刘琦 东北林业大学经济管理学院

摘要：投资性房地产主要包括已出租的土地使用权、持有外准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。本文就投资性房地产的初始计量和后续计量进行分析。

关键词：投资系房地产；初始计量；后续计量

一、投资性房地产的初始计量

    投资性房地产应当按照成本进行初始计量。

    1．外购的投资性房地产

    对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租 (自租赁期开始日起)或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本．包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为租或用于资本增值的，应当先将外外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。

2．自行建造的投资性房地产

    企业自行建造(或开发)的房地产，只有在自行建造成开发活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资件房地产的成本，由建造该项房地产达到预定时使用状态前发生的必要支出构成。企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。

二、投资性房地产的后续计量

投资性房地产的后续计量只有成本价值和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同—企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产

    企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：

    (1)外购投资性房地产或的自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本。借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。

    (2)按照固定资产或无形资产的有关规定，按期(月)计提折旧或进行摊销，借记“其他业务务成本”等科目，贷记“投资性房地产—一累计折旧(摊销)”科目。

    (3)取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

(4)投资性房地产存在减值迹象的，应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准，．借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

 (二)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产

1.采用公允价值模式的前提条件

 企业只有存在确凿证据表明投资性房产的公允价值能够持续可靠取得，才可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中型城市，应当为投资性房地产所在的城区；(2)企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同—位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。

2采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

    采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当遵循以下会计处理：(1)外购投资性房地产或自行建造的投资性房地产达到预定可使用状态时，按照其实际成本，借记“投资性房地产”(成本)科目，贷记“银行存款”、“在建工程”等科目； (2)不对投资性房地产计提折旧或摊销。企业应当以资产负债表中投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。资产负债表中，投资性房地产的公允价值高于原账面价值的差额，借记“投资性房地产”科目，贷记“公允价值变动损益“科目；公允价值低原账面价值的差额，做相反的会计分录；(3)取得的租金收入，借记‘银行贷款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。

（三）投资性房地产后续计量模式的变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确认，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(末分配利润)。企业变更投资性房地产计量模式时，应当按照计量模式变更日投资性房地产的公允价值．借记“投资性房地产(成本)”科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧”科目，原计提的减值准备，借记“投资性房地产减值准备”科目，按照原账间余额，贷记“投资性房地产”科目，按照公允价值与其账面价值之间差额，贷记或借记“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”等科目。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

参考文献：

[1]辛云峰.公允价值在投资性房地产中的应用[J].中国流通经济，2011(06).

[2]王富兰，国凤兰.无形资产初始确认与后续计量的财税差异分析[J].商业会计，2011（16）.

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