张春美 辽宁恒生控股(集团)有限公司

摘要：随着市场竞争的日益激烈，物业管理要想在市场竞争中获得一席之地，抓住发展的机会，必须对其自身进行内部控制和管理。而进行内部控制和管理的关键在于会计财务管理，物业管理行业作为新兴行业，其会计具有独特性，面临着其独特的问题，必须认真对待，改善物业会计现状，实现物业会计制度的改革与发展。

关键词：物业会计；问题；措施

随着经济的发展，物业管理行业在人们的生活中发挥着越来越重要的作用。然而，物业管理发展的时间较短，尚未出台专门的法律对其进行规定，而我国《物权法》也只是对其进行了较为概括性地规定，因此我国的物业管理仍然存在着部分不完善的地方。

而会计管理作为物业内部管理的核心管理部分，在内部管理和控制中发挥着十分重要的作用，与一般企业不同，物业会计有着其独特的内容，面临着其行业内部的特殊问题，必须加强重视，保证物业管理企业财务会计工作的高效和准确性。

一、物业会计的特点

物业管理是新兴的一种行业，根据我国法律规定，会计的工作需要符合《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定（试行）》的规定，除此之外，物业会计还存在其独有的特点。

物业管理公司需要根据业主的委托，对业主所居住的小区的公共财产、公共事务进行管理，并依据不同的情况，进行会计财务管理。

1、会计项目具有独特性

物业管理公司根据业主的委托，在对小区进行管理的过程中，往往涉及到业主水电费、煤气费、采暖费等的收取等项目，这些在传统的会计科目中并没有对应的分类。

因此，在进行会计核算中，可以单独设立“其他应付款-代收款项”这一科目，对于物业公司进行代位收缴的费用进行计算，计入贷方，若是在支付的过程中，则将其计入借方。

此外，当物业管理公司收到业主所交的代收款项时，可以借记“银行存款”、“现金”，贷记“其他应付款-代收款项”科目，并对于业主所交的款项贷方进行不同主题的分类。在进行计算的过程中，必须满足国家统一制定的会计准则、制度以及该物业管理公司自身制定的会计准则和会计管理制度。

2、收费期限固定化

由于物业管理行业自身的特殊性，物业管理公司往往按照年度进行收费，业主在年初将服务费用预交给物业管理公司。

对于这些预收款项，物业会计在进行财务工作时，需计入“预收账款”科目，并对其进行核算，公司预收的相关款项应当计入贷方。若业主不是一次性支付，而是分期进行，也需要计入“预收账款”科目，每期根据收费标准则将“预收账款”科目从借方转入“主营业务收入”的贷方，确保会计核算的正确。

二、物业会计面临的特殊问题

1、会计基础具有薄弱性

由于物业管理行业的发展时间较短，其内部会计基础较为薄弱，会计管理方式较为简单，缺乏系统性的会计财务管理制度。

与我国其他企业不同，物业会计存在较多的问题，如部分公司的会计凭证管理十分松散，对会计人员没有进行严格的上岗要求，部分公司没有严格按照我国的法律规定进行会计账目的建立、分类不明确，还有部分公司的会计工作资料保管不严谨，导致部分重要资料的丢失，不利于企业进行财务的管理与审核。

2、会计财务报表设置具有滞后性

财务报表是进行会计核算的重要内容，没有科学的财务报表，不能全面地反应企业的财务制度与财务情况。

然而，许多物业管理公司的财务报表并没有根据公司的具体发展而制定，而是依据传统的财务报表进行科目的设置，具有滞后性。如仅制定传统的资产负债表、现金流量表等，且财务报表中的科目设置不科学，导致记录不明确。

物业管理基于其与业主之间的紧密关系，要求物业会计提供详细具体的财务报表，如对业主提供的绿化支出，需要制定专门的财务报表，从原材料的采购、种植、人力耗费、管理费用等方面，需要制定全面的分类明细报表进行核算，仅仅通过传统的资产负债表难以反映整个绿化支出的过程与需要。

3、进行会计核算时缺乏综合性

由于会计基础薄弱，物业管理公司在进行会计核算时，往往采用较为单一的成本核算方式，计算方式十分单一，难以对物业管理公司各个部门的资金流通进行核算与管理，造成了许多资源的浪费。

就我国当前的物业管理行业来看，大多数公司采用的都是集中核算的方式，由企业的财务管理部门进行统一集中的核算。在进行核算时，由于财务报表不清晰，许多科目没有细化到最小单位，导致只能延伸到二级科目，对于公司中的部分支出不能核算到部门，难以进行精确的部门会计核算。

此外，由于物业管理涉及到的小区数量较多，不同小区可能有不同的会计核算方式，在进行会计核算的过程中，可能会由于核算方式的不同导致数据之间产生误差，影响物业的统一财务管理。

三、解决物业会计面临问题的措施

1、巩固物业会计的基础

为了巩固物业会计基础，必须严格按照国家对相关会计制度准则的要求来进行会计制度的管理。

首先，在进行物业会计人员招聘时，必须严格按照“持岗上证”的规定，对会计人员进行严格要求。

其次，对于物业管理公司的会计核算制度、财务管理制度、审计制度等需要进行系统化地建设和管理，完善整体的财务管理体系。财务管理体系包括员工的责任制度、会计人员管理制度等。

最后，需要加强财务部门之间的员工的沟通与交流，提高会计工作人员的综合素质，包括其职业道德素质和职业技能素质，防止工作人员发生违反国家法律法规、行业规定以及公司管理规定的行为发生。

2、完善财务报表，建立系统性的会计管理制度

在进行会计核算时，必须确保物业企业的财务报表能全方位地反应物业管理公司的财务状况，并结合财务报表，建立系统性的会计管理制度。

首先，对于物业管理的成本费用，必须进行精细化管理，重视成本在会计核算过程中的作用，对于每一笔资金的流通和使用都要进行细致的审核，保证在进行成本管理时数据的准确性和实效性。

在进行成本精细化管理后，物业会计需要根据财务管理的基本原则，对不同部门进行划分，针对不同的部门，制定相应的会计管理系统，并设置独立的管理中心，最终汇集到会计管理系统中。使得不同部门的收入、支出、利润、损失都能及时地反应到会计管理制度中，实现对物业管理公司的实时了解与监督。

最后，物业会计还需要重视对现有资金的管理，确保资金周转灵活，提高管理水平。如对于企业的应收账款，提高对其关注度，尽可能地降低比例，实现资金的灵活周转。

3、建立科学的会计核算模式

为了实现物业会计制度的改革和更新，在建立健全会计管理系统的基础上，还需要建立科学的会计核算模式。在当前竞争激烈的市场环境下，传统单一的核算模式早已不能满足物业管理行业发展的需求，必须对其进行改变。

信息化为人们的生产生活带来了极大的便利，通过互联网，人们可以获取大量的信息与数据。物业会计核算制度也需要紧跟信息化的发展潮流，引进先进的会计核算系统与核算模式，结合本公司的具体情况，革新核算方法，对于财务管理进行信息化管理，提高数据的收集速度、效率和范围，确保数据的准确性、真实性和实效性，并通过智能化的分析，即使地得出会计核算结果。根据当前的结果，对物业管理下一个会计年度的核算进行预测及风险评估，完成会计核算的整个过程。

四、小结

为了解决物业会计面临的问题，必须从内部管理入手，改变原有的会计管理制度，巩固会计管理基础，建立系统的会计管理制度，最后，通过结合科学的核算模式，提高会计管理的正确性和效率，推动物业管理行业的进一步发展。

参考文献：

[1]张薇.物业会计面临相关特殊问题的处理[J].财会研究，2014（23）

[2]杜明.关于物业公司财务管理及会计核算问题的若干探究[J].中国乡镇会计企业，2014（8）

[3]王仕琪.物业公司财务管理及会计核算问题探讨[J].现代经济信息，2015（2）