现金储备和无息负债，资产周转速度较快，研发费用和销售费用较高，利润和现金流指标较为理想，上市公司的股票更受青睐；与此同时，该类企业的存货和固定资产体量较低、资本成本压力较小，有息负债比重较低，上市公司的股东的现今股利分红相对较低。总而言之，“轻资产”战略下的公司，不需要投入大量的成本，但能获得较为可观的收益。

三、W地产公司基本概况

（一）W地产公司简介

W地产从1984年正式成立，1991年在深交所上市，经过30多年的发展，目前处于行业龙头地位，公司主要业务集中在地产开发和物业管理方面。公司聚焦城乡建设与生活服务，2018年将自身定位为“城乡建设与生活服务商”，公司业务已经逐步扩展至商业开发和运营、物流仓储服务、租赁住宅、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等领域。截至2018年底，公司已经在中国大陆布局了90多个城市，遍及很多区域。甚至已经业务延伸到海外，有十个左右的研发项目。2018年度，W地产销售金额高达6069.5亿元，相比2017年增长了15%，销售回款位居行业首位，净利润达到337.7亿元，实现了高盈利水平。

（二）W地产公司财务概况

由历年财务数据可知，W地产每年的总资产规模都在稳步增长，主要源于存货的增加，一方面说明公司的库存原材料，产品数量在增加，另一方面说明本期在建工程的完工增加了固定资产，则间接导致了存货的增加。从债务融资结构来看，集团负债总额也在逐年增加，相比2017年，2018年增长幅度较大，达到了40.8%，流动负债中短期借款在逐年降低，说明公司经营状况良好，短期偿债能力变强。在投资性房地产方面，近年来均呈现出成倍增加的态势，长期股权投资同样如此，这些迹象均表明公司正在积极进行“轻资产”战略转型。在所有者权益项目中，股本2018年反倒在下降，说明公司面临经营情况不稳定，存在短暂性危机。

四、W地产公司“轻资产”战略的实施

（一）可行性分析

W地产公司开始向“轻资产”模式转型就是通过“小股操盘”而实现的，虽然只涉及到项目的小股权持有者，但这类群体拥有绝对的开发管理权，其余上规模的入股公司只是单纯的投资主体，只对剩余盈余享有分配权。W地产公司能对下属项目有较强的控制权，主要包括如下几个方面的原因：

1.独特的创新能力。在大多数房地产企业还在运用传统的方式拿地开发、建造、出售土地时，公司已经意识到创新的重要性。其创新方向主要是产品开发、增值服务、运营管理、质量标准等，也正因为如此，W地产公司形成了自己独有的竞争模式，为同行业很多企业提供了参考标准。“小股操盘”模式最早借鉴了“铁狮门模式”和“凯德模式”，由于中国本土房地产行业开发模式单一，资本运作不够规范，造成很多融资项目无法落地实施，W地产公司凭借自身优势，制定适合自己的“小股参与”、“全盘控制”的轻资产开发模式。

2.专业的开发能力。团队专业化程度和技术的研发能力较强，从2018年W地产公司年度报告中可知：公司有注册员工58280人，较上年增长38.3%，年轻人居多，平均年龄未30.9岁。其中，房地产开发系统共6437人，博士占0.2%，硕士占21.1%，本科占68.6%，本科及以上学历人员达到了开发系统总人数送的98.1%，这反映出公司员工专业技术整体水平较高。与此同时，专业技术人员3901人，占60.6%，其中，工程人员2001人，占51.3%，设计人员741人，占19%，成本管理人员359人，占9.2%，采购人员和项目发展人员各占5.6%和14.9%。专业技术人员占比较高，这就保证了开发施工过程中项目进度与质量的绝对平衡，如此高质量的技术团队，使得W地产公司一直走在行业前列，也给房地产行业新方向的探索创造了机会和条件。

3.有力的品牌优势。W地产公司经过多年经营，使其成为行业的龙头，有其独特的商业价值。翻看公司历年年报可知，W地产公司市场占有率自2005年开始，一直名列前茅。W地产公司一直秉持早在1995年就提出的“质量是公司的生命线”口号，这也是该公司一直能够保持活力且处于行业领先水平的重要原因之一。W地产公司对产品质量的严格把关使其成为最佳的营销手段，在2018年销售额达到了6069.5亿元，同比增长15%，销售回款居行业首位，这也代表着中国消费者对W地产公司的认可，显而易见，消费者对W地产公司的品牌将持续看好，而品牌市场竞争力衡量的标准就是消费者的认可和信赖。以上种种优势都使其对投资者产生巨大的吸引力。

（二）具体的实施策略

W地产公司在2013年就与铁狮门签订了开发协议，在“轻资产”模式创新层面开展了诸多探索。从近3年的年报可以看出，W地产公司新开发的项目数量都在100个左右，合作开发项目占一半以上。公司积极推进“小股操盘”的开发模式，成为财务战略转型的重要工具，与此同时，公司提出的商业物业资本化创新模式也为公司的成功转型奠定了坚实基础。

1.“小股操盘”在项目中的应用

在“小股操盘”模式中，W地产公司作为项目开发商出资入股，持股比例通常在10%到50%之间，这种出资方式有效缓解了公司现金流的压力，使得项目操作过程更为稳健。“小股操盘”模式的合作主体中的土地方和资金方通常有着很高的重合度，这使得W地产公司拥有了绝对的管控权。在协议签署时，双方主体会对项目的未来收益作出基本判断，并商议具体的分配方式。W地产公司主要是收取股权收益、管理费以及超额利润分成，其中管理费用按销售收入的一定比例收取，股权收益是按股权比例收取，超额利润分配按照项目整体收益收取，当然协议中也会制定相应的浮动分配方案。K市的Y项目是“小股操盘”的成功典型，W地产公司利用0.23亿元收购23%的开发股权，获得了2.27亿元的收益，可见，“轻资产”战略能够为企业撬动更多的优质资源。

2.商业物业资本化的应用

商业物业资本化是结合“小股操盘”的战略思想，与合作方共同出资成立运营公司，按出资比例，分配管理权。与此同时，W地产公司将收购的商业和物业与公司既有业务版块进行有机整合，使其企业文化迅速地得以渗透。2018年8月，W地产公司与跨国公司L地产签订的合作协议中显示，W地产公司行使建议权，此举不仅提升了双方的信任度，外资方也更愿意提出有价值的建议。商业物业的资本化，有效解决了资金大量沉淀和回报周期长的问题，为企业带来显著的增值效应。

（三）W地产公司面临的挑战

W地产公司虽为标杆企业，但其自身也存在一些问题。管理组织架构方面，W地产一直采用“本部-区域公司-一线公司”三级管理架构，由于业务范围的不断扩张，W地产公司管理层结构将达到四级，这就使管理层级间的授权关系、权责边界和工作接口关系非常复杂。同时，公司秉持的“主流住宅”理念中的组织架构需要不断进行完善才能够充分适应市场。“轻资产”模式对资金流有着很强的依赖性，尤其涉及战略外包问题时，对供应链的有效控制及管理也有着很高的要求。解决上述问题需要重点明确两个方面：第一，设立职能中心，增设专责事业部，对风险较高的项目要重点监管与控制；第二，明确权责边界，划定具体职责，不同问题要区别对待。

参考文献：

[1]张丹丹.房地产行业轻资产转型的财务困境与财务管理体系研究——以绿城中国为例[J].现代商贸工业,2019,40(17).

[2]周琛.房地产企业轻资产运营策略优化研究[J].财经界(学术版),2018(21).

[3]郑华铮.轻资产模式下房地产公司营运资金管理研究[J].中外企业家,2018(21).

[4]张蔼元,徐波,王林.房地产企业轻资产运营战略转型必要性分析[J].城市住宅,2018,25(07).

[5]赵伯廷.房地产企业转型财务战略研究——基于轻资产盈利模式[J].财会通讯,2018(11).

[6]杨柳,汤谷良.中国房地产企业的财务战略转型——以万科集团和绿地香港“轻资产”模式为例[J].财会月刊,2017(04).

[7]谢金龙.房地产企业轻资产模式创新方向[J].上海房地,2016(08).

[8]谢蔚.房地产行业轻资产运营分析——以碧桂园为例[J].中国管理信息化,2016,19(04).